Comprar piso en Suecia siendo español: impuestos, Modelo 720 e ID

Un piso sueco pasa a ser tuyo con una firma. El papeleo fiscal que genera en dos países, Suecia y España, dura mientras seas propietario.

Si sigues siendo residente fiscal en España, Suecia grava primero el alquiler y la ganancia de la venta. España también los grava y después descuenta el impuesto sueco según el convenio de 1976 entre ambos países. La vivienda entra en el Modelo 720 cuando tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 euros. Y desde julio de 2026, inscribir una casa en Suecia exige un número de identidad sueco.

Esta guía recorre ese rastro de papeles, la parte de la compra que no se aprende en una visita.

¿Qué convenio de doble imposición hay entre España y Suecia?

El de 1976. La Agencia Tributaria recoge el convenio sobre la renta y el capital firmado en Madrid el 16 de junio de 1976 y publicado en el Boletín Oficial del Estado el 22 de enero de 1977.

Dos artículos importan para una vivienda. El folleto de la Agencia Tributaria para residentes con rentas en Suecia los resume así:

• Artículo 6. Las rentas de inmuebles situados en Suecia pueden someterse a imposición en España y en Suecia.
• Artículo 13.1. Las ganancias por la venta de inmuebles situados en Suecia pueden gravarse en ambos países.

En los dos casos el residente en España aplica la deducción por doble imposición internacional. Pagas en Suecia, declaras en España, y lo pagado en Suecia reduce la cuota española en lugar de sumarse a ella.

¿Qué grava Suecia a un propietario español?

El alquiler, la ganancia de la venta y la inscripción. Skatteverket, la agencia tributaria sueca, indica en su página para propietarios de inmuebles suecos que viven fuera que debes presentar declaración sueca si tienes un inmueble allí y lo has alquilado o vendido. El plazo de 2026 terminó el 4 de mayo. A los residentes en el extranjero no se les cobra recargo si la declaración llega antes del 1 de junio.

• Alquilar una vivienda particular. Las normas de Skatteverket sobre inmuebles permiten deducir 40.000 coronas por inmueble más el 20% del alquiler. El excedente tributa al 30%.
• Vender. En una vivienda particular, Skatteverket grava 22/30 de la ganancia al 30%, lo que equivale al 22% de la ganancia. La misma fracción se aplica a una bostadsrätt, el piso en cooperativa sueco.
• Inscribir una casa. Lantmäteriet, el registro de la propiedad sueco, cobra el 1,5% del precio más 825 coronas por la lagfart, la inscripción del título. Un pantbrev nuevo, la cédula hipotecaria, cuesta el 2% de su importe más 375 coronas.

Coste único de inscripción en una compra de 4.000.000 de coronas

Qué compras	Coste ( kr)
Bostadsrätt (piso en cooperativa)		0 kr
Casa: lagfart		60,825 kr
Casa: pantbrev nuevo de 3.000.000 kr		60,375 kr

Una bostadsrätt no paga ningún impuesto de timbre. La transmisión la anota la cooperativa, no Lantmäteriet. En España no existe esa forma de tenencia: un piso de segunda mano es un inmueble y paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el impuesto autonómico sobre la compraventa de vivienda usada.

Modelo 720: ¿hay que declarar en España una vivienda en Suecia?

Sí, en cuanto supera el umbral. El Modelo 720 es la declaración informativa de bienes situados en el extranjero. Las preguntas frecuentes del Modelo 720 tratan los inmuebles en el extranjero como un bloque de información propio. Su ejemplo práctico muestra que unos inmuebles en el extranjero valorados en 45.000 euros en conjunto no se declaran, y los mismos valorados en 55.000 euros sí.

Tras la primera declaración, la pregunta sobre la frecuencia de presentación indica que solo se vuelve a presentar cuando el valor conjunto del bloque sube más de 20.000 euros. También cita la transmisión o cancelación del bien como motivo para presentarla de nuevo.

El Modelo 720 afecta a los residentes fiscales en España. Un español que ya se ha mudado a Suecia y tributa allí queda fuera.

Del NIE al samordningsnummer: la norma de identidad que cambió en julio de 2026

En España un extranjero no puede comprar sin NIE, el Número de Identidad de Extranjero. A ti ese papel te lo hace el DNI. En Suecia el extranjero eres tú, y desde julio de 2026 la norma para las casas es igual de estricta. Lantmäteriet indica en su página para compradores extranjeros que las transmisiones desde el 1 de julio de 2026 exigen un personnummer o un samordningsnummer (número de coordinación) sueco del nuevo propietario. Sin él, la solicitud de lagfart queda en suspenso y genera tasas adicionales.

• Cómo conseguirlo. La página de Skatteverket sobre números de coordinación permite solicitarlo tú mismo con el formulario SKV 7540. Después hay que acudir en persona a una oficina con pasaporte o documento nacional de identidad para verificar la identidad.
• Cuánto tarda. Los plazos de tramitación de Skatteverket indican hasta 12 semanas antes de que un tramitador tome una solicitud individual (consultado el 21 de septiembre de 2026).
• Cuánto dura. El número permanece activo cinco años y después puede reactivarse.

Donde los reflejos españoles engañan

Tres costumbres de una compra en España no se trasladan a Suecia:

• Sin notario. El contrato lo redacta un fastighetsmäklare registrado, el agente inmobiliario, bajo la supervisión de Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), el organismo supervisor de los agentes.
• Sin arras. Según el capítulo 4, artículo 1 del Jordabalken, el código inmobiliario sueco, una casa se compra mediante un documento escrito firmado por vendedor y comprador. Una puja aceptada no es una compra.
• Sin certificado de la comunidad. El riesgo que se revisa no son las cuotas impagadas del vendedor, sino la deuda de la propia cooperativa, que asumes a través de la cuota mensual. Esa deuda aparece en la årsredovisning, las cuentas anuales de la cooperativa.

Mover el dinero desde un banco español

El agente preguntará de dónde sale el dinero. Según la guía de diligencia debida de FMI, la normativa contra el blanqueo obliga al agente a recabar información sobre cómo se financia la compra, tanto del comprador como del vendedor. Las medidas reforzadas se aplican a clientes establecidos fuera del Espacio Económico Europeo (EEE). Un residente en España está dentro, pero igualmente se le preguntará. Extractos de la cuenta española, la escritura de lo que hayas vendido para reunir el dinero y el contrato de préstamo son el tipo de documentos que, según FMI, un agente puede necesitar ver.

Si pides el préstamo en Suecia, Finansinspektionen (FI), el supervisor financiero, subió el límite de financiación para comprar vivienda del 85% al 90% el 1 de abril de 2026. Es el techo legal. Cada banco fija sus propias condiciones para quien cobra en euros.

Lo que respaldan las fuentes

No damos consejos de compra ni de venta, y nada de esto dice si una vivienda sueca merece la pena. Las fuentes respaldan cuatro puntos verificables. El convenio de 1976 permite a ambos países gravar el alquiler y la ganancia sueca, con deducción en España. Suecia grava el excedente de alquiler al 30% y la venta de una vivienda a un 22% efectivo. El Modelo 720 se aplica por encima de 50.000 euros. Y ya hace falta un número de coordinación para inscribir una casa.

Si también miras el otro lado, nuestra guía para compradores suecos en España hace la misma comparación a la inversa. AiMYNDi lee un anuncio sueco y la årsredovisning de la cooperativa y te los explica en español. Puedes ver un ejemplo de informe primero.