Comprare casa in Italia da britannico: la condizione di reciprocità

Possedere una casa in Italia non dà a un acquirente britannico alcun diritto in più di starci dentro. Il tetto è di novanta giorni ogni 180, mentre la tassa annuale corre per tutti e dodici i mesi.

Dopo la Brexit il Regno Unito è un paese terzo per entrambe le regole. L'articolo 16 delle preleggi subordina il godimento dei diritti civili dello straniero alla condizione di reciprocità, che il notaio verifica prima del rogito. L'IMU, il tributo comunale sugli immobili, si paga invece sulla seconda casa che ci si abiti o no.

IMU su una seconda casa: quanto può fissare il comune

Posizione nella fascia	Aliquota IMU (%)
Minimo che il comune può stabilire		0.00%
Aliquota di base nazionale		0.86%
Massimo che il comune può stabilire		1.06%
Massimo in sostituzione della vecchia maggiorazione TASI		1.14%

IMU è la sigla di imposta municipale propria. Una seconda casa rientra nella categoria che il Ministero dell'Economia e delle Finanze chiama altri fabbricati, e la legge 27 dicembre 2019 n. 160, articolo 1 comma 754, lascia a ogni comune la scelta dell'aliquota dentro quella fascia. Accanto restano due costi ricorrenti: la TARI, la tassa sui rifiuti, e le spese condominiali dell'edificio.

Che cos'è la condizione di reciprocità, e impedisce l'acquisto?

È una condizione che il notaio verifica e non è un divieto. L'articolo 16 delle preleggi, le disposizioni sulla legge in generale allegate al Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 262, ammette lo straniero al godimento dei diritti civili a condizione di reciprocità: l'Italia si chiede se un italiano godrebbe del diritto equivalente nel paese dello straniero.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che i cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo sono esenti dalla condizione. Gli acquirenti britannici hanno lasciato quel gruppo nel 2021, quindi la condizione ora li riguarda. La prassi notarile la considera soddisfatta per i cittadini del Regno Unito, il notaio verifica comunque la posizione prima del rogito, e solo il Ministero degli Affari Esteri è competente a certificare la reciprocità.

È l'unico vero filtro di cittadinanza nella compravendita italiana, ed è procedurale, non proibitivo. Ci si aspetti una verifica, non un rifiuto.

Quanto può restare in casa un proprietario britannico?

Novanta giorni ogni 180. Il Regno Unito è un paese terzo ai fini Schengen, quindi il proprietario britannico di una casa italiana è soggetto alla regola Schengen sui soggiorni brevi come qualsiasi altro visitatore extra area. Possedere la casa non dà alcun diritto ulteriore di restarci, e un soggiorno più lungo richiede un visto richiesto a parte.

Quanto costa davvero l'acquisto

Il 9% del prezzo, più due importi fissi da 50 euro. L'Agenzia delle Entrate precisa che se il venditore è un privato la vendita sconta l'imposta di registro al 9%, con imposta ipotecaria e imposta catastale di 50 euro ciascuna, e che l'imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a 1.000 euro. Con l'agevolazione prima casa scende al 2%. Su una seconda casa da 300.000 euro il 9% fa 27.000 euro, che è un calcolo sull'aliquota pubblicata e non una cifra pubblicata a parte.

Aliquota applicata al prezzo di una seconda casa

Che cosa si applica	Aliquota (%)
Italia, seconda casa da privato		9%
Italia, con agevolazione prima casa		2%
Inghilterra e Irlanda del Nord, maggiorazione seconda proprietà		5%
Inghilterra e Irlanda del Nord, maggiorazione non residenti		2%

I due sistemi hanno forme diverse, ed è per questo che la nota conta. La Stamp Duty Land Tax, o SDLT, è l'imposta sull'acquisto di immobili in Inghilterra e Irlanda del Nord, e HM Revenue and Customs la applica a scaglioni di prezzo, da zero fino a 125.000 sterline al 12% sulla parte oltre 1,5 milioni. Aggiunge il 5% quando l'acquisto porta a possedere più di una casa, e di norma un ulteriore 2% quando l'acquirente non è stato nel Regno Unito per almeno 183 giorni nei dodici mesi precedenti. L'Italia applica invece una sola aliquota proporzionale sull'intero prezzo.

L'agevolazione che gli acquirenti britannici si perdono: il prezzo-valore

Il prezzo-valore fa cadere il 9% sul valore catastale anziché sul prezzo. L'Agenzia delle Entrate precisa che per le cessioni di fabbricati a uso abitativo a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente può scegliere di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale anziché sul corrispettivo pagato.

La condizione non ammette rimedi: l'Agenzia delle Entrate precisa che la richiesta va resa al notaio nell'atto di acquisto e non può essere contenuta in un successivo atto integrativo. Quando il valore catastale risulta inferiore al prezzo pattuito, il 9% si applica alla cifra più bassa.

Quando ci si è davvero impegnati?

Al contratto preliminare, il compromesso, non al rogito. In Inghilterra e Galles nessuna delle due parti è vincolata fino allo scambio dei contratti, ed è questo che lascia spazio a un venditore per accettare un'offerta migliore dopo aver accettato la vostra. L'Italia chiude quella finestra prima e mette un prezzo all'uscita attraverso la caparra versata al compromesso.

L'Agenzia delle Entrate mostra quanto sia reale quel passaggio: l'imposta di registro dovuta al rogito si riduce per effetto dello scomputo dell'imposta proporzionale già versata sulla caparra al momento della registrazione del contratto preliminare. La sequenza è codice fiscale, proposta d'acquisto, contratto preliminare con caparra, poi il rogito davanti a un notaio che esegue le visure catastali e ipotecarie presso il Catasto e i registri immobiliari.

Quello che nessuna fonte italiana dirà

Quanti sono gli acquirenti britannici. Nessuna fonte primaria italiana pubblica le compravendite residenziali suddivise per nazionalità dell'acquirente: non l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, non la Banca d'Italia, non l'ISTAT, l'Istituto Nazionale di Statistica, e nemmeno il Consiglio Nazionale del Notariato. Qualsiasi quota che si legga in giro viene da una fonte diversa dalla statistica ufficiale italiana.

Che cosa sistemare prima di firmare

Tre cose vanno chiuse prima del compromesso e non dopo: il codice fiscale, la verifica di reciprocità con il notaio, e la scelta sul prezzo-valore da esercitare al rogito.

Non diamo consigli di acquisto o di vendita, e nulla qui dice se un immobile italiano valga la spesa. Quello che le fonti sostengono è verificabile: la reciprocità è una verifica e non un divieto, 90 giorni ogni 180 nell'area Schengen, 9% di imposta di registro su una seconda casa da privato con 50 euro ciascuna per ipotecaria e catastale, e una fascia IMU da 0 a 1,06%. Chi pensa di affittare trova nella nostra guida alle regole fiscali sulle locazioni brevi nel 2026 che cosa cambia oltre i due appartamenti.

AiMYNDi legge l'annuncio, i conti del condominio e le carte legali di un immobile specifico, così un gravame iscritto o una spesa straordinaria in arrivo emergono mentre il compromesso è ancora da firmare. Puoi prima vedere un esempio di come si presenta un report.