Comprare casa in Italia da danese: dallo 0,6% al 9%

La Danimarca prende lo 0,6% per trascrivere un passaggio di proprietà. L'Italia prende il 9% per comprare lo stesso tipo di casa.

Lo Skatteministeriet, il ministero delle Finanze danese, fissa l'imposta sul passaggio di proprietà allo 0,6% del prezzo più 1.850 corone. L'Agenzia delle Entrate applica l'imposta di registro al 9% sulla seconda casa da venditore privato, o al 2% con l'agevolazione prima casa. Su 400.000 euro fanno 2.400 contro 36.000.

Quanto prende lo Stato quando la casa cambia proprietario

Imposta e mercato	Aliquota (%)
Italia, seconda casa		9.0%
Italia, con agevolazione prima casa		2.0%
Danimarca, passaggio di proprietà		0.6%

Perché le fonti danesi indicano sia 1.825 sia 1.850 corone?

Sono due prelievi distinti dentro la stessa legge, e ciascuno porta con sé una propria quota fissa.

La tabella delle aliquote dello Skatteministeriet per la legge sull'imposta di trascrizione li elenca separatamente. Trascrivere un ejerskifte, cioè il passaggio di proprietà vero e proprio, costa lo 0,6% del prezzo e 1.850 corone fisse. Iscrivere un'ipoteca su un immobile costa l'1,25% e 1.825 corone fisse.

Solo uno dei due si è mosso di recente. La newsletter dell'amministrazione fiscale danese registra la discesa dell'aliquota sull'ipoteca dall'1,45% all'1,25% dal 1° gennaio 2026, e conferma che la quota fissa sull'ipoteca resta a 1.825 corone. Quella conferma riguarda l'ipoteca. Staccarla e attaccarla all'imposta sul passaggio di proprietà è ciò che produce la differenza di 25 corone che continua a circolare.

Il numero che vale la pena portare in Italia è il primo. L'istinto di un danese su quanto costi cambiare proprietario è costruito sullo 0,6%, e la riga italiana nella stessa posizione dice 9%.

La Danimarca controlla il compratore. L'Italia controlla l'atto.

La Danimarca verifica chi possa acquistare una casa; l'Italia verifica se l'atto e il titolo del venditore reggono.

Un danese è cittadino dell'Unione europea, quindi la verifica di reciprocità che il notaio svolge davvero per un cittadino di uno Stato terzo non parte mai. La Danimarca, al contrario, limita strettamente il proprio mercato delle case per vacanza. In base all'erhvervelsesloven, la legge danese sugli acquisti immobiliari, chi non risiede in Danimarca e non vi ha vissuto per cinque anni ha bisogno di un'autorizzazione del Ministero della Giustizia, ottenuta tramite Civilstyrelsen, e per una casa per vacanza quell'autorizzazione è richiesta anche ai cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo che non soddisfino il requisito di residenza. L'Italia non chiede nulla di tutto questo a un compratore dell'Unione europea.

La condizione italiana che esiste guarda altrove. L'articolo 16 delle preleggi, le disposizioni preliminari emanate con Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 262, subordina alla reciprocità il godimento dei diritti civili dello straniero in Italia, e il Consiglio Nazionale del Notariato colloca i cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo al di fuori di essa. Ciò che il notaio esamina è invece l'immobile, attraverso le visure catastali e ipotecarie presso il Catasto e i registri immobiliari.

Dove stava l'avvocato

In una compravendita italiana nessuno lavora per il solo compratore, e per un danese è il cambiamento di procedura più grande di tutti.

Una compravendita danese si svolge con un advokat dalla parte del compratore, che legge le carte nel suo interesse e solleva le obiezioni che ne derivano. Il notaio non è quello. Il notaio è un pubblico ufficiale che accerta la legalità dell'atto e l'identità delle parti, incassa le imposte e registra la vendita presso l'Agenzia delle Entrate e il Catasto, e lo fa per entrambe le parti insieme.

La sequenza sposta anche l'impegno più avanti di quanto un compratore danese si aspetti. La proposta d'acquisto apre l'operazione. Il contratto preliminare, che tutti chiamano compromesso, la chiude, e la caparra si consegna in quel momento. Il rogito formalizza ciò che il compromesso ha già deciso, e il ruolo del notaio si attacca al rogito e non al compromesso. Il documento che vincola è quindi quello firmato senza il pubblico ufficiale nella stanza.

Dallo 0,6% al 9%, e su che cosa cade quel 9%

Sul prezzo di contratto, a meno che il compratore non chieda nell'atto di essere tassato sul valore catastale.

L'Agenzia delle Entrate fissa l'imposta di registro al 9% per la seconda casa acquistata da un venditore privato e al 2% dove si applica l'agevolazione prima casa, e vi aggiunge un'imposta ipotecaria e un'imposta catastale fisse di 50 euro ciascuna. Quelle due voci fisse da 50 euro sono l'unica parte del conto italiano che si comporta come le 1.850 corone fisse danesi.

La parte proporzionale è dove entra il prezzo-valore. L'Agenzia delle Entrate consente a una persona fisica che acquista un immobile abitativo di far calcolare l'imposta di registro sul valore catastale anziché sul prezzo pattuito. La scelta va inserita nell'atto e non può essere aggiunta dopo.

Su un acquisto da 400.000 euro il 9% italiano fa 36.000 euro e la prima casa al 2% fa 8.000 euro, contro 2.400 euro dello 0,6% danese. Nulla di tutto ciò è un confronto pubblicato; sono due prontuari applicati allo stesso prezzo.

Che cosa l'Italia chiede ogni anno

L'IMU, la TARI e le spese condominiali, e nessuna delle tre si calcola su quanto hai pagato.

L'IMU è l'imposta municipale propria, il tributo sugli immobili che ogni comune fissa da sé. Ai sensi della legge 160/2019, articolo 1, commi 740, 748 e 754, il Dipartimento delle Finanze pubblica lo 0,86% come aliquota di base per l'immobile diverso dall'abitazione principale, l'1,06% come tetto che un comune può raggiungere e l'1,14% per i comuni che avevano applicato la vecchia maggiorazione TASI.

Di quanto un comune può muovere l'aliquota IMU sulla seconda casa

Aliquota	Quota del valore catastale (%)
Aliquota di base		0.86%
Tetto comunale		1.06%
Tetto con ex maggiorazione TASI		1.14%

Ciò che l'aliquota moltiplica è il valore catastale e non il prezzo di vendita. La TARI, la tassa sui rifiuti, paga la raccolta, e le spese condominiali pagano l'edificio. Se l'immobile verrà affittato, sono le regole 2026 sulla cedolare secca a fissare quanto costa quel reddito.

Dove i numeri si fermano

La statistica italiana si ferma prima della nazionalità del compratore. Né l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, né la Banca d'Italia, né l'ISTAT, l'istituto nazionale di statistica, né il Consiglio Nazionale del Notariato scompongono le compravendite in quel modo. Non esiste un conteggio ufficiale dei compratori danesi in Italia, e preferiamo lasciare il vuoto visibile piuttosto che riempirlo.

Non diamo consigli di acquisto o di vendita, e nulla di quanto scritto sopra dice se un immobile italiano sia un buon acquisto. Ciò che le fonti sostengono: lo 0,6% più 1.850 corone per trascrivere un passaggio di proprietà danese e l'1,25% più 1.825 corone per iscrivere un'ipoteca danese, l'aliquota sull'ipoteca ridotta dal 1° gennaio 2026, l'autorizzazione tramite Civilstyrelsen per una casa per vacanza danese, il 9% di imposta di registro sulla seconda casa italiana contro il 2% con agevolazione prima casa, 50 euro ciascuna per ipotecaria e catastale, una base catastale solo su richiesta nell'atto, e un'IMU annuale che il comune fissa tra 0 e 1,06%.

AiMYNDi legge l'annuncio, i conti del condominio e la documentazione legale di un immobile specifico, così che un'iscrizione pregiudizievole o una spesa straordinaria in arrivo emergano prima del compromesso invece che dopo. Puoi prima vedere un esempio di come si presenta un report.