Comprare casa in Italia da finlandese: niente società

In Finlandia si compra un pacchetto di quote. In Italia si compra l'appartamento, e le abitudini costruite sul primo non sopravvivono al secondo.

Verohallinto, l'amministrazione fiscale finlandese, tassa l'asunto-osake, cioè le quote di una società immobiliare, all'1,5% e gli immobili al 3%. In Italia quella società non esiste affatto. Lì l'appartamento è un immobile dentro un condominio, e l'Agenzia delle Entrate applica il 9% sulla seconda casa o il 2% con l'agevolazione prima casa.

Quanto prende lo Stato quando la casa cambia proprietario

Imposta e mercato	Aliquota (%)
Italia, seconda casa		9.0%
Finlandia, immobile		3.0%
Italia, con agevolazione prima casa		2.0%
Finlandia, quote societarie		1.5%

Che cosa dà per scontato un compratore finlandese?

Tre abitudini costruite sull'asunto-osake, e nessuna delle tre trova in Italia qualcosa a cui agganciarsi.

La prima è il prezzo. Verohallinto calcola la varainsiirtovero, l'imposta finlandese di trasferimento, sulla velaton kauppahinta, cioè il prezzo comprensivo della quota di debito della società a carico dell'acquirente. È per questo che un compratore finlandese legge il bilancio della società prima di fare un'offerta, ed è per questo che in patria il prezzo richiesto e il prezzo imponibile sono due numeri diversi.

La seconda è la dichiarazione. Verohallinto fa dichiarare e versare la varainsiirtovero all'acquirente stesso, oma-aloitteisesti, di propria iniziativa, attraverso il servizio OmaVero. L'Italia affida quel compito al notaio, pubblico ufficiale che opera per entrambe le parti e non per il compratore, il quale incassa le imposte e registra la vendita presso l'Agenzia delle Entrate e il Catasto. L'obbligo dichiarativo del compratore finlandese semplicemente sparisce.

La terza è l'aliquota. Quell'1,5% appartiene specificamente alle quote di una società immobiliare, e nulla sul mercato italiano è una quota societaria di quel tipo, quindi nulla può rientrare in un'aliquota costruita attorno a essa.

Ciò che un finlandese non deve portarsi dietro è un controllo di nazionalità. La regola di reciprocità sta nell'articolo 16 delle preleggi, allegate al Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 262, e rende condizionati i diritti civili dello straniero in Italia, ma il Consiglio Nazionale del Notariato colloca i cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo fuori da quella condizione.

Millesimi: che cosa usa l'Italia al posto della società

Un condominio, che non detiene quote e non porta debito per conto del compratore, più un insieme di millesimi che fissano la parte di edificio spettante a ciascun appartamento.

Quei millesimi sono la misura. Dicono quanta parte delle strutture comuni appartiene a ogni unità e come si ripartiscono fra i proprietari le spese condominiali, cioè i costi di gestione dell'edificio. Non c'è un libro soci, non c'è un bilancio societario inglobato nel prezzo di vendita e non c'è un debito della società che arrivi insieme all'appartamento.

Le finanze dell'edificio non sono sparite, si sono spostate. In Finlandia stanno dentro il prezzo, attraverso la componente di debito della velaton kauppahinta. In Italia stanno nei conti del condominio e nelle spese condominiali, il che le rende un documento separato da leggere invece che una cifra sepolta in quello che stai trattando.

Due agevolazioni perse e una che vale ancora la pena chiedere

L'esenzione per la prima casa è sparita nel 2024 e l'aliquota dell'1,5% sulle quote in Italia non esiste, ma il prezzo-valore resta a disposizione di chi lo chiede nell'atto.

Verohallinto ha abolito l'esenzione per la prima casa a favore di chi ha tra 18 e 39 anni il 1° gennaio 2024, quindi un compratore finlandese sotto i 40 anni paga in patria lo stesso 1,5% o 3% di tutti gli altri. Passare in Italia toglie anche l'intera colonna dell'1,5%: l'Agenzia delle Entrate applica l'imposta di registro al 9% per la seconda casa acquistata da un venditore privato e al 2% con l'agevolazione prima casa, più un'imposta ipotecaria e un'imposta catastale fisse di 50 euro ciascuna.

Il prezzo-valore va nella direzione opposta. L'Agenzia delle Entrate consente alla persona fisica che acquista un immobile abitativo di far calcolare l'imposta di registro sul valore catastale anziché sul prezzo pattuito. Va richiesto nell'atto stesso, e non esiste una domanda successiva.

Su una casa da 400.000 euro il 9% italiano arriva a 36.000 euro e la prima casa al 2% a 8.000 euro. L'1,5% finlandese su quote di pari valore farebbe 6.000 euro, e il 3% su un immobile 12.000 euro. Quattro aliquote contro un solo prezzo, senza alcun confronto pubblicato alle spalle.

Che cosa l'Italia chiede ogni anno

L'IMU sull'immobile, la TARI sui rifiuti e le spese condominiali sull'edificio, ognuna delle tre staccata dal prezzo di acquisto.

IMU sta per imposta municipale propria, il tributo che il comune preleva sugli immobili. La legge 160/2019 all'articolo 1, commi 740, 748 e 754 ne fissa la struttura, e il Dipartimento delle Finanze pubblica i numeri: 0,86% come aliquota di base sull'immobile diverso dall'abitazione principale, 1,06% come massimo a cui un comune può arrivare e 1,14% dove era stata applicata la precedente maggiorazione TASI.

Di quanto un comune può muovere l'aliquota IMU sulla seconda casa

Aliquota	Quota del valore catastale (%)
Aliquota di base		0.86%
Tetto comunale		1.06%
Tetto con ex maggiorazione TASI		1.14%

Ciò che l'aliquota moltiplica è il valore catastale. La TARI è la tassa sui rifiuti. Le spese condominiali sono i costi comuni già descritti. Se l'appartamento verrà affittato, sono le regole 2026 sulla cedolare secca a governare quel reddito.

Dove i numeri si fermano

L'Italia non pubblica chi compra per nazionalità. L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate non scompone le compravendite in quel modo, e non lo fanno nemmeno la Banca d'Italia, l'ISTAT, l'istituto nazionale di statistica, o il Consiglio Nazionale del Notariato. Un conteggio dei compratori finlandesi in Italia non esiste alla fonte, e non intendiamo costruirne uno.

Non diamo consigli di acquisto o di vendita, e nulla di quanto scritto sopra dice se un immobile italiano sia un buon acquisto. Ciò che le fonti sostengono: in patria l'1,5% sulle quote societarie e il 3% sugli immobili, senza esenzione prima casa dal 1° gennaio 2024, un mercato italiano in cui non esiste una società immobiliare in cui entrare, il 9% di imposta di registro sulla seconda casa da venditore privato contro il 2% con agevolazione prima casa, 50 euro ciascuna per ipotecaria e catastale, una base catastale solo su richiesta nell'atto, e un'IMU annuale che il comune fissa tra 0 e 1,06%.

AiMYNDi legge l'annuncio, i conti del condominio e la documentazione legale di un immobile specifico, così che un'iscrizione pregiudizievole o una spesa straordinaria in arrivo emergano prima del compromesso invece che dopo. Puoi prima vedere un esempio di come si presenta un report.