Comprare casa in Italia da tedesco: il 9% di imposta di registro

Per il diritto tedesco una stretta di mano su un immobile non vale assolutamente nulla. Per il diritto italiano una stretta di mano del genere può vincolare, in una stanza senza alcun pubblico ufficiale.

Tre norme tedesche fanno passare l'acquisto dal notaio prima che significhi qualcosa. L'Italia vincola entrambe le parti al contratto preliminare, il compromesso, un accordo privato firmato settimane prima. Il divario fiscale va nella stessa direzione: 3,5% è l'aliquota federale tedesca, la Renania Settentrionale-Vestfalia ne prende 6,5, una seconda casa italiana costa il 9%.

Imposta sul prezzo quando una casa cambia proprietario

Che cosa si acquista	Aliquota (%)
Italia, seconda casa da privato		9.0%
Renania Settentrionale-Vestfalia		6.5%
Germania, aliquota della legge federale		3.5%
Italia, con agevolazione prima casa		2.0%

Il paragrafo 11 del Grunderwerbsteuergesetz, la legge tedesca sui trasferimenti immobiliari, fissa l'imposta al 3,5%. Ogni Land può discostarsene ai sensi dell'articolo 105 comma 2a del Grundgesetz, e il Finanzamt NRW precisa che la Renania Settentrionale-Vestfalia applica il 6,5% a ogni contratto rogato dal 1 gennaio 2015.

Le tre serrature tedesche che l'Italia non usa

Il diritto tedesco non lascia che un acquisto immobiliare avvenga in privato, e lo dice per tre volte.

Il paragrafo 311b comma 1 del Bürgerliches Gesetzbuch, il codice civile tedesco, impone la notarielle Beurkundung, cioè l'atto notarile, per qualsiasi contratto che obblighi una parte a trasferire o acquistare un terreno. Il paragrafo 925 comma 1 dello stesso codice impone poi che l'Auflassung, l'accordo sul trasferimento vero e proprio, sia dichiarata alla presenza simultanea di entrambe le parti davanti a un ufficio competente, e rende competente ogni notaio. Il paragrafo 13 comma 1 del Beurkundungsgesetz aggiunge che il verbale va letto ad alta voce alle parti in presenza del notaio, approvato da loro e sottoscritto di proprio pugno.

Nulla di questa catena ha un corrispettivo italiano nel momento in cui il vincolo nasce. Il compromesso si firma tra le parti, con una caparra che passa di mano, e nessun pubblico ufficiale deve assistervi. L'Agenzia delle Entrate tratta quel contratto privato come un autonomo presupposto d'imposta: l'imposta versata sulla caparra alla registrazione del preliminare viene poi scomputata da quella dovuta al rogito. Chi aspetta una lettura che non arriverà mai si è già vincolato.

Chi può guardare dentro il registro?

In Germania non semplicemente chiunque. Il paragrafo 12 comma 1 della Grundbuchordnung, la legge sul libro fondiario, consente la consultazione del Grundbuch a chi dimostri un berechtigtes Interesse, un interesse legittimo, ed estende lo stesso accesso agli atti richiamati da un'iscrizione.

L'Italia affida quel lavoro al notaio, che prima del rogito estrae una visura catastale dal Catasto e una visura ipotecaria dai registri di ipoteche e gravami, e poi deposita l'atto completo presso l'Agenzia delle Entrate e il Catasto. La ricerca è equivalente. La collocazione nel tempo no. I controlli tedeschi precedono la lettura che vincola, quelli italiani seguono un compromesso che ha già vincolato.

Su che cosa si applica davvero il 9%?

Sul prezzo indicato nel contratto, salvo dichiarare altro dentro l'atto stesso.

Dove un appartamento a Colonia sconta il 6,5% di Grunderwerbsteuer, l'Agenzia delle Entrate prende il 9% su una seconda casa italiana da privato, oppure il 2% con l'agevolazione prima casa, e aggiunge un'imposta ipotecaria e un'imposta catastale di 50 euro ciascuna. Fissa anche un limite minimo: l'imposta di registro proporzionale non può scendere sotto 1.000 euro. Su un acquisto da 300.000 euro il 9% fa 27.000 euro, contro 19.500 euro all'aliquota della Renania Settentrionale-Vestfalia sullo stesso prezzo. Entrambi sono calcoli su aliquote pubblicate.

C'è una leva, e si chiude in fretta. Con il prezzo-valore un acquirente privato di un immobile abitativo può far calcolare l'imposta di registro sul valore catastale invece che sulla somma pagata. L'Agenzia delle Entrate chiede che la richiesta sia resa al notaio dentro l'atto di acquisto ed esclude che possa essere recuperata con un successivo atto integrativo. Si chiede quel giorno o si perde per sempre.

Una regola italiana l'acquirente tedesco può accantonarla del tutto: l'articolo 16 delle preleggi subordina i diritti civili dello straniero alla reciprocità, e il Consiglio Nazionale del Notariato colloca i cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo fuori da quella condizione.

Che cosa sostituisce le carte dell'Hausgeld?

Niente che abbia dietro le stesse garanzie di legge.

Il paragrafo 28 del Wohnungseigentumsgesetz, la legge tedesca sulla proprietà per piani, dà al proprietario tedesco un corredo documentale fisso. L'amministratore redige un Wirtschaftsplan per ogni anno solare, i proprietari deliberano sugli anticipi e sulle riserve, alla chiusura dell'anno segue una Jahresabrechnung, e un Vermögensbericht sulle riserve e sul patrimonio comune essenziale va a ciascun proprietario. È la documentazione che un acquirente tedesco è abituato a pretendere prima di firmare.

Un acquisto italiano porta invece tre costi correnti: le spese condominiali dell'edificio, la TARI, cioè la tassa sui rifiuti, e l'IMU. IMU sta per imposta municipale propria, e l'aliquota è una decisione locale, non nazionale.

IMU su una seconda casa: quanto può fissare il comune

Posizione nella fascia	Aliquota IMU (%)
Minimo che il comune può stabilire		0.00%
Aliquota di base nazionale		0.86%
Massimo che il comune può stabilire		1.06%
Massimo in sostituzione della vecchia maggiorazione TASI		1.14%

Ai sensi della legge 160/2019, articolo 1 comma 754, il Ministero dell'Economia e delle Finanze pubblica lo 0,86% come base per un'abitazione che non è quella principale, l'1,06% come tetto comunale e l'1,14% dove operava la vecchia maggiorazione TASI. Quale estremo della fascia si applichi è una domanda sul comune, non sull'appartamento.

Che cosa sistemare prima del compromesso

Ragionare a ritroso dal momento che vincola. In Germania il punto di controllo è la lettura, e fino a lì si può verificare tutto. In Italia il punto di controllo è il compromesso, quindi il codice fiscale, le visure e la decisione sul prezzo-valore stanno tutti prima.

Vale la pena conoscere un vuoto: nessun ente italiano conta gli acquirenti per nazionalità, quindi non esiste una cifra ufficiale su quanti tedeschi possiedano casa in Italia. Non la pubblica l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, e nemmeno la Banca d'Italia, l'ISTAT o il Consiglio Nazionale del Notariato.

Non diamo consigli di acquisto o di vendita, e nulla qui dice se un immobile italiano valga la spesa. Le fonti reggono questo: la forma notarile richiesta dai paragrafi 311b comma 1 e 925 comma 1 BGB e la lettura richiesta dal paragrafo 13 comma 1 BeurkG, nessuna delle quali protegge il compromesso, l'accesso al Grundbuch condizionato all'interesse legittimo dal paragrafo 12 comma 1 GBO, il 6,5% della Renania Settentrionale-Vestfalia contro il 9% italiano, 50 euro ciascuna per ipotecaria e catastale, una base catastale solo se richiesta nell'atto, e un'IMU annuale che il comune fissa tra 0 e 1,06%. Affittare poi la casa apre un capitolo a parte, e i limiti della cedolare secca 2026 sono il punto di partenza.

AiMYNDi legge l'annuncio, i conti del condominio e le carte legali di un immobile specifico, così un gravame iscritto o una spesa straordinaria in arrivo emergono mentre il compromesso è ancora da firmare. Puoi prima vedere un esempio di come si presenta un report.