Comprare casa in Italia da norvegese: reciprocità e imposta

La Norvegia sta fuori dall'Unione europea, così i compratori norvegesi arrivano in Italia pronti a dover dimostrare qualcosa. La clausola che temono li esenta.

Il diritto italiano subordina davvero alla reciprocità il diritto dello straniero di acquistare, e il notaio la verifica sul serio. Il Consiglio Nazionale del Notariato afferma che l'esenzione da quella verifica è tracciata attorno allo Spazio economico europeo, non all'Unione europea. La Norvegia è dentro lo Spazio economico europeo, quindi non si verifica nulla.

Quanto prende lo Stato quando la casa cambia proprietario

Imposta e mercato	Aliquota (%)
Italia, seconda casa		9.0%
Norvegia, dokumentavgift		2.5%
Italia, con agevolazione prima casa		2.0%

Perché i compratori norvegesi si aspettano una verifica di reciprocità?

La posizione della Norvegia fuori dall'Unione europea fa sembrare che la condizione debba applicarsi, e il testo della norma non fa nulla per correggere l'impressione.

La norma è l'articolo 16 delle disposizioni sulla legge in generale, emanate con Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 262 e note come preleggi. Ammette lo straniero al godimento dei diritti civili in Italia a condizione che lo Stato di quello straniero riconosca agli italiani lo stesso. Letta così, è una prova sul paese di provenienza, e chi sta fuori dall'Unione europea ha tutte le ragioni per pensare che lo colpisca.

Non lo colpisce, e la ragione è il confine che l'esenzione utilizza. Nella sua rassegna di risposte a quesito in materia di reciprocità il Consiglio Nazionale del Notariato tratta i cittadini degli Stati dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo come esterni alla condizione. Norvegia, Islanda e Liechtenstein sono i tre Stati dello Spazio economico europeo senza appartenenza all'Unione europea, e tutti e tre finiscono dal lato esente.

Per tutti gli altri il passaggio è reale. Un compratore proveniente da uno Stato terzo ha bisogno che la reciprocità sia accertata prima della firma dell'atto, il che richiede tempo e può rallentare l'acquisto. Un norvegese lo salta. La stessa combinazione di Spazio economico europeo e Schengen è il motivo per cui il limite dei 90 giorni su 180 per i soggiorni brevi non governa quanto a lungo un proprietario norvegese resta in casa.

In patria un'offerta accettata è il contratto. In Italia è il primo passo.

Le offerte norvegesi chiudono una trattativa e quelle italiane la aprono, e la distanza fra le due abitudini è il punto in cui i compratori norvegesi restano incastrati.

Secondo l'avhendingslova, la legge norvegese sulla vendita di immobili, l'accettazione del venditore entro il termine dell'offerta vincola subito entrambe le parti. Dopo non c'è nulla da rinegoziare: nessuna fase contrattuale, nessuna finestra di recesso, nessuna firma successiva che possa ancora saltare. L'offerta è l'affare.

L'Italia distribuisce lo stesso impegno su tre documenti. La proposta d'acquisto è l'offerta scritta. Il contratto preliminare, che tutti chiamano compromesso, è quello vincolante, e con esso si consegna la caparra. Il rogito è l'atto, firmato davanti a un notaio, pubblico ufficiale che serve entrambe le parti anziché agire per una sola, e che acquisisce le visure catastali e ipotecarie presso il Catasto e i registri immobiliari prima di registrare la vendita.

La trappola scatta in entrambe le direzioni. Un norvegese che legge la proposta come una cortese manifestazione di interesse ha comunque messo sul tavolo un'offerta con una data. Un norvegese che aspetta il momento di definitività che la prassi norvegese gli insegna ad attendere attraversa il compromesso senza accorgersene, e a quel punto la caparra è già impegnata.

La dokumentavgift è il 2,5% del valore di mercato. Su che cosa cade il 9% italiano?

Sul prezzo pattuito, a meno che il compratore non chieda nell'atto stesso di essere tassato sul valore catastale.

Kartverket, l'autorità norvegese per la cartografia e il catasto, riscuote la dokumentavgift nella misura del 2,5% del valore di mercato dell'immobile al momento della trascrizione, più un diritto fisso per documento. La base è una stima, quindi un compratore norvegese è abituato a un'imposta che non segue esattamente il prezzo di contratto.

L'Italia parte dal presupposto opposto. L'Agenzia delle Entrate fissa l'imposta di registro al 9% sulla seconda casa da venditore privato, o al 2% con l'agevolazione prima casa, più un'imposta ipotecaria e un'imposta catastale fisse di 50 euro ciascuna. Quel 9% cade sul prezzo scritto nel contratto.

Il prezzo-valore è l'eccezione, e va richiesto. L'Agenzia delle Entrate consente a chi compra un immobile abitativo come persona fisica di far calcolare l'imposta di registro sul valore catastale. La richiesta va fatta nell'atto. Chiederla dopo non serve, perché non resta nulla da modificare.

Moltiplicando le aliquote pubblicate su un acquisto da 400.000 euro, il 9% italiano fa 36.000 euro, la prima casa al 2% fa 8.000 euro, e la dokumentavgift norvegese al 2,5% fa 10.000 euro.

Che cosa ti fattura il comune ogni anno

L'IMU sull'immobile, la TARI sui rifiuti e le spese del condominio, e nessuna delle tre segue il prezzo che hai pagato.

IMU sta per imposta municipale propria, l'imposta comunale sugli immobili. Il Dipartimento delle Finanze pubblica un'aliquota di base dello 0,86% sull'immobile diverso dall'abitazione principale, un tetto comunale dell'1,06% e l'1,14% dove era stata applicata la vecchia maggiorazione TASI, tutto ai sensi della legge 160/2019 articolo 1, commi 740, 748 e 754.

Di quanto un comune può muovere l'aliquota IMU sulla seconda casa

Aliquota	Quota del valore catastale (%)
Aliquota di base		0.86%
Tetto comunale		1.06%
Tetto con ex maggiorazione TASI		1.14%

La TARI è la tassa sui rifiuti, il prelievo comunale sulla raccolta. Le spese condominiali coprono l'edificio. Se l'immobile verrà affittato, sono le regole 2026 sulla cedolare secca a decidere quanto costa quel reddito.

Dove i numeri si fermano

In Italia nessuno conta i compratori per passaporto. Non lo fa l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dentro l'Agenzia delle Entrate, non lo fa la Banca d'Italia, non lo fa l'ISTAT, l'istituto nazionale di statistica, e non lo fa il Consiglio Nazionale del Notariato. Una quota attribuita ai compratori norvegesi in Italia non è quindi uscita da un registro italiano.

Non diamo consigli di acquisto o di vendita, e nulla di quanto scritto sopra dice se un immobile italiano sia un buon acquisto. Ciò che le fonti sostengono: la condizione di reciprocità è reale e lo Spazio economico europeo sta dal lato esente, il momento vincolante è il compromesso e non l'offerta accettata, il 9% di imposta di registro sulla seconda casa da venditore privato contro il 2% con agevolazione prima casa, 50 euro ciascuna per ipotecaria e catastale, una base catastale solo se la chiedi nell'atto, e un'IMU annuale che il comune fissa tra 0 e 1,06%.

AiMYNDi legge l'annuncio, i conti del condominio e la documentazione legale di un immobile specifico, così che un'iscrizione pregiudizievole o una spesa straordinaria in arrivo emergano prima del compromesso invece che dopo. Puoi prima vedere un esempio di come si presenta un report.