Comprare casa in Italia da svedese: dall'1,5% al 9% di imposta

La Svezia guarda due numeri e tassa quello più alto. L'Italia guarda due numeri e lascia che un acquirente privato scelga quello più basso.

Il Lantmäteriet calcola la stämpelskatt sul maggiore tra il prezzo di acquisto e il taxeringsvärde dell'anno precedente, e applica l'1,5% più 825 corone. L'Italia applica il 9% su una seconda casa, ma il prezzo-valore consente a un acquirente privato di mettere il valore catastale al posto del prezzo. Le aliquote distano sei volte, le basi imponibili vanno in direzioni opposte.

Imposta sul prezzo quando una casa cambia proprietario

Che cosa si acquista	Aliquota (%)
Italia, seconda casa da privato		9.0%
Italia, con agevolazione prima casa		2.0%
Svezia, casa o altro immobile		1.5%
Svezia, bostadsrätt		0.0%

Due basi imponibili che puntano in direzioni opposte

È la parte da capire prima di ogni altra, perché è l'unico punto in cui l'Italia è strutturalmente più generosa della Svezia.

Il Lantmäteriet, l'autorità catastale svedese, applica l'1,5% previsto dalla stämpelskattelag (1984:404) al maggiore tra il prezzo pagato e il valore accertato dell'anno precedente, arrotondato per difetto alle migliaia. Pagare meno del valore accertato non abbassa il conto.

L'Italia rovescia la logica. L'Agenzia delle Entrate consente a una persona fisica che acquista un immobile abitativo, e che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, di far calcolare l'imposta di registro sul valore catastale anziché sulla somma pattuita. Il meccanismo si chiama prezzo-valore, e quando la cifra catastale sta sotto il prezzo è la cifra catastale a essere tassata.

Il vincolo è un termine, non un requisito. La richiesta va resa al notaio nell'atto di acquisto, e l'Agenzia delle Entrate non la accetta in un atto integrativo redatto in seguito. Un acquirente svedese abituato a una base che nessuno può discutere deve ricordare che la base italiana è una scelta, e una scelta che scade al tavolo della firma.

In Svezia non esiste alcun notaio. Che cosa aggiunge il notaio italiano?

Un pubblico ufficiale al servizio di entrambe le parti, e una serie di visure, entrambi alla fine del percorso. Il notaio redige il rogito dopo aver estratto una visura catastale dal Catasto e una visura ipotecaria dai registri che riportano ipoteche e gravami, e successivamente deposita l'atto presso l'Agenzia delle Entrate e il Catasto.

La Svezia distribuisce quel lavoro in modo diverso. Nessuno legge il contratto all'acquirente e nessuno è incaricato di controllare l'immobile per suo conto. L'acquirente chiede la lagfart, l'intavolazione del titolo, al Lantmäteriet e in quel momento versa l'1,5% più 825 corone.

Il momento del vincolo è dove le abitudini svedesi funzionano bene. Il diritto svedese vincola le parti al köpekontrakt scritto, ai sensi del capitolo 4 sezione 1 dello Jordabalken, senza nulla che somigli a un diritto di ripensamento. L'Italia le vincola al contratto preliminare, il compromesso, firmato con una caparra. Entrambi i paesi mettono il peso su un accordo privato e lasciano che l'iscrizione sia la conseguenza. Cambia il fatto che l'Italia aggiunge dopo un pubblico ufficiale, il che può far sembrare provvisorio un compromesso che non lo è. L'Agenzia delle Entrate tassa già la caparra alla registrazione del preliminare, e scomputa quell'importo dalla somma dovuta al rogito.

Perché una bostadsrätt non sconta alcuna imposta?

Quello che un acquirente svedese possiede in una bostadsrätt è una quota di una förening, non l'appartamento. Il Lantmäteriet non ha quindi alcun titolo da iscrivere né stämpelskatt da riscuotere, ed è per questo che la quarta riga della tabella qui sopra sta a zero.

Un appartamento italiano è un immobile in condominio. Il 9% vi cade esattamente come su una casa indipendente, e la struttura di costi che un acquirente svedese associa all'abitare cooperativo non si traduce in alcuna esenzione. Dove un acquirente svedese aprirebbe l'årsredovisning della förening per valutarne l'indebitamento prima di fare un'offerta, un acquisto italiano sposta la stessa domanda dentro i conti del condominio, e la spesa ricorrente arriva sotto forma di spese condominiali.

Quanto costa davvero l'acquisto?

Nove per cento, due voci fisse e una soglia minima. L'Agenzia delle Entrate fissa l'imposta di registro al 9% su una seconda casa acquistata da un venditore privato e al 2% con l'agevolazione prima casa, aggiunge un'imposta ipotecaria e un'imposta catastale di 50 euro ciascuna, e precisa che l'imposta di registro proporzionale non può mai risultare inferiore a 1.000 euro.

Messa a confronto con un acquisto svedese, l'aritmetica è netta. Una casa da 3.000.000 di corone porta 45.000 corone di stämpelskatt più gli 825 corone di diritti. Una seconda casa italiana da 300.000 euro porta 27.000 euro prima delle due voci da 50 euro. Entrambe le cifre sono calcolate sulle aliquote pubblicate e non estratte da una tabella.

L'articolo 16 delle preleggi subordina i diritti civili dello straniero in Italia alla reciprocità, ma il Consiglio Nazionale del Notariato colloca i cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo fuori da quella condizione, quindi nessun acquirente svedese la incontra.

Che cosa arriva ogni anno dopo

L'IMU, imposta municipale propria, più la TARI, la tassa sui rifiuti, e le spese condominiali dell'edificio. L'aliquota IMU si decide localmente, entro limiti fissati a livello nazionale.

IMU su una seconda casa: quanto può fissare il comune

Posizione nella fascia	Aliquota IMU (%)
Minimo che il comune può stabilire		0.00%
Aliquota di base nazionale		0.86%
Massimo che il comune può stabilire		1.06%
Massimo in sostituzione della vecchia maggiorazione TASI		1.14%

La legge 160/2019, articolo 1 comma 754, fissa la struttura, e il Ministero dell'Economia e delle Finanze pubblica le cifre: 0,86% come base su un'abitazione che non è quella principale, 1,06% come massimo raggiungibile dal comune e 1,14% dove si applicava la vecchia maggiorazione TASI. Il comune può anche azzerarla.

Che cosa sistemare prima del compromesso

Due riflessi svedesi funzionano qui e uno no. Fidarsi del contratto più che dell'iscrizione è giusto. Aspettarsi che la base imponibile venga consegnata è sbagliato, quindi ottenere presto il codice fiscale e decidere la questione del prezzo-valore prima di arrivare al tavolo del notaio anziché lì.

Una cosa non sarà possibile verificarla: l'Italia non pubblica alcuna ripartizione degli acquirenti di immobili per nazionalità, quindi non esiste un conteggio ufficiale dei proprietari svedesi. Non lo produce l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, e nemmeno la Banca d'Italia, l'ISTAT o il Consiglio Nazionale del Notariato.

Non diamo consigli di acquisto o di vendita, e nulla qui dice se un immobile italiano valga la spesa. Le fonti reggono questo: 1,5% più 825 corone al Lantmäteriet sul maggiore tra prezzo e valore accertato, nulla su una bostadsrätt, 9% di imposta di registro su una seconda casa italiana da privato contro il 2% con l'agevolazione prima casa, 50 euro ciascuna per ipotecaria e catastale, una base catastale solo se richiesta nell'atto, e un'IMU annuale che il comune fissa tra 0 e 1,06%. Dare la casa in affitto porta sotto un altro insieme di regole, esposto nei limiti della cedolare secca 2026.

AiMYNDi legge l'annuncio, i conti del condominio e le carte legali di un immobile specifico, così un gravame iscritto o una spesa straordinaria in arrivo emergono mentre il compromesso è ancora da firmare. Puoi prima vedere un esempio di come si presenta un report.