Locazioni Brevi 2026: la Cedolare Secca si Ferma a Due Appartamenti

Due appartamenti italiani affittati a notte possono ancora usare la cedolare secca. Il terzo trasforma tutta l'attività in un'impresa.

Dal periodo d'imposta 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica solo se nell'anno non si destinano a questa finalità più di due appartamenti. L'Agenzia delle Entrate fissa l'aliquota al 21% su un immobile scelto in dichiarazione e al 26% sul secondo. Oltre i due appartamenti la locazione è trattata come attività d'impresa.

Che cos'è la cedolare secca e che cosa cambia nel 2026?

La cedolare secca è il regime facoltativo italiano a imposta sostitutiva sui redditi da locazione. L'Agenzia delle Entrate la descrive come un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell'immobile, e aggiunge che per i contratti sotto cedolare secca non si pagano l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti.

La novità del 2026 è una soglia, non un'aliquota. L'Agenzia precisa che dal periodo d'imposta relativo al 2026 l'applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è riconosciuta solo se nell'anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti, mentre in precedenza il limite era di quattro, e che oltre tale soglia l'attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Le aliquote pubblicate dall'Agenzia per le locazioni brevi sono il 21% sui redditi derivanti dai contratti relativi a un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi e il 26% sul secondo immobile. Superato quel secondo appartamento la cedolare secca non è più un'opzione, il che porta con sé la partita IVA e la contabilità d'impresa.

La norma di riferimento è la manovra 2026. La Legge 30 dicembre 2025, n. 199, il bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2026, risulta su Normattiva, il portale della legge vigente, in vigore dal 1° gennaio 2026.

Che cosa conta come locazione breve?

Un contratto di locazione a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Quella definizione, tratta dalla stessa scheda dell'Agenzia delle Entrate, è ciò che porta un appartamento per vacanze dentro queste regole invece che nel regime delle locazioni ordinarie. L'Agenzia precisa anche che possono optare per la cedolare secca solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento, per esempio l'usufrutto, che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Una conseguenza sfugge facilmente a chi compra con un partner o un fratello: il conteggio è per contribuente e per periodo d'imposta, non per edificio.

L'immobile deve avere un CIN?

Sì, e l'obbligo è scritto nella legge nazionale con sanzioni allegate. L'articolo 13-ter del Decreto-Legge 18 ottobre 2023, n. 145, nel testo consolidato su Normattiva, prevede che il Ministero del turismo assegni un codice identificativo nazionale, il CIN, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate a locazioni per finalità turistiche e a locazioni brevi, e che ne detenga e gestisca la banca dati.

Il comma 6 stabilisce che cosa deve fare il titolare. Chiunque proponga o conceda in locazione una simile unità è tenuto a esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e a indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato. Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici hanno un obbligo proprio di indicare il CIN negli annunci che pubblicano.

Il comma 9 attacca il denaro. Concedere in locazione un'unità priva di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni dell'immobile. La mancata esposizione e indicazione del CIN ai sensi del comma 6 è punita con la sanzione da 500 a 5.000 euro per ciascuna struttura o unità immobiliare per cui la violazione è accertata, insieme all'immediata rimozione dell'annuncio irregolare. Una ulteriore sanzione da 600 a 6.000 euro si applica per ciascuna violazione accertata quando l'unità è priva dei requisiti di sicurezza previsti dall'articolo.

Che cosa cambia per chi compra

Il trattamento fiscale di un appartamento per vacanze in Italia dipende ora da quanti altri appartamenti la stessa persona già affitta a breve termine, che è un fatto sul compratore più che sull'edificio. Il CIN è invece un fatto sull'edificio, e la sua assenza è sanzionabile da 800 euro in su prima ancora di arrivare a una questione fiscale.

Non diamo consigli di acquisto o di vendita, e nulla qui è una valutazione dell'immobiliare italiano come investimento. Ciò che le fonti citate sostengono è preciso: il tetto è sceso da quattro appartamenti a due per il periodo d'imposta 2026, le aliquote pubblicate sono 21% e 26%, gli obblighi sul CIN stanno nell'articolo 13-ter e le sanzioni vanno da 500 a 8.000 euro a seconda della violazione. AiMYNDi legge l'annuncio, i conti e la documentazione legale di un immobile specifico, così che le domande che decidono questi numeri trovino risposta prima dell'impegno. Puoi prima vedere un esempio di come si presenta un report.