Overdrachtsbelasting 2026: Tweede Woning van 10,4% naar 8%

Een Nederlandse tweede woning kostte vorig jaar 10,4% aan overdrachtsbelasting. Vanaf 1 januari 2026 kost die 8%.

De overdrachtsbelasting op een woning waarin de koper niet zelf gaat wonen daalde van 10,4% naar 8%. De Belastingdienst houdt 2% aan voor een woning die u zelf bewoont, een volledige vrijstelling voor kwalificerende kopers onder de 35, en 10,4% voor onroerend goed dat geen woning is.

Wat daalde precies, en wat niet?

Alleen woningen waarin de koper niet gaat wonen. De tarieventabel van de Belastingdienst zet 2025 en 2026 naast elkaar. Een woning die u niet als hoofdverblijf gebruikt, die de dienst omschrijft als tweede woning, vakantiewoning of woning voor verhuur of beleggen, gaat van 10,4% naar 8%. De rest blijft gelijk: 2% als u zelf in de woning gaat wonen, 0% voor kwalificerende starters onder de 35, en 10,4% voor onroerend goed dat geen woning is, wat de dienst illustreert met bedrijfspanden, kantoren, garageboxen en winkels.

De besparing is eenvoudige rekenkunde op die twee gepubliceerde tarieven. Bij een aankoop van 400.000 euro is 10,4% gelijk aan 41.600 euro en 8% aan 32.000 euro, een verschil van 9.600 euro op dezelfde woning.

Er zit een valkuil in de definitie, niet in het tarief. De Belastingdienst vermeldt dat bij een woning die na de koop gesloopt wordt, het 2%-tarief of de startersvrijstelling mogelijk niet van toepassing is en het tarief van 8% geldt.

Wat is de startersvrijstelling in 2026 waard?

De volledige overdrachtsbelasting, tot een harde grens van 555.000 euro. De Belastingdienst noemt vier voorwaarden voor de startersvrijstelling: u verkrijgt een woning waarin u zelf voor langere tijd gaat wonen, u bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment van verkrijging, u hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt, en de woningwaarde is op dat moment niet hoger dan 555.000 euro.

Drie details op die pagina beslissen echte gevallen. De grens loopt over de waarde in het economisch verkeer, dus de marktwaarde inclusief aanhorigheden zoals tuin, schuur of garage, en de dienst geeft 560.000 euro als voorbeeld dat afvalt. Staat de woning op erfpachtgrond, dan wordt de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de woningwaarde opgeteld. En de grens wordt getoetst op de volledige woning, niet op het verkregen deel: de Belastingdienst werkt twee kopers onder de 35 uit die elk 50% van een woning van 600.000 euro verkrijgen en concludeert dat de vrijstelling niet geldt, ook al betaalt ieder 300.000 euro.

De vrijstelling is bovendien niet verplicht. De dienst merkt op dat een koper in plaats daarvan het verlaagde tarief van 2% kan kiezen en de vrijstelling kan bewaren voor een volgende woning, mits die koper bij die verkrijging nog jonger is dan 35 en aan de dan geldende voorwaarden voldoet.

Welke datum bepaalt het tarief?

De notariële. De Belastingdienst omschrijft het moment van verkrijging als het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris, en dat bepaalt zowel de toets voor de startersvrijstelling als, in de tarieventabel, het jaar waarvan het tarief geldt. Een koop die in 2025 is gesloten en in 2026 wordt geleverd, wordt dus aan de situatie van 2026 getoetst.

Wat dit verandert voor een koper

Het tarief hangt nu af van een verklaring bij de notaris over hoe de koper de woning gaat gebruiken, en niet van de woning zelf. Voor wie een tweede woning elders in Europa overweegt, keken we naar dezelfde vraag in Zweden in tweede woning: kosten en rendement voor Nederlandse kopers.

Wij geven geen koop- of verkoopadvies, en niets hier zegt of een Nederlandse tweede woning de moeite waard is. Wat de pagina's van de Belastingdienst wel onderbouwen is controleerbaar: 8% in plaats van 10,4% op een woning waarin u niet gaat wonen, 555.000 euro als startersgrens gemeten op de hele woning, erfpacht die bij die waarde optelt, en de leveringsakte als het beslissende moment. AiMYNDi leest de advertentie, de cijfers en de juridische stukken van een specifieke woning, zodat de erfpachtbepaling en de waardevraag boven tafel komen vóór de afspraak bij de notaris. U kunt eerst een voorbeeld bekijken van hoe een rapport eruitziet.