Comprar em Portugal sendo sueco: de zero para 7,5% de IMT

A casa mais barata de comprar na Suécia é um bostadsrätt, que não paga imposto de transmissão nenhum. Portugal não tem essa figura, e tributa o comprador não residente a uns 7,5% fixos sobre o próprio imóvel.

Toda a habitação portuguesa é bem imóvel, pelo que a divisão sueca entre fastighet e bostadsrätt desaparece à chegada. O Decreto-Lei n.º 97/2026 fixa depois uma única taxa para o comprador não residente, 7,5%, sem qualquer benefício, reembolsável em duas situações e apenas se o requerimento entrar dentro de seis meses.

IMT são as iniciais de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Os municípios portugueses cobram-no sobre a própria transmissão, e para a maioria dos compradores é o cheque isolado mais alto da compra.

Como é tributada a própria compra

O que se compra, e onde	Taxa (%)
Portugal, comprador não residente		7.5%
Suécia, moradia (stämpelskatt)		1.5%
Suécia, bostadsrätt		0.0%

Porque é que a figura mais barata na Suécia se torna a compra mais cara?

A Suécia tributa as suas duas figuras de forma diferente, e Portugal só tem uma delas.

O Lantmäteriet, a autoridade sueca do cadastro, cobra a particulares o stämpelskatt de 1,5% mais uma taxa de expediente de 825 coroas para registar a titularidade de um imóvel, e calcula o imposto sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial do ano anterior, arredondado por defeito aos milhares. O imposto está na stämpelskattelagen 1984:404. Compre-se antes um bostadsrätt e nenhuma das duas quantias nasce, porque o que muda de mãos é uma quota na cooperativa e não o solo por baixo dela.

A habitação portuguesa não oferece abrigo equivalente. O artigo 17.º, n.º 10, alcança um prédio urbano ou uma fração autónoma de prédio urbano, e um apartamento português é a segunda dessas coisas: bem imóvel, detido em pleno, com um condomínio a gerir as partes comuns ao lado sem ser dono delas.

Passe-se um único preço pelas três hipóteses. Em 300.000 euros, a taxa portuguesa do não residente leva 22.500 euros. Uma moradia sueca ao mesmo preço leva 4.500 euros mais 825 coroas. Um bostadsrätt sueco não leva nada. Os três valores são contas sobre as taxas publicadas.

O que diz o artigo 17.º, n.º 10, e o relógio que lhe está aparafusado

Diz que a taxa "é sempre de 7,5%" para o não residente, "não se aplicando qualquer isenção ou redução", e afere onde se paga imposto sobre o rendimento e não que passaporte se usa.

O estrago está no meio da frase. O IMT Jovem, o benefício dos compradores mais novos, e todos os outros benefícios do código deixam de estar disponíveis em vez de apenas encolherem. Um sueco já residente fiscal em Portugal nunca chega a encontrar a regra; um português com residência fiscal em Estocolmo encontra-a por inteiro.

O decreto consolidado abre três portas, e só duas devolvem dinheiro:

• Já havia residência fiscal portuguesa nos termos do artigo 16.º do Código do IRS.
• Passa a haver dentro de dois anos contados da compra.
• O imóvel entra no arrendamento habitacional em seis meses, abaixo do limite de renda moderada que o artigo 2.º, n.º 2, liga a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, e mantém-se arrendado 36 meses nos primeiros cinco anos.

O artigo 17.º, n.º 11, manda depois a Autoridade Tributária anular a diferença, mas só "a requerimento do interessado", e o artigo 17.º, n.º 12, dá seis meses a contar do dia em que se torna residente ou em que assina o arrendamento. Nada volta para quem não pede.

Os relógios inscritos no artigo 17.º

O que a lei exige	Prazo (meses)
Requerer o reembolso em		6meses
Ou celebrar o arrendamento em		6meses
Ou tornar-se residente fiscal em		24meses
Manter arrendado pelo menos		36meses

Onde é que uma assinatura sueca deixa de valer o que valia?

No lugar da fila onde ela cai. O documento vinculativo muda de nome e de posição.

Uma compra sueca vincula no köpekontrakt escrito, nos termos do capítulo 4.º, § 1.º, do jordabalken, e nenhum direito de arrependimento se lhe segue. Portugal vincula mais acima, no contrato-promessa de compra e venda, regulado pelo artigo 410.º do Código Civil e garantido por um sinal cujas regras de perda cortam para os dois lados. A escritura perante notário fecha o negócio depois.

A tradução prática para um sueco é curta. O documento que merece a atenção que se daria a um köpekontrakt é o contrato-promessa, e chega antes de qualquer funcionário público entrar na sala. O Lantmäteriet também não é o equivalente do passo português seguinte: na Suécia o registo é onde o imposto se cobra, ao passo que em Portugal o imposto se acerta em torno da escritura e o artigo 36.º do mesmo decreto passa a dar 30 dias sobre a liquidação para o pagar.

Quanto vale aqui a pertença da Suécia à UE?

Papelada, e não dinheiro.

As orientações da Autoridade Tributária sobre representação fiscal nomeiam os "cidadãos residentes em país da União Europeia (UE), Noruega, Islândia ou Liechtenstein" como o grupo para quem designar representante fiscal é facultativo. Quem reside na Suécia está nessa lista. A pertença a Schengen retira, em separado, a regra dos 90 dias em cada 180 que limita os proprietários de países terceiros.

Nenhuma das duas chega aos 7,5%. O artigo 17.º, n.º 10, pergunta onde está o domicílio fiscal, não a que tratados pertence o passaporte, e um sueco que continue residente fiscal na Suécia paga a taxa fixa por inteiro.

Onde os números acabam

Ninguém conta os compradores suecos de casas portuguesas. O que Portugal publica por nacionalidade são autorizações de residência, que registam quem se mudou e não quem comprou, pelo que não existe número para o grupo sueco que possa ser citado, e qualquer artigo que ofereça um está a adivinhar.

Não damos conselhos de compra ou de venda, e nada acima diz se um imóvel em Portugal é uma boa compra. O verificável é estreito e útil: uma taxa de 7,5% para não residentes, nenhum benefício por trás dela, três saídas, e um reembolso que tem de ser pedido dentro de seis meses. O nosso artigo sobre porque os preços portugueses subiram mais depressa na UE descreve o mercado onde estas regras aterraram.

AiMYNDi lê o anúncio, as contas e a documentação legal de um imóvel concreto, para que as obrigações que lhe estão associadas sejam visíveis antes de se comprometer. Pode ver um exemplo de relatório primeiro.