Købe bolig i Tyskland som dansker: ingen tilladelse krævet

Danmark bestemmer, hvem der må eje et dansk sommerhus. Tyskland spørger aldrig, hvor du kommer fra.

Den omvending er det første, en dansk køber skal aflære, og det næste er prisen på papirarbejdet. Tysk ret indeholder ingen begrænsning på køb, der knytter sig til nationalitet eller til at bo i udlandet. Det, der ændrer sig, er pengene: et dansk ejerskifte tinglyses til 0,6 procent af prisen, mens den tyske erhvervelsesafgift starter ved 3,5 procent.

Afgift ved køb af bolig, Danmark mod Tyskland

Hvor du køber	Sats (%)
Danmark (ejerskifte)		0.6%
Tyskland (føderal standard)		3.5%
Tyskland (øvre grænse)		6.5%

Skal en dansker have tilladelse til at købe i Tyskland?

Nej, og kontrasten til hjemme er skarp. Wissenschaftliche Dienste, den tyske Bundestags udredningstjeneste, behandlede netop det spørgsmål i notatet Rechtsfragen des ausländischen Immobilienerwerbs in Deutschland, reference WD 7-3000-036/22, og konkluderede, at tysk ret ikke indeholder særlige materielle begrænsninger på erhvervelse af fast ejendom, der knytter sig til udenlandsk statsborgerskab eller udenlandsk bopæl. Danmark begrænser, hvem der må købe et dansk sommerhus: efter erhvervelsesloven skal en køber uden bopæl i Danmark, som ikke har boet her i fem år, have Justitsministeriets tilladelse gennem Civilstyrelsen. Tyskland anvender ingen tilsvarende test.

Notatet peger på ét formelt forhold i stedet for et materielt: særegenheder ved tinglysningen kan opstå for ægtepar, hvor mindst én ægtefælle ikke har tysk statsborgerskab. Tag det op med notaren ved første kontakt, ikke på dagen.

Hvor høj er Grunderwerbsteuer, og hvem fastsætter satsen?

Hver delstat fastsætter den, og spændet er 3,5 til 6,5 procent. Højest ligger Nordrhein-Westfalen: Finanzamt NRW angiver 6,5% for Nordrhein-Westfalen for alle aftaler, der er notarbekræftet siden 1. januar 2015. Grunderwerbsteuer er skatten på overdragelse af fast ejendom, og paragraf 11 i Grunderwerbsteuergesetz, loven om erhvervelsesafgift, anfører fortsat den føderale standard i én linje: "Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert", skatten er 3,5 procent.

Siden 1. september 2006 har artikel 105(2a) i Grundgesetz, den tyske grundlov, ladet hver delstat fravige den standard. Vi gengiver bevidst ikke en oversigt pr. delstat her, fordi vi ikke kunne verificere én officiel kilde til den. Der findes altså ikke ét tysk tal at planlægge efter. Find den delstat, ejendommen ligger i, og tjek satsen der først.

To beløb til sammenligning. På en dansk bolig til 3.000.000 kroner er tinglysningsafgiften 18.000 kroner plus det faste gebyr. På en tysk bolig til 400.000 euro er skatten 14.000 euro ved standardsatsen på 3,5 procent og 26.000 euro, hvor delstaten tager 6,5 procent. Begge dele er regnet ud fra de offentliggjorte satser.

Hvorfor nævner danske kilder to forskellige faste gebyrer?

De nævner to forskellige gebyrer, og begge tal er rigtige. Skatteministeriets satstabel sætter tinglysningsafgiften til 0,6 procent plus 1.850 kroner for at tinglyse et ejerskifte. At tinglyse pant i fast ejendom er en selvstændig handling til 1,25 procent plus 1.825 kroner.

Den variable sats på pant blev sat ned fra 1,45 til 1,25 procent den 1. januar 2026, hvilket Skatteforvaltningen meddelte dengang, mens det faste beløb på 1.825 kroner blev stående. Når en dansk kilde siger, at det faste gebyr er uændret på 1.825 kroner, handler det om pant og ikke om dit køb.

Hvor advokaten stod, står nu en notar

Et dansk køb kører med en advokat ved køberens skulder. Et tysk køb kører gennem en Notar, som er obligatorisk og optræder for begge parter, hvilket betyder, at ingen i lokalet repræsenterer dig alene.

Notaren udarbejder Kaufvertrag, købsaftalen, og læser den højt. Underskriften ved den oplæsning er det bindende øjeblik, og indtil da er ingen af parterne bundet. Derefter går en Auflassungsvormerkung, en prioritetsanmærkning, i Grundbuch, tingbogen, og holder din plads, mens resten falder på plads. Bundestag-notatet tilføjer en praktisk begrænsning: erklæringerne til Auflassung, aftalen om overdragelse af ejendomsretten, kan kun afgives for en Notar etableret i Tyskland, eller i udlandet for en tysk konsulær embedsmand.

Skatten spærrer så for tingbogen. Efter paragraf 22 i Grunderwerbsteuergesetz kan en køber først indføres i Grundbuch, når skattekontoret fremlægger sin Unbedenklichkeitsbescheinigung, attesten om, at intet skattemæssigt taler imod, og kontoret udsteder den, når Grunderwerbsteuer er betalt, sikret eller henstået. Eigentumsumschreibung, ejerskiftet i tingbogen, kommer til sidst.

Hvem betaler mægleren, og hvor meget?

Siden 23. december 2020 kan køberen ikke pålægges at bære mere end halvdelen. Paragrafferne 656a til 656d i Bürgerliches Gesetzbuch, den tyske civillov, regulerer Makler, ejendomsmægleren, ved salg af en lejlighed eller et enfamiliehus. Paragraf 656d er den, der beskytter dig: har kun den ene part antaget mægleren, er en aftale om, at den anden part betaler, kun gyldig, hvis den, der antog mægleren, fortsat hæfter for mindst det samme beløb, og køberens andel forfalder først, når sælgeren faktisk har betalt og fremlagt dokumentation. Paragraf 656b begrænser det til køb, hvor køberen er forbruger.

Hvad ingen rækker dig

Fem dokumenter bærer risikoen, og ingen af dem kommer uopfordret: selve Kaufvertrag, Grundbuchauszug, der viser ejer og alle hæftelser, Energieausweis for energimærkning, Teilungserklärung, der definerer, hvad der er dit og hvad der er fælles i en lejlighed, og Baulastenverzeichnis, der registrerer offentligretlige forpligtelser på grunden.

To udgifter vender så tilbage. Hausgeld er den månedlige fællesudgift, og størrelsen drives af Instandhaltungsrücklage, bygningens vedligeholdelsesreserve. Grundsteuer er den årlige kommunale ejendomsskat, og kommunerne flytter den, som Duisburg gjorde, da byen hævede regningerne for boliger med 32 procent i 2026.

Hvor tallene stopper

Ingen tæller udenlandske købere i Tyskland. Bundestag-notatet siger det ligeud: så vidt det kan ses, findes der ingen statistik for det tyske boligmarked over andelen af udenlandske købere. Vi kan ikke fortælle dig, hvor mange tyske boliger danskere køber, og det kan ingen andre, der henviser til en primærkilde, heller.

Vi giver ikke købs- eller salgsrådgivning, og intet her siger, om en tysk bolig er et godt køb. Det, kilderne bærer, kan efterprøves: ingen begrænsning efter nationalitet, en føderal standard på 3,5 procent, som hver delstat kan hæve til 6,5, en mæglerandel for køberen, der er begrænset til sælgerens, og en tingbog, der ikke skriver dig på som ejer, før skattekontoret siger, at afgiften er afregnet. Vores guide til at købe i Spanien som dansker dækker det samme spring fra den anden side.

AiMYNDi læser annoncen, bygningens regnskab og de juridiske dokumenter for en konkret bolig, så en hæftelse i Grundbuch eller en tynd vedligeholdelsesreserve dukker op før notarmødet i stedet for efter. Du kan se et eksempel på, hvordan en rapport ser ud først.