Købe bolig i Spanien som dansker: prisen tidobles
At tinglyse et dansk ejerskifte koster 0,6 procent plus et fast gebyr. Den billigste spanske region tager 6 procent. Her er resten af forskellene.
At tinglyse et ejerskifte af en dansk bolig koster 0,6 procent af prisen. Den billigste spanske region tager 6 procent, og de fleste tager mere.
Det er den største enkeltjustering en dansk køber skal lave, og den er en tierfaktor, ikke et par procentpoint. Danmark holder selve overdragelsen billig og lægger sin friktion et andet sted. Spanien gør det modsatte.
| Hvor du køber | Sats (%) | |
|---|---|---|
| Danmark (tinglysningsafgift) | 0.6% | |
| Madrid | 6.0% | |
| Kanarieøerne | 6.5% | |
| Andalusien | 7.0% | |
| Murcia | 7.8% | |
| Balearerne (fra) | 8.0% | |
| Valencia | 9.0% | |
| Catalonien (fra) | 10.0% |
Hvorfor er forskellen så stor?
De to lande beskatter den samme begivenhed forskelligt. Danmark opkræver en tinglysningsafgift for selve det at registrere et ejerskifte. Efter Skatteministeriets satstabel er det 0,6 procent af overdragelsessummen plus et fast beløb på 1.850 kroner. Det er et gebyr til registret, ikke en skat på købet.
Spanien opkræver en overdragelsesskat, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales eller ITP, på selve handlen. Den fastsættes af hver autonom region og ikke nationalt, og derfor afhænger satsen af, hvor du køber.
På en bolig til 3.000.000 kroner er den danske afgift cirka 18.000 kroner plus det faste beløb. På en spansk bolig til samme værdi tager den laveste regionale sats ti gange så meget. Det er regnet ud fra de to offentliggjorte satser.
Et dansk tal, som ofte forvirrer: de 1.825 kroner, der tit citeres som "den" faste tinglysningsafgift, er gebyret for at tinglyse et pant, ikke et ejerskifte. Ejerskifter koster 1.850 kroner. Begge tal er rigtige, og de dækker to forskellige afgifter.
Hvad Danmark beskytter, som Spanien ikke gør
Danske købere kommer fra et af Europas mest regulerede markeder og lander i et af de mest åbne.
Danmark begrænser, hvem der må købe et dansk sommerhus. Efter erhvervelsesloven skal en køber uden bopæl i Danmark, som ikke tidligere har boet her i fem år, have Justitsministeriets tilladelse gennem Civilstyrelsen. Spanien har ingen tilsvarende begrænsning. Der er ingen tilladelse, ingen nationalitetstest og intet bopælskrav for at købe en spansk bolig, og ingen autonom region differentierer sin overdragelsesskat efter køberens nationalitet eller bopæl.
Den differentiering, der findes, er national og ligger i indkomstskatten frem for i købsskatten. Som EU-land placerer Danmark sine borgere på Spaniens sats på 19 procent af overskuddet ved udlejning, med ret til at fratrække omkostninger efter artikel 24.6, i stedet for de 24 procent af bruttolejen, der gælder tredjelande som Storbritannien. Agencia Tributaria fastsætter den forskel.
Ved videresalg sætter instruktionerne til Modelo 210 gevinsten til 19 procent for alle ikke-hjemmehørende uanset bopæl, og køberen tilbageholder 3 procent af prisen via Modelo 211 som acontobetaling.
Der hvor advokaten plejede at stå
En dansk handel kører med en advokat ved køberens skulder. En spansk gør ikke, medmindre du selv sørger for det.
Den spanske notario er en offentlig embedsmand, der kontrollerer, at skødet er lovligt, og at parterne er dem, de siger, de er. Notario handler ikke på dine vegne, forhandler ikke og har ikke ansvar for at advare dig om en kommende fællesudgift eller en uoverensstemmelse mellem annoncen og registret.
Tre dokumenter gør det arbejde, og ingen af dem kommer af sig selv: nota simple fra Registro de la Propiedad med ejerforhold og hæftelser, den seneste IBI-opkrævning med den årlige kommunale ejendomsskat, og en erklæring fra comunidad de propietarios om, at sælger ikke skylder noget. Gæld til ejerforeningen følger boligen og går videre til køberen, og det er præcis den fælde, erklæringen findes for at fange.
Det bindende tidspunkt rykker også frem. Det er contrato de arras, depositumaftalen, typisk omkring 10 procent af prisen, underskrevet længe før en notartid. I sin almindelige form mister en køber, der trækker sig, depositummet, og en sælger, der trækker sig, betaler det dobbelte tilbage.
Hvor tallene stopper
De spanske registerførere offentliggør de otte største udenlandske købernationaliteter, og Danmark er ikke blandt dem. Der findes ikke et kildebelagt tal for, hvor mange spanske boliger danskere køber, og det siger vi hellere end at gentage et.
Vi giver ikke købs- eller salgsrådgivning, og intet ovenfor siger, om en bolig i Spanien er et godt køb. Det, kilderne bærer, kan efterprøves: 0,6 procent plus 1.850 kroner for at tinglyse herhjemme mod 6 procent og opefter i Spanien, 19 procent af udlejningsoverskuddet som EU-borger, 19 procent af gevinsten ved salg som for alle andre, 3 procent tilbageholdt ved salg, og en depositumaftale frem for en notartid som det tidspunkt, du er bundet.
AiMYNDi læser annoncen, ejerforeningens regnskaber og de juridiske dokumenter for en konkret bolig, så en hæftelse eller en kommende fællesudgift bliver synlig før arras i stedet for efter. Du kan se et eksempel på, hvordan en rapport ser ud først.