Ejendomsdatarapporten: rapporten til 105 kr. bag ethvert boligsalg

Ethvert dansk hussalg kommer med en stak rapporter, og den billigste i stakken er den, der fortæller, om jorden er forurenet, og om tilbygningen nogensinde blev godkendt.

Ejendomsdatarapporten er en rapport, som staten samler fra offentlige registre om en enkelt ejendom og sælger gennem en digital tjeneste mod et gebyr. Erhvervsstyrelsen offentliggør gebyret, 105 kr., og bekendtgørelsen bag tjenesten lader den, der har købt rapporten, opdatere den gratis i seks måneder, højst to gange.

Hvad står der i rapporten, og hvem laver den?

Retsgrundlaget er DIADEM-bekendtgørelsen, bekendtgørelse nr. 1547 af 18. december 2019 om digital adgang til ejendomsoplysninger i forbindelse med ejendomshandel. § 1 fastsætter, at erhvervsministeren etablerer og driver en tjeneste på internettet med henblik på videregivelse af ejendomsdatarapporter til brug ved handel med fast ejendom. § 2 lader bestilleren betale et gebyr, som kan pris- og lønreguleres hvert år den 1. januar, og som offentliggøres på Erhvervsstyrelsens hjemmeside.

Statens boligportal boligejer.dk, hvor rapporten sælges, beskriver den som én samlet adgang til omkring 50 offentligt registrerede oplysninger og dokumenter om en ejendom: bygninger, økonomi, planer, vand, jordforurening, natur, skov og landbrug samt bygge- og beskyttelseslinjer, hentet fra kommuner, Skatteforvaltningen og regionerne, med tilstandsrapport, energimærke og jordforureningsattest vedhæftet, hvor de findes. Erhvervsstyrelsens side om gebyrer og takster oplyser, at ejendomsdatarapporten koster 105 kr., og at rapporten samler oplysninger til brug ved ejendomshandel fra kommuner, Skattestyrelsen og regioner samt fx tilstandsrapport, energimærke og jordforureningsattester.

Hvor længe gælder den?

§ 3 i DIADEM-bekendtgørelsen svarer i form af en opdateringsret. Indtil seks måneder efter bestillingen kan rapportens bestiller uden yderligere gebyr opdatere rapporten gennem tjenesten, højst to gange, dog ikke for oplysninger fra datakilder, der er ændret væsentligt siden indhentningen. I praksis har rapporten derfor et liv på seks måneder, og en ældre rapport skal købes igen.

De øvrige dokumenter i en dansk handel har deres egne ure. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kræver i § 4, at en tilstandsrapport er udarbejdet eller fornyet af den beskikkede bygningssagkyndige mindre end seks måneder før den dag, hvor køberen modtager rapporten, og i § 4 a, at elinstallationsrapporten er mindre end et år gammel den dag. Energistyrelsen oplyser, at et energimærke er gyldigt i ti år og kan genbruges, hvis bygningen sælges flere gange inden for perioden.

Hvad kan rapporten ikke fortælle dig?

Den er et registerudtræk, ikke et eftersyn. Rapporten viser, hvad myndighederne har registreret om ejendommen; den viser ikke, om taget er utæt. Den opgave hører til tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten under huseftersynsordningen, og de to dokumenter har en juridisk pris, som ejendomsdatarapporten ikke har. Lovens § 2 fastsætter, at når køberen har modtaget en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring inden købstilbuddet, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld, eller at installationerne er ulovlige, og heller ikke, at en fejl burde have været nævnt i rapporterne. Kategorierne i elrapporten gennemgår vi i vores guide til elinstallationsrapporten.

Ejendomsdatarapporten ligger før den byttehandel. Dens værdi er listen over det, en bygningssagkyndig aldrig kigger på: planforhold, registreret forurening, beskyttelseslinjer og bygningsregistrets version af, hvad der står på grunden, hvilket er der, en ikke godkendt tilbygning viser sig som en uoverensstemmelse mellem register og hus.

Hvem bestiller den, og hvornår?

Bekendtgørelsen siger kun, at bestilleren betaler. Statens borgerportal, borger.dk, oplyser, at det typisk er sælger, eller sælgers rådgiver, der køber ejendomsdatarapporten, så køber kan få oplysninger om ejendommen. Den, der har rapporten, kan opdatere den to gange på seks måneder, så en rapport trukket ved udbuddet kan friskes op inden skødet. En køber, der får en rapport dateret mere end seks måneder tilbage, sidder med en rapport, som tjenesten selv ikke længere ville opdatere.

Læs registerlinjerne op mod det hus, du står i, og overlad de fysiske spørgsmål til den bygningssagkyndige. AiMYNDi læser ejendomsdatarapporten og tilstandsrapporten sammen og markerer, hvor register og bygning ikke stemmer overens.