Købe bolig i Frankrig som dansker: ingen tilladelse
Danmark kræver tilladelse, før du må eje en bolig. Frankrig kontrollerer skødet og ikke køberen. Og seks hverdage bliver til ti gratis dage.
Danmark afgør, om du overhovedet må eje en bolig, før landet lader dig få en. Frankrig spørger aldrig.
Begge lande sætter en port op foran en bolighandel, bare forskellige steder. Danmarks står foran køberen, hvor Civilstyrelsen giver eller nægter tilladelse ud fra bopæl. Frankrigs står ved dokumentet, hvor en offentlig embedsmand bekræfter skødet. Næsten alt andet, en dansk køber møder, følger af det.
| Afgift der opkræves | Sats (%) | |
|---|---|---|
| Frankrig, efter en 5 %-afstemning | 6.32% | |
| Frankrig, offentliggjort maksimum | 5.81% | |
| Danmark, ejerskifte | 0.60% |
Danmark undersøger køberen. Frankrig undersøger skødet.
Den tilladelse, en dansker tager for givet herhjemme, har ingen fransk pendant. Civilstyrelsen kræver, at enhver uden bopæl i Danmark, eller uden mindst fem års tidligere bopæl, søger om tilladelse, før vedkommende erhverver fast ejendom i landet. For en sekundærbolig hæves barren igen: styrelsen giver kun tilladelse, hvor ansøgeren har en særlig stærk tilknytning til Danmark, vurderet fra sag til sag.
Intet i det franske materiale fungerer sådan. Hverken skatteforvaltningens side om køb af brugt bolig eller Service-Publics side om den foreløbige aftale gør nationalitet eller bopæl til en betingelse for noget som helst. Det, Frankrig sætter i vejen, er i stedet et embede. Notaren er en offentlig embedsmand, og Service-Public, den franske stats informationstjeneste, beskriver det embede som den, der udarbejder acte authentique, det endelige skøde, og opbevarer køberens penge på en compte séquestre, en deponeringskonto, indtil handlen er gennemført.
En dansker lander derfor i Frankrig med det forkerte åbningsspørgsmål. "Må jeg købe det her?" kræver en sagsbehandler herhjemme og besvarer sig selv dernede. Det, der betaler sig i Frankrig, er skødet og ejerforeningens papirer.
Seks hverdage i Danmark, ti dage i Frankrig, og kun den ene koster penge
Den danske fortrydelsesret er den korteste, og den er ikke gratis. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom gør § 8 retten betinget af, at skriftlig underretning kommer frem til sælgeren senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse. § 11 gør den dernæst betinget af, at køberen betaler sælgeren en godtgørelse på 1 pct. af købesummen, som kun bortfalder, hvor sælgeren har opført ejendommen med salg for øje eller lever af at sælge fast ejendom.
Frankrig løber længere og beder ikke om noget ved underskriften. Service-Public sætter vinduet til 10 dage regnet fra dagen efter, at det anbefalede brev med underretning om den foreløbige aftale først er præsenteret, og oplyser, at køberen i princippet ikke skal overdrage penge til sælgeren ved underskrift af compromis de vente, selvom et depositum på omkring 10 procent er almindeligt i praksis.
Sæt begge til 400.000 euro. At træde tilbage inden for det danske vindue koster 4.000 euro efter § 11. At træde tilbage inden for det franske koster de ti dage.
Hvorfor nævner danske kilder både 1.825 og 1.850?
Dansk tinglysningsafgift knytter sig til et dokument og ikke til en handel, så et køb med lån udløser to. Ejerskiftet er det ene; pantet i ejendommen er det andet. Skatteministeriets satstabel prissætter det første, et ejerskifte, til 0,6 procent af købesummen plus 1.850 kr., og det andet, pant i fast ejendom, til 1,25 procent plus 1.825 kr. Den variable halvdel af panteafgiften faldt fra 1,45 til 1,25 procent den 1. januar 2026, mens de faste 1.825 kr. blev stående, så tekster om den ændring citerer 1.825, og tekster om et huskøb citerer 1.850. Begge er gældende, og de er forskellige afgifter.
Hvad Frankrig opkræver i stedet for 0,6 procent
Tre afgifter stablet oven på hinanden, hvor en lokal forsamling kun styrer den største. Droits de mutation à titre onéreux, som alle forkorter DMTO, er de afgifter, en fransk køber skylder, når fast ejendom skifter hænder mod betaling. Direction générale des Finances publiques sætter departementets andel til mellem 1,20 og 4,50 procent, sædvanligvis 4,50, lægger 1,20 procent til kommunerne og 2,37 procent af den andel til staten oveni, og offentliggør et maksimum på 5,81 procent. Bulletin officiel des finances publiques oplyser, at finansloven for 2025 lader et departement gå til 5 procent i tre år fra 1. april 2025, hvilket på den samme stabel giver cirka 6,32 procent.
På købet til 400.000 euro er det 23.240 til 25.280 euro, mod 2.400 euro plus 1.850 kr. herhjemme. Så kommer de årlige: taxe foncière til den, der ejer 1. januar, taxe d'habitation på sekundærboliger, en minimumssats på 20 procent hvis boligen udlejes, og IFI, impôt sur la fortune immobilière, over 1.300.000 euro netto fransk ejendom.
Tæller nogen danske købere i Frankrig?
Ikke for sig selv, og det er en konklusion snarere end et hul i vores research. Notaires de France sætter udlændinge bosat i udlandet til omkring 2 procent af købene af brugte boliger i gennemsnit over 2005 til 2015, faldende til 1,5 procent over 2010 til 2015, og fordeler dem derefter på nationalitet. Danmark får aldrig sin egen linje: landet lægges ind i en kategori, notarerne kalder Scandinaves, delt med Sverige og Norge, tilsammen 5 procent af de udenlandske købere bosat i udlandet i 2015.
Vi giver ikke købs- eller salgsrådgivning, og intet her er en vurdering af fransk ejendom. Alt ovenfor kan efterprøves ved kilden: tilladelse til at købe er et dansk spørgsmål uden fransk pendant, seks hverdage plus 1 pct. mod ti dage og ingenting, og 0,6 procent plus 1.850 kr. mod et offentliggjort fransk maksimum på 5,81 procent. Den spanske version fører sammenligningen ind i et marked med regionale satser.
AiMYNDi læser annoncen, ejerforeningens regnskaber og de juridiske dokumenter for en konkret bolig, så en byrde eller et vedtaget vedligeholdelsesprogram dukker op før compromis i stedet for bagefter. Du kan først se et eksempel på, hvordan en rapport ser ud.