Kjøpe bolig i Italia som nordmann: EØS fritar deg for gjensidighet
Norge er utenfor EU, så mange venter den italienske gjensidighetsprøven. Den slipper de. Det som gjelder er 9 prosent i registreringsskatt, eller 2 med fradrag.
Norge ligger utenfor EU, så norske kjøpere kommer til Italia forberedt på å måtte dokumentere noe. Bestemmelsen de forbereder seg på, unntar dem.
Italiensk rett gjør faktisk en utlendings rett til å eie eiendom betinget av gjensidighet, og en notaio kontrollerer det virkelig. Consiglio Nazionale del Notariato slår fast at unntaket fra den kontrollen er trukket rundt EØS og ikke rundt EU. Norge ligger innenfor EØS, så ingenting blir kontrollert.
| Skatt og marked | Sats (%) | |
|---|---|---|
| Italia, sekundærbolig | 9.0% | |
| Norge, dokumentavgift | 2.5% | |
| Italia, med prima casa-fradrag | 2.0% |
Hvorfor venter norske kjøpere en gjensidighetskontroll?
Norges plass utenfor EU får betingelsen til å se ut som om den må gjelde, og ordlyden i regelen gjør ingenting for å rette opp inntrykket.
Regelen er artikkel 16 i disposizioni sulla legge in generale, de innledende bestemmelsene gitt ved Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 262 og kjent som preleggi. Den gir en utlending sivile rettigheter i Italia forutsatt at utlendingens egen stat gir italienere det samme. Lest rett fram er dette en prøve på hvilket land du kommer fra, og en som står utenfor EU har all grunn til å tro at den slår inn.
Det gjør den ikke, og grunnen er grensen unntaket bruker. I sin rassegna over svar om gjensidighet behandler Consiglio Nazionale del Notariato, det nasjonale notarrådet, borgere av EU- og EØS-stater som liggende utenfor betingelsen. Norge, Island og Liechtenstein er de tre EØS-statene uten EU-medlemskap, og alle tre havner på den unntatte siden.
For alle andre er trinnet reelt. En kjøper fra et virkelig tredjeland trenger gjensidighet fastslått før skjøtet kan undertegnes, noe som tar tid og kan bremse et kjøp. En nordmann hopper over det. Den samme kombinasjonen av EØS og Schengen er grunnen til at grensen på 90 dager i løpet av 180 for korte opphold ikke styrer hvor lenge en norsk eier blir i huset.
Hjemme er et akseptert bud kontrakten. I Italia er det trinn én.
Norsk budgivning avslutter en forhandling og italiensk budgivning åpner en, og avstanden mellom de to vanene er der norske kjøpere går i fella.
Etter avhendingslova binder selgerens aksept innenfor akseptfristen begge parter på stedet. Ingenting etterpå må reforhandles: ingen kontraktsfase, ingen angrefrist, ingen senere signatur som fortsatt kan ryke. Budet er avtalen.
Italia fordeler den samme forpliktelsen på tre dokumenter. Proposta d'acquisto er det skriftlige tilbudet. Contratto preliminare, som alle kaller compromesso, er det bindende, og caparra overleveres sammen med det. Rogito er skjøtet, undertegnet foran en notaio, en offentlig tjenestemann som betjener begge sider i stedet for å opptre for én av dem, og som innhenter visure catastali og visure ipotecarie fra Catasto og eiendomsregistrene før salget registreres.
Fella går begge veier. En nordmann som leser proposta som en høflig interessemelding, har likevel lagt et datert tilbud på bordet. En nordmann som venter på det øyeblikket av endelighet som norsk praksis lærer ham å vente på, går gjennom compromesso uten å merke det, og da er caparra allerede bundet.
Dokumentavgiften er 2,5 prosent av markedsverdien. Hva beregnes de italienske 9 prosentene av?
Av den avtalte prisen, med mindre kjøperen ber i selve skjøtet om å bli beskattet av matrikkelverdien i stedet.
Kartverket krever inn dokumentavgift på 2,5 prosent av boligens markedsverdi når overdragelsen tinglyses, i tillegg til et fast gebyr per dokument. Grunnlaget er en verdsettelse, så en norsk kjøper er vant til en avgift som ikke følger kontraktsprisen nøyaktig.
Italia starter fra motsatt utgangspunkt. Agenzia delle Entrate setter imposta di registro til 9 prosent på en sekundærbolig fra en privat selger, eller 2 prosent med prima casa-fradraget, med en fast imposta ipotecaria og imposta catastale på 50 euro hver i tillegg. De 9 prosentene treffer prisen som står i kontrakten.
Prezzo-valore er unntaket, og det må kreves. Agenzia delle Entrate lar en kjøper av bolig som opptrer som privatperson få registreringsskatten beregnet av valore catastale i stedet. Kravet hører hjemme i skjøtet. Spør senere, og det er ingenting igjen å endre.
Regner du de publiserte satsene ut på et kjøp til 400 000 euro, blir de italienske 9 prosentene 36 000 euro, prima casa på 2 prosent blir 8 000 euro, og norsk dokumentavgift på 2,5 prosent blir 10 000 euro.
Hva kommunen fakturerer deg hvert år
IMU på boligen, TARI på avfallet og sameiets egne spese, og ingen av de tre følger prisen du betalte.
IMU står for imposta municipale propria, den kommunale eiendomsskatten italienske comuni legger på bygninger. Dipartimento delle Finanze publiserer en grunnsats på 0,86 prosent på en bolig som ikke er eierens hovedbolig, et kommunalt tak på 1,06 prosent, og 1,14 prosent der det gamle TASI-tillegget hadde vært brukt, alt etter legge 160/2019 artikkel 1, commi 740, 748 og 754.
| Sats | Andel av matrikkelverdien (%) | |
|---|---|---|
| Grunnsats | 0.86% | |
| Kommunalt tak | 1.06% | |
| Tak med tidligere TASI-tillegg | 1.14% |
TARI er tassa sui rifiuti, det kommunale avfallsgebyret. Spese condominiali dekker bygningen. Til sammenligning kan du lese hva de samme spørsmålene koster lenger sør, i guiden vår for nordmenn som kjøper i Spania.
Der tallene stopper
Ingen i Italia teller kjøpere etter pass. Osservatorio del Mercato Immobiliare inne i Agenzia delle Entrate gjør det ikke, Banca d'Italia gjør det ikke, ISTAT, det nasjonale statistikkbyrået, gjør det ikke, og Consiglio Nazionale del Notariato gjør det heller ikke. En andel knyttet til norske kjøpere i Italia kom altså ikke ut av et italiensk register.
Vi gir ikke kjøps- eller salgsråd, og ingenting over sier om en bolig i Italia er et godt kjøp. Det kildene bærer: gjensidighetsbetingelsen er reell og EØS ligger på den unntatte siden av den, det bindende øyeblikket er compromesso og ikke det aksepterte budet, 9 prosent imposta di registro på en sekundærbolig fra en privat selger mot 2 prosent med prima casa-fradrag, 50 euro hver for ipotecaria og catastale, et matrikkelbasert skattegrunnlag bare hvis du ber om det i skjøtet, og en årlig IMU som kommunen setter mellom 0 og 1,06 prosent.
AiMYNDi leser annonsen, sameiets regnskap og de juridiske dokumentene for én konkret bolig, slik at en heftelse i registeret eller en kommende utlikning blir synlig før compromesso i stedet for etterpå. Du kan se et eksempel på hvordan en rapport ser ut først.