Kjøpe bolig i Spania som nordmann: utenfor EU, innenfor reglene
Norge er ikke i EU, så mange nordmenn venter den høye spanske satsen. Den slipper de. EØS gir 19 prosent, og Schengen gir tid uten 90-dagersgrensen.
Norge er ikke med i EU. En nordmann som kjøper leilighet i Spania betaler likevel EU-satsen, og kan bli værende der så lenge han vil.
To medlemskap gjør jobben, og de er lette å blande sammen. Norge er med i EØS, men ikke i EU, og det plasserer norske eiere på Spanias sats på 19 prosent i stedet for de 24 prosentene som gjelder tredjeland. Norge er også med i Schengen, så grensen på 90 dager i løpet av 180 gjelder ikke nordmenn i det hele tatt.
| Eierens skattemessige bosted | Sats (%) | |
|---|---|---|
| Norge (EØS) | 19% | |
| Sverige, Danmark, Tyskland (EU) | 19% | |
| Storbritannia (tredjeland) | 24% |
Hvorfor får en EØS-kjøper EU-satsen?
Den spanske regelen er skrevet rundt Det europeiske økonomiske samarbeidsområdet, ikke rundt EU. Agencia Tributarias veiledning om konsekvensene av brexit for inntektsskatt for utenlandsboende omtaler den generelle satsen på 19 prosent som noe som tilhører personer bosatt i en annen EU-stat, og artikkel 24.6 i loven utvider retten til å trekke fra kostnader til personer bosatt i EU og EØS.
Norge, Island og Liechtenstein er EØS-statene utenfor EU. En norsk eier betaler derfor 19 prosent av overskuddet etter fradragsberettigede kostnader, akkurat som en tysk eier, og ikke de 24 prosentene av brutto leie som britiske eiere har betalt siden 1. januar 2021.
Ved videresalg forsvinner forskjellen helt. Instruksene til Modelo 210 setter gevinst ved overdragelse av formuesobjekter til 19 prosent for alle utenlandsboende, uansett bosted, og kjøperen holder tilbake 3 prosent av prisen via Modelo 211 som forskudd.
Det andre medlemskapet: hvor lenge du kan bli
På ubestemt tid, så langt Schengen er involvert.
Norge er Schengen-medlem. Regelen om 90 dager i løpet av 180 binder tredjelandsborgere, og det er derfor den begrenser britiske eiere av spanske boliger. Den binder ikke nordmenn. En nordmann kan sitte i en spansk leilighet så lenge han ønsker uten at det oppstår et visumspørsmål etter reglene om kortvarig opphold.
Det fjerner ikke skattespørsmålet. Tilbringer du nok av året i Spania, kan du bli skattemessig bosatt der, og det endrer alt ved hvordan du beskattes, ikke bare hvor lenge du kan bli. Friheten ligger på innvandringssiden, ikke på den skattemessige.
Hva kjøpet faktisk koster
Langt mer enn hjemme, og gapet er det virkelige sjokket.
En norsk kjøper betaler dokumentavgift på 2,5 prosent av boligens markedsverdi ved tinglysing, innkrevd av Kartverket, i tillegg til et fast gebyr per dokument. Spansk ervervsskatt fastsettes av hver autonome region og ikke nasjonalt, og den laveste regionale satsen er mer enn dobbelt så høy som den norske dokumentavgiften.
På en bolig til 400 000 euro ville 2,5 prosent vært 10 000 euro. Madrids 6 prosent er 24 000 euro og Catalonias 10 prosent er 40 000 euro. Dette er regnet ut fra de publiserte satsene.
| Region | ITP-sats (%) | |
|---|---|---|
| Madrid | 6.0% | |
| Kanariøyene | 6.5% | |
| Andalucía | 7.0% | |
| Murcia | 7.8% | |
| Balearene (fra) | 8.0% | |
| Valencia | 9.0% | |
| Catalonia (fra) | 10.0% |
Comunitat Valenciana, som dekker Alicante og Costa Blanca der norske kjøpere samler seg, senket sin generelle sats fra 10 til 9 prosent 1. juni 2026 gjennom Ley 5/2025, og beholder 11 prosent over én million euro.
Vanen som ikke følger med: det bindende budet
I Norge er et akseptert bud en kontrakt. I Spania er det en samtale.
Norske boligsalg går gjennom en eiendomsmegler, og når selgeren aksepterer et bud innenfor akseptfristen, er begge parter bundet. Det finnes ingen egen kontraktsfase å reforhandle i og ingen angrerett, og derfor behandler norske kjøpere et bud som endelig.
Spania snur rekkefølgen. Bud går privat gjennom megleren og binder ingen. Det bindende øyeblikket er contrato de arras, håndpengeavtalen, vanligvis rundt 10 prosent av prisen, og i sin vanlige form kjøper begge parter retten til å gå fra avtalen: en kjøper som trekker seg mister håndpengene, en selger som trekker seg betaler tilbake det dobbelte.
Risikoen ligger dermed et annet sted. En nordmann som behandler det spanske budet som bindende, binder seg for tidlig; en som behandler arras som uforpliktende, mister håndpengene.
Der tallene stopper
Spanias registerførere publiserer de åtte største utenlandske kjøpernasjonalitetene, og Norge er ikke blant dem. Vi har ingen kildebelagt oversikt over hvor mange spanske boliger nordmenn kjøper, og det har heller ingen andre som viser til en primærkilde.
Vi gir ikke kjøps- eller salgsråd, og ingenting over sier om en bolig i Spania er et godt kjøp. Det kildene bærer er etterprøvbart: 19 prosent av overskuddet fordi Norge er i EØS, 19 prosent av gevinsten ved salg som for alle andre, 3 prosent tilbakeholdt ved salg, ingen Schengen-grense, og en ervervsskatt som fastsettes regionalt og starter godt over norsk dokumentavgift.
AiMYNDi leser annonsen, sameiets regnskap og de juridiske dokumentene for en konkret bolig, slik at en heftelse i registeret eller en kommende utlikning blir synlig før arras. Du kan se et eksempel på hvordan en rapport ser ut først.