Kjøpe bolig i Tyskland som nordmann: budet binder ikke

I Norge er et akseptert bud en kontrakt. I Tyskland kan du snu i døra kvelden før avtalen, og ingen kan hindre deg.

Norsk rett binder begge parter i det selgeren aksepterer budet. Tysk rett binder ingen før en Notar, den offentlige notaren som styrer ethvert boligsalg, leser Kaufvertrag høyt og begge parter signerer foran ham. En norsk kjøper får mer rom til å trekke seg ute enn hjemme.

Skatt ved kjøp av bolig, Norge mot Tyskland

Der du kjøper	Sats (%)
Norge (dokumentavgift)		2.5%
Tyskland (føderal standard)		3.5%
Tyskland (øvre grense)		6.5%

Hvorfor binder ingenting før notaren leser kontrakten?

Tysk rett flytter eiendomsretten i to trinn, og ingen av dem er et håndtrykk. Wissenschaftliche Dienste, utredningstjenesten til den tyske Bundestag, forklarer det i notatet Rechtsfragen des ausländischen Immobilienerwerbs in Deutschland, referanse WD 7-3000-036/22: eiendomsretten går over bare gjennom en avtale mellom gammel og ny eier foran en Notar, kalt Auflassung, og deretter registrering av endringen i Grundbuch, grunnboken. Én detalj betyr noe om du sitter i Oslo. Disse erklæringene kan bare avgis foran en Notar etablert i Tyskland, eller i utlandet foran en tysk konsulær tjenestemann.

Det som følger, er mekanisk. En Auflassungsvormerkung, en prioritetsanmerkning, holder kjøperens plass i Grundbuch. Grunderwerbsteuer betales, skattekontoret utsteder Unbedenklichkeitsbescheinigung, og først da fører Eigentumsumschreibung deg inn som eier.

Norge går motsatt vei. Etter avhendingslova binder et akseptert bud begge parter, og det finnes ingen egen kontraktsfase å reforhandle i. Vanen som følger med en norsk kjøper, er å behandle et bud som endelig. I Tyskland er det ikke det.

Hvor høy er Grunderwerbsteuer, og hvem fastsetter satsen?

Hver delstat fastsetter den, og svaret går fra 3,5 til 6,5 prosent. Høyest ligger Nordrhein-Westfalen: Finanzamt NRW oppgir 6,5% for Nordrhein-Westfalen for alle avtaler som er notarbekreftet siden 1. januar 2015. Grunderwerbsteuer er skatten på overdragelse av fast eiendom, og paragraf 11 i Grunderwerbsteuergesetz, loven om ervervsskatt, bærer fortsatt den føderale standarden i én linje: "Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert", skatten er 3,5 prosent.

Den standarden er nå gulvet, ikke normen. Siden 1. september 2006 har artikkel 105(2a) i Grundgesetz, den tyske grunnloven, latt hver delstat fastsette sin egen sats. Vi gjengir bevisst ingen oversikt per delstat her, fordi vi ikke kunne verifisere én offisiell kilde til den. Det finnes ikke ett nasjonalt tall å sitere: sjekk satsen i den delstaten boligen ligger i før du legger budsjettet.

På en bolig til 400 000 euro er 3,5 prosent 14 000 euro og 6,5 prosent 26 000 euro. Hjemme krever Kartverket dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien ved tinglysing pluss et fast gebyr per dokument, så samme pris ville gitt 10 000 euro. Dette er regnet ut fra de publiserte satsene. Kartverket gir også fritak for nybygg slik at avgiften bare treffer tomteverdien, så spør notaren hva den tyske skatten beregnes av i stedet for å gå ut fra at fritaket følger med.

Trenger en nordmann tillatelse for å kjøpe?

Nei. Bundestag-notatet konkluderer med at tysk rett ikke inneholder særskilte materielle begrensninger på eiendomserverv knyttet til utenlandsk statsborgerskap eller utenlandsk bosted. Ingen tillatelse, ingen bostedstest, ingen nasjonalitetstest. Notatet peker på én formell detalj: særegenheter ved registreringen kan oppstå for ektepar der minst én ektefelle ikke har tysk statsborgerskap, så ta det opp med notaren tidlig.

Innvandring er et eget spørsmål, og Schengen-medlemskapet svarer på det: grensen på 90 dager i løpet av 180 som binder tredjelandsborgere, gjelder ikke nordmenn. Vi tok det fra hverandre i guiden vår om å kjøpe i Spania som nordmann.

Hvem betaler megleren, og hvor mye?

Siden 23. desember 2020 kan kjøperen ikke pålegges å bære mer enn halvparten. Paragrafene 656a til 656d i Bürgerliches Gesetzbuch, den tyske sivilloven, regulerer Makler, eiendomsmegleren, ved salg av leilighet eller enebolig. Paragraf 656d er den du bør lese: der bare én part har engasjert megleren, er en avtale som pålegger den andre parten å betale, bare gyldig hvis den som engasjerte megleren fortsatt hefter for minst like mye, og kjøperens andel forfaller først når selgeren faktisk har betalt og lagt fram dokumentasjon. Paragraf 656b begrenser vernet til kjøp der kjøperen er forbruker.

Det notaren ikke leser for deg

Notaren kontrollerer at dokumentet er lovlig og opptrer for begge parter, så notaren er ikke din advokat og vil ikke fortelle deg at bygningens vedlikeholdsfond er tomt.

Fem dokumenter bærer risikoen, og ingen kommer uoppfordret: selve Kaufvertrag, Grundbuchauszug som viser eier og alle heftelser, Energieausweis for energiytelse, Teilungserklärung som definerer hva du eier og hva som er felles i en leilighet, og Baulastenverzeichnis som registrerer offentligrettslige forpliktelser på tomta.

Så kommer den månedlige regningen. Hausgeld er felleskostnaden, og størrelsen drives av Instandhaltungsrücklage, bygningens vedlikeholdsfond. Grundsteuer er den årlige kommunale eiendomsskatten, og kommunene endrer den: Duisburg løftet regningene for boliger med 32 prosent i 2026.

Der tallene stopper

Ingen teller utenlandske kjøpere i Tyskland. Bundestag-notatet sier det rett ut: så vidt det kan ses, finnes det ingen statistikk for det tyske boligmarkedet over andelen utenlandske kjøpere. Vi kan ikke fortelle deg hvor mange tyske boliger nordmenn kjøper, og det kan ingen andre som viser til en primærkilde heller.

Vi gir ikke kjøps- eller salgsråd, og ingenting her sier om en tysk bolig er et godt kjøp. Det kildene bærer er etterprøvbart: en føderal standard på 3,5 prosent som hver delstat kan heve til 6,5, ingen nasjonalitetsbegrensning, en meglerandel for kjøperen som er begrenset til selgerens, og et kjøp som binder deg først når notaren leser kontrakten høyt.

AiMYNDi leser annonsen, bygningens regnskap og de juridiske dokumentene for en konkret bolig, slik at en heftelse i Grundbuch eller et tynt vedlikeholdsfond blir synlig før notarmøtet i stedet for etter. Du kan se et eksempel på hvordan en rapport ser ut først.