Kjøpe bolig i Frankrike som nordmann: ti dager du aldri har hatt
Et akseptert bud binder deg i Norge. Frankrike gir deg ti dager til å trekke deg, og krever 5,81 til 6,32 prosent i avgift mot dine 2,5 prosent.
I Norge er et akseptert bud allerede en kontrakt. I Frankrike får du ti dager til å ombestemme deg, og en overføringsregning som er mer enn dobbelt så stor.
To ting skjer samtidig. Overføringsavgiften på en brukt fransk bolig utgjør 5,81 prosent av prisen der departementet holdt satsen sin, og rundt 6,32 prosent der det stemte for den høyere, mot norsk dokumentavgift på 2,5 prosent. Til gjengjeld gir fransk rett kjøperen ti dagers angrefrist som norsk rett ikke har.
| Hvor kjøperen kjøper | Sats (%) | |
|---|---|---|
| Frankrike, hevet departementssats | 6.32% | |
| Frankrike, ordinær departementssats | 5.81% | |
| Norge, dokumentavgift | 2.50% |
Hva består frais de notaire egentlig av?
Mest skatt, og bare en liten del når fram til notaren. DMTO er kortformen for droits de mutation à titre onéreux, avgiftene som påløper når en eiendom skifter eier mot vederlag. På siden om kjøp av brukt bolig deler Direction générale des Finances publiques, det franske finansdirektoratet, dem inn i en departementsavgift på mellom 1,20 og 4,50 prosent av prisen, der 4,50 prosent er den mest utbredte i praksis, en tilleggsavgift på 1,20 prosent som går til kommunene, og statens kostnader til fastsetting og innkreving på 2,37 prosent av departementsavgiften. Den setter den maksimale samlede satsen til 5,81 prosent av kjøpesummen, med en contribution de sécurité immobilière på 0,10 prosent i tillegg.
Hvorfor koster det samme huset mer i ett departement?
En lokal avstemning avgjør det. Bulletin officiel des finances publiques, skattemyndighetenes offisielle bulletin, viser at loi de finances pour 2025 gir departementene adgang til å kreve mer enn 4,50 prosent og opptil 5 prosent, i tre år fra 1. april 2025. Regner du de samme leddene på en departementsavgift på 5 prosent, ender totalen på rundt 6,32 prosent.
Bulletinen legger til at økningen ikke gjelder der eiendommen er kjøperens første eiendom og er ment som vedkommendes hovedbolig, og at finansloven for 2026 endret tidsplanen for disse departementsvedtakene. Lettelsen er skrevet rundt en første hovedbolig, og det er ikke det et fransk feriehus er.
På en leilighet til 400 000 euro er regnestykket brutalt. Ved 5,81 prosent er avgiften 23 240 euro, ved 6,32 prosent er den 25 280 euro. Norsk dokumentavgift på 2,5 prosent av samme pris ville vært 10 000 euro.
De ti dagene en nordmann aldri har hatt
Frankrike gir kjøperen en lovfestet retrett som norsk rett ikke gir. Service-Public, den franske statens informasjonstjeneste, opplyser at en ikke profesjonell kjøper av bolig har 10 dager på seg til å trekke seg, regnet fra dagen etter at rekommandert brev med varsel om den foreløpige avtalen først er presentert. Den setter håndpengene ved en compromis de vente til vanligvis 10 prosent av salgsprisen, holdt på notarens klientkonto til handelen sluttføres.
Norge går motsatt vei. Boligsalg her styres av avhendingslova, loven om avhending av fast eiendom, og når et bud først er akseptert, er begge parter bundet: ingen egen kontraktsfase, ingen lovfestet betenkningstid. En nordmann som behandler den franske compromis som et punkt uten retur, gir fra seg ti gratis dager.
Norge står også utenfor EU, men innenfor Schengen, så grensen på 90 dager i løpet av 180 som Europakommisjonen setter for tredjelandsborgere, binder ikke nordmenn.
Hva det koster å eie hvert år
Tre løpende regninger, pluss én som bare treffer større formuer. Service-Public redegjør for taxe foncière, som skyldes av den som eier eiendommen 1. januar, og taxe d'habitation sur les résidences secondaires, som overlevde avviklingen av versjonen for hovedbolig og varierer mellom kommunene. Charges de copropriété, felleskostnadene i sameiet, kommer på toppen.
Leies boligen ut, bruker Direction générale des Finances publiques en minstesats på 20 prosent på en utenlandsboendes franske inntekt, stigende til 30 prosent over en terskel, med mulighet for taux moyen der den er lavere. Og en utenlandsboende med netto fransk eiendom over 1 300 000 euro 1. januar havner i IFI, impôt sur la fortune immobilière, den franske formuesskatten på fast eiendom.
Der tallene stopper
Ingen publiserer hvor mange franske boliger nordmenn kjøper. Notaires de France, notarenes nasjonale organ, rapporterer at utenlandsboende utlendinger sto for rundt 2 prosent av kjøpene av brukte boliger i snitt over 2005 til 2015, og 1,5 prosent over 2010 til 2015. Nasjonalitetsfordelingen deres setter Danmark, Sverige og Norge på én enkelt linje merket Scandinaves, verdt 5 prosent av de utenlandsboende utenlandske kjøperne i 2015. Norge skilles aldri ut alene, og Finland dukker ikke opp i det hele tatt.
Vi gir ikke kjøps- eller salgsråd, og ingenting her er et syn på fransk eiendom. Det kildene bærer er etterprøvbart: 5,81 prosent samlet avgift der departementet holdt seg på 4,50 prosent, rundt 6,32 prosent der det stemte for taket på 5 prosent, ti dager til å trekke seg uten å oppgi grunn, og IFI over 1,3 millioner euro. Den spanske versjonen av denne sammenligningen dekker et marked der satsen settes regionalt i stedet for departementsvis.
AiMYNDi leser annonsen, sameiets regnskap og de juridiske dokumentene for en konkret bolig, slik at en heftelse eller et vedtatt vedlikeholdsprogram dukker opp før compromis i stedet for etterpå. Du kan se et eksempel på hvordan en rapport ser ut først.