Fellesgjeld i borettslag: det prisen ikke forteller deg

Prisantydningen er 2,9 millioner kroner. Gjelden du overtar sammen med leiligheten ligger ikke i det tallet, og i et borettslag gjør den aldri det.

Fellesgjeld er lånet et borettslag har tatt opp for bygningene sine. Hver bolig bærer en del av det, andel fellesgjeld, som kjøperen overtar i tillegg til kjøpesummen og betaler ned gjennom de månedlige felleskostnadene. Statistisk sentralbyrås omsetningstall setter gjennomsnittet til rundt 405 000 kroner per solgte borettslagsbolig i andre kvartal 2026.

Hvor mye fellesgjeld har en typisk bolig?

Statistisk sentralbyrå, SSB, publiserer kvartalstall for borettslagsboliger omsatt i fritt salg, med tinglyste kjøpesummer og tilhørende fellesgjeld. I andre kvartal 2026 ble 11 064 boliger omsatt for til sammen 32 951 millioner kroner, og fellesgjelden knyttet til dem utgjorde 4 482 millioner kroner. Det gir en gjennomsnittlig kjøpesum på om lag 2,98 millioner kroner og en gjennomsnittlig andel fellesgjeld på om lag 405 000 kroner, slik at gjelden utgjorde rundt 12 prosent av det en kjøper faktisk overtok. To år tidligere var andelen høyere: om lag 434 000 kroner per bolig og 14,5 prosent av totalen i andre kvartal 2024.

Gjennomsnittet skjuler spredningen. NBBL, Norske Boligbyggelag, påpeker at fellesgjelden ikke kan være høyere enn 75 prosent av totalkostnadene når et borettslag blir opprettet, og at renter og nedbetaling av felleslånet for nye borettslag normalt utgjør en vesentlig del av de månedlige felleskostnadene.

Hva må salgsoppgaven fortelle deg?

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 fastsetter minstekravene til den skriftlige opplysningen megleren skal gi kjøperen. Annet ledd nr. 12 krever, når kjøpesummen er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader; nr. 13 krever, når kjøpesummen ikke er fastsatt, en samlet oppstilling med prisantydning, andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av beløpene. For borettslagsandeler krever samme paragraf lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjelden, en særskilt beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode, kjøperens ansvar for andre andelseieres mislighold av felleskostnader, opplysning om en eventuell ordning som sikrer laget mot slike tap, de relevante rettighetene og pliktene etter vedtektene, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap.

Den listen er leserekkefølgen. Den avdragsfrie perioden er der en lav månedskostnad i annonsen blir til en langt høyere noen år etter kjøpet, og beregningen loven krever viser forskjellen.

Hvem betaler hvis naboen slutter å betale?

Lagets sikkerhet for felleskostnader står i kapittel 5 i burettslagslova. § 5-19 fordeler felleskostnadene mellom andelene etter verdiene på boligene eller etter bygge- og finansieringsplanen. § 5-20 gir laget legalpant i hver andel for ubetalte felleskostnader, foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden, og med rettsvern uten registrering. § 5-26 definerer sikring mot tap av felleskostnader som en ordning som overtar risikoen for at laget ikke får dekket felleskostnadene. NBBL legger til at andelseiere i borettslag som er forsikret i Borettslagenes Sikringsordning slipper å bli ansvarlige for naboens manglende betaling. Om en slik ordning finnes, er ett av punktene § 6-7 pålegger megleren å opplyse om.

Hvordan regner banken med fellesgjelden?

Finanstilsynets utlånsregler, utlånsforskriften, sist endret med virkning fra 31. desember 2024, setter i § 6 et tak for kundens samlede gjeld på fem ganger brutto årsinntekt og begrenser i § 7 et nedbetalingslån til 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen, med den presiseringen at alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier. En bolig annonsert til 2,5 millioner kroner med 500 000 kroner i fellesgjeld er dermed et kjøp på 3 millioner kroner i bankens regnestykke.

Tilstanden på bygningen bak gjelden er et eget dokument, tilstandsrapporten, som vi går gjennom i guiden vår til TG3-funn. Sveriges tilsvarende gjeldstall for et boligselskap forklares i guiden vår til brf-nøkkeltall.

Legg andel fellesgjeld til prisantydningen før du sammenligner to boliger, og les beregningen etter den avdragsfrie perioden før du sammenligner to månedskostnader. AiMYNDi leser salgsoppgaven og lagets regnskap og setter begge tallene ved siden av prisen.