Tilstandsrapport: TG0 til TG3 forklart, og 10 000-kronersgrensen

Hvert bad i rapporten har TG2. Megleren kaller det normalt for alderen.

Siden 1. januar 2022 definerer forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) fire tilstandsgrader for hver undersøkt bygningsdel: TG0 for ingen avvik, TG1 for mindre avvik, TG2 for vesentlige avvik og TG3 for store eller alvorlige avvik som må utbedres nå eller snart. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år, og etter loven regnes kjøperen for å kjenne til det som går tydelig fram av den.

Hva betyr gradene i loven?

Forskriftens § 2-23 setter ordene. Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik: den skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje, og det skal foreligge dokumentasjon på fagmessig utførelse. Tilstandsgrad 1 gis for mindre avvik, der delen bare har normal slitasje og strakstiltak ikke anses som nødvendig. Tilstandsgrad 2 gis for vesentlige avvik, der delen enten har feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og trenger vedlikehold eller tiltak i nær framtid. Tilstandsgrad 3 gis for store eller alvorlige avvik, der delen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid, og den brukes også der det er påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd.

Graden er dermed en juridisk kategori, ikke takstmannens humør. En TG2 på et bad fra 1990-tallet betyr at forskriftens egen test for vesentlig avvik var oppfylt.

Hva må takstmannen undersøke?

Delene forskriften navngir. Kapittel 2 setter minstekrav til rapporten: § 2-2 gjelder våtrom, § 2-9 tak, § 2-16 drenering og § 2-18 det elektriske anlegget, og § 2-20 krever at arealet måles etter standarden NS 3940:2023. § 1-6 fastsetter at rapporten ikke kan være eldre enn ett år.

Listen betyr noe fordi en rapport som hopper over en navngitt del ikke er en rapport etter forskriften, og fordi delene som oftest får TG3 i en norsk bolig, våtrommene og dreneringen, er nettopp dem forskriften tvinger fram i lyset.

Hvorfor kan selger ikke lenger selge «som den er»?

Reglene fra 2022 tok klausulen bort i forbrukerkjøp. § 3-9 i avhendingslova fastslår at ved forbrukerkjøp har et «som han er»-atterhald og liknende allmenne atterhald ingen verknad. I stedet står to plikter som peker på rapporten. § 3-10 bestemmer at kjøperen skal regnes for å kjenne til omstende som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt høve til å sette seg inn i. § 3-1 bestemmer at kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner.

Lest sammen sier de tre paragrafene hva en TG3 er verdt. En mangel som er beskrevet i rapporten er din; du kjente til den. En mangel som ikke står i rapporten er selgers, over de første 10 000 kronene.

Hva betyr det for budet ditt?

At rapporten er kontraktens prisliste. Et TG3-bad som rapporten beskriver kan ikke senere kreves som skjult mangel, så kostnaden hører hjemme i budet. Et våtrom takstmannen ikke kunne undersøke, og sier det, er en annen sak, og forskriftens minstekrav er sjekklisten for å se hva rapporten ikke dekker.

Vi gir ikke råd om kjøp. Det loven og forskriften støtter er dette: gradene har faste juridiske betydninger, rapporten må dekke våtrom, tak, drenering og elektrisk anlegg og være under ett år gammel, og det som står tydelig i den blir din kunnskap, med en egenandel på 10 000 kroner for alt annet. AiMYNDi leser tilstandsrapporten sammen med salgsoppgaven og setter hver TG2 og TG3 ved siden av prisen. Et eksempel på hvordan en rapport ser ut viser oppsettet. Nordmenn som også ser over grensen finner at guiden til å kjøpe bolig i Sverige som nordmann dekker det andre systemet.