Funderingsonderzoek bij het kopen van een huis: kosten en stappen

De scheur boven de voordeur is "zetting, die zit er al jaren". In delen van Nederland beschrijft die zin een fundering die langzaam bezwijkt onder een huis op houten palen, of op helemaal geen palen.

Een funderingsonderzoek is een bouwkundig onderzoek naar de fundering van een huis. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli), het adviescollege van de regering, schat dat ongeveer 425.000 gebouwen al verzakkingsschade hebben of die tot 2035 krijgen, en kenniscentrum KCAF prijst een volledig onderzoek op circa 7.000 tot 9.000 euro per pand, na een QuickScan van 350 tot 650 euro.

Hoe groot is het funderingsprobleem?

Het Rli-advies Goed gefundeerd, op 29 februari 2024 aangeboden aan de ministers van Binnenlandse Zaken en van Infrastructuur, vat de omvang in drie getallen. Ongeveer 425.000 gebouwen, zo'n 6 procent van de voorraad, hebben nu verzakkingsschade of krijgen die tussen nu en 2035. Het totale schadebedrag kan oplopen tot 54 miljard euro. Een nationale aanpak vraagt ruim 12 miljard euro aan overheidsinvesteringen over 2024 tot en met 2035. De raad noemt verlaagde grondwaterstanden, bacteriële aantasting van houten palen, droogte, werkzaamheden in de omgeving, veroudering en fouten in de constructie als oorzaken.

De raad stelde ook voor wat de overheid zou moeten betalen: een subsidie van 90 procent van de kosten van een funderingsonderzoek, 70 procent van een herstelplan en 30 procent van het herstel zelf tot 40.000 euro, alles tot 2035. De reactie van het kabinet op 3 december 2024, gepubliceerd op Rijksoverheid.nl, zette een nationale aanpak op met 56 miljoen euro voor vier jaar, een landelijk informatiepunt en ondersteuning van eigenaren via onderzoek, advies en praktische begeleiding, en wees het Fonds Duurzaam Funderingsherstel aan als leenkanaal.

Wat houdt een funderingsonderzoek in, en wat kost het?

KCAF, het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek, beschrijft twee niveaus. Een QuickScan combineert archiefonderzoek, een visuele inspectie, lintvoegmetingen en een loodmeting, kan binnen enkele dagen worden uitgevoerd en kost gemiddeld 350 tot 650 euro. Bij een volledig funderingsonderzoek wordt de fundering bouwkundig onderzocht, wordt eventueel aangetast hout in het laboratorium geanalyseerd en worden de resterende levensduur en een eventuele handhavingstermijn bepaald, voor circa 7.000 tot 9.000 euro per pand. In een eerdere analyse, bijgewerkt in februari 2024, noemde KCAF 4.000 tot 5.000 euro voor een onderzoek alleen, dalend tot ongeveer 1.500 euro wanneer een heel bouwblok gezamenlijk wordt onderzocht, en gemiddeld 54.000 tot 100.000 euro per woning voor herstel.

De kostenladder verklaart de volgorde. De QuickScan vertelt of het volledige onderzoek de moeite waard is; het volledige onderzoek vertelt of het herstelbedrag in je bod hoort.

Dekt het bouwkundig rapport de fundering?

Niet op de manier waarop een koper hoopt. Een standaard bouwkundige keuring inspecteert wat zichtbaar is, en de fundering is dat niet; daarom worden bij het KCAF-onderzoek de palen blootgelegd en bemonsterd. Het keuringsrapport dat een hypotheekgarantie kan eisen, beschrijven we in onze gids over het bouwkundig rapport; het legt scheuren en zettingsverschijnselen vast, en die verschijnselen zijn de aanleiding voor een funderingsonderzoek, geen vervanging ervan.

Het andere typisch Amsterdamse document, de erfpacht, is een aparte controle, behandeld in onze gids over erfpacht.

Welke hulp is er als je het huis eenmaal bezit?

KCAF meldde op 3 juli 2025 dat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel met ingang van 1 juli 2025 landelijk beschikbaar is voor alle particuliere woningeigenaren. Het fonds biedt een hypothecaire lening met een looptijd van dertig jaar, geen maandlasten in de eerste drie jaar omdat het fonds rente en aflossing voor zijn rekening neemt, en een rente die de hele looptijd vaststaat; het maximum wordt berekend als het aantal vierkante meters begane grond of souterrain maal 2.100 euro exclusief btw, met een minimumlening van 2.500 euro. Het kabinet omschreef het principe van het fonds in december 2024 als betalen naar draagkracht.

Niets van dat geld bereikt een koper vóór de overdracht. De subsidies die de Rli voorstelde zijn aanbevelingen, de 56 miljoen euro is een landelijk budget voor vier jaar, en het fonds leent aan eigenaren. De enige hefboom die een koper heeft, is het onderzoek vóór het bod.

Laat de QuickScan doen voordat je biedt op een huis van vóór 1970 in een verzakkingsgebied, en reken het volledige onderzoek in het bod mee als de scan daar aanleiding toe geeft. AiMYNDi leest het bouwkundig rapport en de verkoopstukken en markeert de zettingsverschijnselen die KCAF als aanleiding noemt.