Comprar casa na Suécia sendo português: sem convenção fiscal

A maioria dos compradores portugueses pergunta quanto custa uma casa na Suécia. A primeira pergunta devia ser outra: quem a tributa. Portugal e a Suécia não têm convenção fiscal desde 1 de janeiro de 2022.

Sem convenção, cada país aplica a sua lei por inteiro. A Suécia tributa o saldo das rendas de um proprietário português a 30% e a mais-valia da venda a 22% efetivos. Portugal tributa os residentes pelo rendimento mundial e concede um crédito unilateral ao abrigo do artigo 81.º do Código do IRS. Além disso, desde julho de 2026, registar uma moradia na Suécia exige um número de identificação sueco.

Este guia segue esse rasto fiscal. É a parte da compra na Suécia que muda para um comprador português e para mais ninguém da série.

Existe convenção fiscal entre Portugal e a Suécia?

Não. O Riksdag, o parlamento sueco, votou em 2021 a denúncia da convenção de 2002. O relatório 2020/21:SkU35 da Comissão de Assuntos Fiscais explica porquê. Portugal nunca ratificou o protocolo de 2019 que permitiria à Suécia tributar certas pensões pagas a residentes em Portugal. Com o regime dos residentes não habituais, algumas pensões suecas ficavam sem imposto em nenhum dos dois países.

Portugal publicou a denúncia no Diário da República como Aviso n.º 2/2022, com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2022. O documento mais recente que encontrámos no registo do Riksdag é uma moção de setembro de 2024 a pedir uma nova convenção. Afirma que a Suécia não tem convenção fiscal com Portugal desde 2 de junho de 2021, e o Riksdag rejeitou-a.

Para um proprietário, "sem convenção" não quer dizer "sem imposto". Quer dizer que nenhum dos países se comprometeu a recuar, e que nenhuma convenção limita o que cada um pode cobrar.

O que é que a Suécia tributa a um proprietário português?

O mesmo que tributa a qualquer pessoa, pela lei sueca. A Skatteverket, a autoridade tributária sueca, indica na página para proprietários de imóveis suecos que vivem no estrangeiro que deve entregar declaração sueca quem tem um imóvel no país e o arrendou ou vendeu. O prazo de 2026 terminou a 4 de maio. Quem reside no estrangeiro não paga coima por atraso se a declaração chegar até 1 de junho.

O que a Suécia cobra a um proprietário particular

Encargo	Taxa (%)
Saldo das rendas, habitação própria		30.0%
Mais-valia na venda de habitação (efetiva)		22.0%
Imposto do selo da lagfart, moradia		1.5%
Imposto do selo da lagfart, bostadsrätt		0.0%

• Rendas. As regras da Skatteverket para proprietários deduzem 40.000 coroas por imóvel mais 20% da renda e tributam o saldo a 30%.
• Venda. A Skatteverket tributa 22/30 do lucro a 30% numa habitação própria, e a mesma fração numa bostadsrätt. Numa mais-valia de 500.000 coroas, isso dá 110.000 coroas de imposto.
• Registo. A Lantmäteriet, a conservatória sueca, cobra 1,5% mais 825 coroas pela lagfart de uma moradia. Uma bostadsrätt, uma quota numa cooperativa de habitação, não paga imposto do selo.

Como é que Portugal credita o imposto sueco sem convenção?

Pelo artigo 81.º do Código do IRS (CIRS). O texto publicado pela Autoridade Tributária dá aos titulares de rendimentos obtidos no estrangeiro um crédito de imposto por dupla tributação jurídica internacional, igual ao menor de dois valores:

• o imposto sobre o rendimento pago no estrangeiro, ou
• a fração da coleta do IRS, calculada antes da dedução, correspondente aos rendimentos que no país em causa possam ser tributados.

O n.º 2 do mesmo artigo limita ainda mais o crédito quando existe convenção, ao imposto que a convenção permite. Com a Suécia não há convenção, por isso vale apenas o n.º 1. As rendas suecas e o imposto sueco pago sobre elas vão para o Anexo J da declaração Modelo 3. A Ordem dos Contabilistas Certificados explica num parecer técnico que o rendimento estrangeiro se declara no Anexo J pelo valor ilíquido, e que o imposto estrangeiro tem de ser comprovado por documento da autoridade fiscal do país de origem.

Nenhuma das fontes resolve onde é residente fiscal quem divide o ano entre Lisboa e Estocolmo. Essa pergunta é para um contabilista certificado.

Do NIF ao samordningsnummer: a regra de identificação desde julho de 2026

Em Portugal nada acontece sem NIF, o Número de Identificação Fiscal. A Suécia tem agora a mesma barreira para moradias. A Lantmäteriet indica na página para compradores estrangeiros que as transmissões a partir de 1 de julho de 2026 exigem o personnummer ou o samordningsnummer (número de coordenação) sueco do novo proprietário. Sem ele, o pedido fica suspenso e gera taxas adicionais.

• A página da Skatteverket sobre números de coordenação permite pedi-lo pessoalmente no formulário SKV 7540, seguido de uma verificação de identidade presencial num balcão, com passaporte ou cartão de identificação nacional.
• Os prazos de tramitação indicam até 12 semanas até um pedido individual ser atribuído a um técnico (consultado a 21 de setembro de 2026).

CPCV e sinal: o que os substitui na Suécia

Nada. Segundo o capítulo 4, artigo 1.º do Jordabalken, o código predial sueco, uma moradia compra-se por documento escrito assinado pelas duas partes. Antes disso não há contrato-promessa com sinal. Uma proposta aceite num leilão sueco não compromete ninguém.

O reflexo do condomínio também engana. Na propriedade horizontal portuguesa é dono da sua fração. Numa bostadsrätt sueca, a cooperativa, a BRF (bostadsrättsförening), é dona do prédio e pode ter empréstimos próprios, que lhe chegam pela quota mensal. Esses números estão na årsredovisning, o relatório e contas anual da cooperativa.

Levar euros para uma compra na Suécia

O mediador vai perguntar como paga. A Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), a entidade que supervisiona os mediadores, exige que recolham informação sobre como a compra é financiada, junto de compradores e de vendedores. As medidas reforçadas aplicam-se a clientes estabelecidos fora do Espaço Económico Europeu. Portugal está dentro, mas a pergunta vem na mesma.

Vai pedir empréstimo na Suécia? A Finansinspektionen, o supervisor financeiro, subiu o limite de financiamento na compra de habitação de 85% para 90% a 1 de abril de 2026. Os bancos fixam as suas próprias condições para quem recebe em euros.

O que as fontes sustentam

Não damos conselhos de compra ou venda, e nada aqui diz se uma casa sueca vale a pena. As fontes sustentam quatro pontos. Não há convenção fiscal entre Portugal e a Suécia desde 1 de janeiro de 2022. A Suécia tributa o saldo das rendas de um não residente a 30% e a mais-valia na venda de habitação a 22% efetivos. Portugal só credita o imposto estrangeiro dentro dos limites do artigo 81.º do CIRS. E é agora preciso um número de coordenação antes de registar uma moradia.

O nosso guia para compradores suecos em Portugal cobre o sentido inverso. A AiMYNDi lê um anúncio sueco e a årsredovisning da cooperativa e explica ambos em português. Pode ver um exemplo de relatório primeiro.