Købe bolig i Italien som dansker: 0,6 procent bliver til 9
At tinglyse et dansk ejerskifte koster 0,6 procent plus 1.850 kroner. Italien tager 9 procent på en sekundærbolig, eller 2 på en helårsbolig. Her er resten.
Danmark tager 0,6 procent for at tinglyse et ejerskifte. Italien tager 9 procent for at købe den samme slags hus.
Skatteministeriet sætter afgiften for ejerskifte til 0,6 procent af købesummen plus 1.850 kroner. Italiens Agenzia delle Entrate opkræver imposta di registro med 9 procent på en sekundærbolig fra en privat sælger, eller 2 procent med prima casa-lempelse. På 400.000 euro er det 2.400 mod 36.000.
| Skat og marked | Sats (%) | |
|---|---|---|
| Italien, sekundærbolig | 9.0% | |
| Italien, med prima casa-lempelse | 2.0% | |
| Danmark, ejerskifte | 0.6% |
Hvorfor står der både 1.825 og 1.850 kroner i danske kilder?
Det er to selvstændige afgifter i den samme lov, og hver af dem har sit eget faste beløb.
Skatteministeriets satstabel til tinglysningsafgiftsloven opregner dem hver for sig. At tinglyse et ejerskifte, altså selve ejerskiftet, koster 0,6 procent af købesummen og et fast beløb på 1.850 kroner. At tinglyse pant i fast ejendom koster 1,25 procent og et fast beløb på 1.825 kroner.
Kun den ene af de to er ændret for nylig. Skatteforvaltningens nyhedsbrev om tinglysningsafgift beskriver, at panteafgiften falder fra 1,45 til 1,25 procent med virkning fra den 1. januar 2026, og bekræfter, at den faste panteafgift bliver stående på 1.825 kroner. Den bekræftelse handler om pantet. Løft den ud og sæt den på ejerskifteafgiften, og du har selv fremstillet den forskel på 25 kroner, der bliver ved med at cirkulere.
Det tal, der er værd at tage med til Italien, er det første. En danskers fornemmelse for, hvad et ejerskifte koster, er bygget på 0,6 procent, og den italienske linje på samme plads siger 9 procent.
Danmark tjekker køberen. Italien tjekker skødet.
Danmark undersøger, hvem der overhovedet må erhverve en bolig; Italien undersøger, om skødet og sælgers adkomst holder.
En dansker er EU-borger, så den gensidighedskontrol, som notaio faktisk foretager for en tredjelandsborger, går aldrig i gang. Danmark begrænser til gengæld sit eget marked for fritidsboliger stramt. Efter erhvervelsesloven skal en køber uden dansk bopæl, som ikke tidligere har boet her i fem år, have tilladelse fra Justitsministeriet gennem Civilstyrelsen. Italien beder ikke en EU-køber om noget af det.
Den italienske betingelse, der findes, er rettet et andet sted hen. Artikel 16 i preleggi, de indledende bestemmelser udstedt ved Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 262, gør en udlændings civile rettigheder i Italien betinget af gensidighed, og Consiglio Nazionale del Notariato placerer borgere fra EU og EØS uden for den. Det, notaio i stedet undersøger, er selve ejendommen, gennem visure catastali og visure ipotecarie hos Catasto og ejendomsregistrene.
Der hvor advokaten plejede at stå
Ingen i en italiensk handel arbejder for køberen alene, og for en dansker er det den største ændring i processen af dem alle.
En dansk handel kører med en advokat på køberens side, som læser papirerne i køberens interesse og rejser de indvendinger, der følger af dem. Notaio er ikke det. Notaio er en offentlig embedsmand, der bekræfter, at skødet er lovligt, og at parterne er dem, de siger, de er, opkræver afgifterne og registrerer handlen hos Agenzia delle Entrate og Catasto, og gør det hele for begge parter på én gang.
Rækkefølgen rykker også bindingen tidligere, end en dansk køber regner med. En proposta d'acquisto åbner handlen. Contratto preliminare, som alle kalder compromesso, lukker den, og caparra overrækkes på det tidspunkt. Rogito formaliserer det, compromesso allerede har afgjort, og notaios rolle knytter sig til rogito frem for til compromesso. Det dokument, der binder dig, er altså det, der underskrives uden embedsmanden i lokalet.
Fra 0,6 til 9 procent, og hvad de 9 procent lander på
På kontraktprisen, medmindre køberen i skødet beder om at blive beskattet af matrikelværdien i stedet.
Agenzia delle Entrate sætter imposta di registro til 9 procent for en sekundærbolig købt af en privat sælger og 2 procent, hvor prima casa-lempelsen gælder, og lægger en fast imposta ipotecaria og imposta catastale på 50 euro hver oveni. De to faste poster på 50 euro er den eneste del af den italienske regning, der opfører sig som de danske faste 1.850 kroner.
Den variable del er der, hvor prezzo-valore kommer ind. Agenzia delle Entrate lader en fysisk person, der køber en bolig, få registreringsafgiften beregnet af valore catastale frem for af den aftalte pris. Valget hører hjemme inde i skødet og kan ikke sættes på bagefter.
På et køb til 400.000 euro giver de italienske 9 procent 36.000 euro, og prima casa på 2 procent giver 8.000 euro, mod 2.400 euro for de danske 0,6 procent. Intet af det er en offentliggjort sammenligning; det er to satsblade lagt på den samme pris.
Hvad Italien opkræver hvert år
IMU, TARI og spese condominiali, og ingen af dem beregnes af det, du har betalt.
IMU er imposta municipale propria, den ejendomsskat hver comune selv fastsætter. Efter legge 160/2019, artikel 1, commi 740, 748 og 754 offentliggør Dipartimento delle Finanze 0,86 procent som grundsats for en bolig, der ikke er ejerens helårsbolig, 1,06 procent som det loft, en comune må nå, og 1,14 procent for de comuner, der havde anvendt det tidligere TASI-tillæg.
| Sats | Andel af matrikelværdien (%) | |
|---|---|---|
| Grundsats | 0.86% | |
| Kommunalt loft | 1.06% | |
| Loft med tidligere TASI-tillæg | 1.14% |
Det, satsen ganges med, er valore catastale og ikke salgsprisen. TARI, tassa sui rifiuti, betaler for renovationen, og spese condominiali betaler for ejendommen. Til sammenligning kan du læse, hvad de samme spørgsmål koster længere vestpå, i vores guide til danskere, der køber i Spanien.
Hvor tallene stopper
Den italienske statistik stopper før køberens nationalitet. Hverken Osservatorio del Mercato Immobiliare hos Agenzia delle Entrate, Banca d'Italia, ISTAT, det nationale statistikinstitut, eller Consiglio Nazionale del Notariato opdeler boligsalg på den måde. Der findes ingen officiel optælling af danske købere i Italien, og vi lader hellere hullet stå åbent end at fylde det ud.
Vi giver ikke købs- eller salgsrådgivning, og intet ovenfor siger, om en bolig i Italien er et godt køb. Det, kilderne bærer: 0,6 procent plus 1.850 kroner for at tinglyse et dansk ejerskifte og 1,25 procent plus 1.825 kroner for at tinglyse et dansk pant, panteafgiften nedsat den 1. januar 2026, tilladelse gennem Civilstyrelsen til et dansk sommerhus, 9 procent imposta di registro på en italiensk sekundærbolig mod 2 procent med prima casa-lempelse, 50 euro hver for ipotecaria og catastale, en matrikelbaseret beregning kun efter anmodning i skødet, og en årlig IMU, som kommunen fastsætter mellem 0 og 1,06 procent.
AiMYNDi læser annoncen, ejerforeningens regnskaber og de juridiske dokumenter for én konkret bolig, så en hæftelse i registret eller en kommende fællesudgift bliver synlig før compromesso i stedet for efter. Du kan se et eksempel på, hvordan en rapport ser ud først.