Hauskauf in Deutschland als Däne: keine Beschränkung

Dänemark entscheidet, wer ein dänisches Ferienhaus besitzen darf. Deutschland fragt nie, woher jemand kommt.

Diese Umkehrung müssen dänische Käufer als Erstes ablegen, als Zweites den Preis des Papierkrams. Das deutsche Recht kennt keine Kaufbeschränkung, die an die Staatsangehörigkeit oder an einen Wohnsitz im Ausland anknüpft. Was sich ändert, ist das Geld: Ein dänischer Eigentümerwechsel wird mit 0,6 Prozent des Kaufpreises eingetragen, die deutsche Grunderwerbsteuer beginnt bei 3,5 Prozent.

Erwerbsteuer beim Hauskauf, Dänemark und Deutschland

Kaufort	Satz (%)
Dänemark (ejerskifte)		0.6%
Deutschland (Bundessatz)		3.5%
Deutschland (Obergrenze)		6.5%

Braucht ein Däne eine Erlaubnis zum Kauf in Deutschland?

Nein, und der Kontrast zur Heimat ist deutlich. Die Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages haben genau diese Frage im Sachstand Rechtsfragen des ausländischen Immobilienerwerbs in Deutschland, Aktenzeichen WD 7-3000-036/22, geprüft und kommen zu dem Ergebnis, dass das deutsche Recht keine besonderen sachlichen Beschränkungen des Immobilienerwerbs kennt, die an eine ausländische Staatsangehörigkeit oder einen ausländischen Wohnsitz anknüpfen. Dänemark beschränkt, wer ein dänisches Ferienhaus kaufen darf: nach der erhvervelsesloven braucht ein Käufer ohne dänischen Wohnsitz, der dort nicht fünf Jahre gelebt hat, eine Genehmigung des Justizministeriums über Civilstyrelsen. Deutschland kennt keine vergleichbare Prüfung.

Der Sachstand nennt statt einer materiellen eine formelle Besonderheit: Bei Ehepaaren, bei denen mindestens ein Ehepartner keine deutsche Staatsangehörigkeit besitzt, können sich Besonderheiten der Grundbucheintragung ergeben. Das gehört beim ersten Kontakt zum Notar und nicht erst an den Termin.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer, und wer setzt den Satz fest?

Jedes Bundesland setzt ihn fest, und die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent. Am oberen Ende steht Nordrhein-Westfalen: Das Finanzamt NRW nennt 6,5% für alle seit dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge. Paragraf 11 des Grunderwerbsteuergesetzes nennt den Bundessatz weiterhin in einer einzigen Zeile: "Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert".

Seit dem 1. September 2006 erlaubt Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes jedem Land, davon abzuweichen. Eine Übersicht nach Ländern drucken wir hier bewusst nicht ab, weil wir dafür keine einzelne amtliche Quelle verifizieren konnten. Eine einzige deutsche Zahl zum Kalkulieren gibt es deshalb nicht: Zuerst gilt es, den Satz des Landes zu prüfen, in dem die Immobilie liegt.

Zwei Beträge zum Vergleich. Bei einer dänischen Immobilie für 3.000.000 Kronen beträgt die Eintragungsabgabe 18.000 Kronen zuzüglich der festen Gebühr. Bei einer deutschen Immobilie für 400.000 Euro sind es 14.000 Euro beim Bundessatz von 3,5 Prozent und 26.000 Euro dort, wo das Land 6,5 Prozent erhebt. Beides ist Rechnen mit den veröffentlichten Sätzen.

Warum nennen dänische Quellen zwei verschiedene feste Gebühren?

Sie nennen zwei verschiedene Gebühren, und beide Zahlen stimmen. Die Satztabelle des Skatteministeriet setzt die tinglysningsafgift, die Eintragungsabgabe, für einen Eigentümerwechsel auf 0,6 Prozent zuzüglich 1.850 dänische Kronen fest. Die Eintragung eines Pfandrechts an der Immobilie ist ein eigener Vorgang und kostet 1,25 Prozent zuzüglich 1.825 Kronen.

Der variable Satz auf die Pfandrechtseintragung wurde zum 1. Januar 2026 von 1,45 auf 1,25 Prozent gesenkt, was die dänische Steuerverwaltung mitteilte, während die feste Gebühr von 1.825 Kronen unverändert blieb. Wenn eine dänische Quelle die feste Gebühr mit unveränderten 1.825 Kronen angibt, spricht sie über Pfandrechte und nicht über den Kauf.

Wo der advokat stand, steht jetzt ein Notar

Ein dänischer Kauf läuft mit einem Anwalt an der Seite des Käufers. Ein deutscher Kauf läuft über einen Notar, der zwingend vorgeschrieben ist und für beide Seiten tätig wird. Niemand im Raum vertritt also allein den Käufer.

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und verliest ihn. Die Unterschrift bei dieser Verlesung ist der bindende Moment, und bis dahin ist keine Seite gebunden. Danach sichert eine Auflassungsvormerkung dem Käufer seinen Rang im Grundbuch, während der Rest abgewickelt wird. Der Sachstand des Bundestages nennt eine praktische Schranke: Die Erklärungen zur Auflassung können nur vor einem in Deutschland niedergelassenen Notar abgegeben werden, im Ausland nur vor einem deutschen Konsularbeamten.

Danach steht die Steuer vor dem Grundbuch. Nach Paragraf 22 des Grunderwerbsteuergesetzes darf der Erwerber erst eingetragen werden, wenn die Bescheinigung des Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Das Finanzamt erteilt diese Unbedenklichkeitsbescheinigung, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist. Die Eigentumsumschreibung kommt zuletzt.

Wer zahlt den Makler, und wie viel?

Seit dem 23. Dezember 2020 kann dem Käufer nicht mehr als die Hälfte auferlegt werden. Die Paragrafen 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs regeln den Maklerlohn beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Paragraf 656d schützt den Käufer: Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung zulasten der anderen nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, und der Anspruch wird erst fällig, wenn diese gezahlt und einen Nachweis erbracht hat. Paragraf 656b beschränkt das auf Käufe, bei denen der Käufer Verbraucher ist.

Was niemand von selbst herausgibt

Fünf Unterlagen tragen das Risiko, und keine kommt unaufgefordert: der Kaufvertrag selbst, der Grundbuchauszug mit Eigentümer und allen Belastungen, der Energieausweis, bei einer Wohnung die Teilungserklärung mit der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, und das Baulastenverzeichnis mit den öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des Grundstücks.

Zwei Kosten kehren danach wieder. Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung an die Gemeinschaft, und seine Höhe hängt an der Instandhaltungsrücklage. Die Grundsteuer ist die jährliche kommunale Abgabe, und Kommunen bewegen sie, wie Duisburg, das die Bescheide für Wohngrundstücke 2026 um 32 Prozent anhob, beschrieben in unserem Beitrag zum Grundsteuerurteil.

Wo die Zahlen aufhören

Ausländische Käufer werden in Deutschland nicht gezählt. Der Sachstand des Bundestages formuliert es direkt: Soweit ersichtlich, existieren für den deutschen Immobilienmarkt keine Statistiken über den Anteil ausländischer Käufer. Wie viele deutsche Immobilien Dänen kaufen, können wir also nicht sagen, und niemand sonst kann es unter Berufung auf eine Primärquelle.

Wir geben keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen, und nichts hier sagt, ob eine deutsche Immobilie ein guter Kauf ist. Belegt ist Folgendes: keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit, ein Bundessatz von 3,5 Prozent, den jedes Land auf bis zu 6,5 Prozent anheben kann, ein auf den Verkäuferanteil begrenzter Maklerlohn des Käufers und ein Grundbuch, das den Käufer erst einträgt, wenn das Finanzamt die Steuer als erledigt bescheinigt.

AiMYNDi liest das Inserat, die Abrechnungen der Gemeinschaft und die Rechtsunterlagen zu einer konkreten Immobilie, sodass eine Belastung im Grundbuch oder eine dünne Instandhaltungsrücklage vor dem Notartermin sichtbar wird und nicht danach. Sie können sich zuerst ein Beispiel ansehen, wie ein Bericht aussieht.