Haus in Frankreich kaufen als Deutscher: 6,32% statt 6,5%
Frankreich verlangt 5,81% bis 6,32% Grunderwerbskosten für eine Bestandsimmobilie. Mehr als Bayerns 3,5%, weniger als die 6,5% in Nordrhein-Westfalen.
Ein deutscher Käufer zahlt in Bayern 3,5%, um den Namen auf einer Immobilie zu ändern. Derselbe Käufer zahlt in Nordrhein-Westfalen 6,5%.
Frankreich liegt dazwischen. Eine Bestandsimmobilie kostet je nach Département 5,81% bis 6,32% an Übertragungssteuer, ob Frankreich also teuer wirkt, hängt allein davon ab, mit welchem Bundesland Sie vergleichen. Die größere Umstellung ist gar nicht der Satz. Sie besteht darin, dass beim Notaire nichts mehr bindet, weil Sie schon Wochen vorher gebunden sind.
| Kaufort | Satz (%) | |
|---|---|---|
| Bayern | 3.50% | |
| Frankreich, Département mit 4,50% | 5.81% | |
| Frankreich, Département mit 5,00% | 6.32% | |
| Nordrhein-Westfalen | 6.50% |
Warum bewegt sich der deutsche Satz und der französische kaum?
Zwei Verfassungen legen den Regler in zwei verschiedene Hände. Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes gibt den Ländern die Befugnis, den Satz der Grunderwerbsteuer zu bestimmen: im Wortlaut heißt es "Sie haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer." Wo ein Land ihn nicht bewegt hat, belässt ihn Paragraf 11 des Grunderwerbsteuergesetzes bei 3,5%. Das Bayerische Landesamt für Steuern bestätigt, dass Bayern weiterhin 3,5% nach diesem Paragrafen erhebt, während die Finanzämter Nordrhein-Westfalens angeben, der Satz betrage dort 6,5% für alle seit dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge.
In Frankreich liegt der entsprechende Hebel beim Département, und sein Weg beträgt einen halben Punkt. Die offizielle Verwaltungsdoktrin der französischen Finanzverwaltung, BOFiP, hält fest, dass die Départements den in Artikel 1594 D des Code général des impôts festgelegten Satz über 4,50% hinaus und bis höchstens 5% anheben dürfen, für drei Jahre ab dem 1. April 2025.
Was steckt wirklich in den frais de notaire?
Überwiegend Steuer, und das Honorar des Notaire ist der kleinste Posten. Die Direction générale des Finances publiques, die französische Generaldirektion der öffentlichen Finanzen, führt auf ihrer Seite zum Kauf im Bestand aus, dass die droits de mutation à titre onéreux, die beim Eigentümerwechsel fälligen Abgaben, aus einem Départementsanteil zwischen 1,20% und 4,50% des Preises, zusätzlichen 1,20% für die Gemeinden und Erhebungskosten für den Staat in Höhe von 2,37% des Départementsanteils bestehen. Den höchsten Gesamtsatz beziffert sie auf 5,81%, zuzüglich einer contribution de sécurité immobilière von 0,10%. 5,81% ist die von der Verwaltung veröffentlichte Obergrenze, gerechnet auf einen Départementsanteil von 4,50%. Wendet man dieselben Bestandteile auf 5,00% an, ergeben sich 6,32%, eine Rechnung auf diesen Bestandteilen und keine veröffentlichte Zahl.
Bei einem Haus für 300.000 Euro sind das 17.430 Euro bei 5,81% und 18.960 Euro bei 6,32%. Dasselbe Haus trüge in Bayern 10.500 Euro und in Nordrhein-Westfalen 19.500 Euro. Das sind Rechnungen auf den vier veröffentlichten Sätzen, und sie erklären, warum die französische Zahl in München teuer und in Düsseldorf günstig wirkt.
Wann sind Sie tatsächlich gebunden?
Beim compromis de vente, der unterschrieben wird, bevor der Notaire die Urkunde überhaupt entwirft. Die deutsche Praxis setzt den Bindungsmoment beim Notar an: Paragraf 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs verlangt für einen Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum die notarielle Beurkundung, bis der Notar den Kaufvertrag verliest, besteht also überhaupt kein Vertrag.
Frankreich dreht die Reihenfolge um und gibt dem Käufer dann ein Fenster. Service-Public.gouv.fr, der Informationsdienst der französischen Regierung, gibt an, dass ein nicht gewerblicher Käufer eines Wohnhauses 10 Kalendertage hat, um von einem compromis oder einer promesse de vente zurückzutreten, gerechnet ab dem Tag nach der ersten Zustellung des unterzeichneten Dokuments, dass der Verkäufer kein entsprechendes Recht hat und dass die Anzahlung üblicherweise 10% des Preises beträgt. Zehn Tage sind die gesamte Prüfzeit eines deutschen Käufers in Frankreich, und sie beginnen vor dem acte authentique.
Was diese Tage füllt, ist vorgeschrieben. Service-Public listet die Diagnosen auf, die ein französischer Verkäufer liefern muss, gebündelt im dossier de diagnostic technique: das diagnostic de performance énergétique, der als DPE bekannte französische Energieausweis, ab 50 Quadratmetern Wohnfläche, mit einem Energieaudit bei der Klasse E, F oder G; eine Bleierklärung bei Gebäuden vor dem 1. Januar 1949; eine Asbesterklärung bei Baugenehmigungen vor dem 1. Juli 1997; und den Zustand der Elektroinstallation, wenn sie älter als 15 Jahre ist.
Was die französischen Zahlen nicht sagen
Für deutsche Käufer gibt es keine veröffentlichte landesweite Zahl. Die Notaires de France haben aus den von ihrem Berufsstand gepflegten Datenbanken BIEN und Perval die ausländischen Käufer ohne Wohnsitz in Frankreich untersucht, für 2005 bis 2015, und beziffern diese Gruppe insgesamt auf im Mittel rund 2% der Käufe von Bestandswohnungen, 2,6% von 2005 bis 2009 und danach 1,5%, also etwa 8.380 pro Jahr. Veröffentlicht werden Anteile für Briten, Belgier, Italiener, Schweizer und eine zusammengefasste skandinavische Gruppe, und die Studie hält fest, dass Angehörige der Nachbarländer im Nordosten, in den Alpen und in der Provence, an der Côte d'Azur und auf Korsika die Rangliste anführen. Ihre einzige deutsche Zahl ist regional und bewusst ernüchternd: an der Westküste stellen deutsche Käufer 3% der nicht ansässigen ausländischen Käufer, was die Studie mit gut 20 Käufen beziffert.
Mit dem Eigentum kommt dann der Impôt sur la Fortune Immobilière, die französische Vermögensteuer auf Immobilien. Die Finanzverwaltung stellt fest, dass eine außerhalb Frankreichs ansässige Person allein auf ihre französischen Immobilien und Immobilienrechte steuerpflichtig ist, oberhalb von 1,3 Millionen Euro Nettowert zum 1. Januar. Darunter läuft jedes Jahr die taxe foncière, bei einer Zweitwohnung zusätzlich die taxe d'habitation.
Die Erhöhung auf Départementsebene läuft auf eine Frist zu: Service-Public.gouv.fr gibt an, dass das loi de finances pour 2025 sie bis zum 30. April 2028 zulässt und dass jede Anhebung vom conseil départemental beschlossen werden muss. Wie sich derselbe Rollenwechsel beim Notar in einem anderen Markt auswirkt, haben wir in Haus in Spanien kaufen als Deutscher beschrieben.
Wir geben keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen, und nichts hier ist eine Einschätzung zu französischen Immobilien. Nachprüfbar ist, was die Quellen tragen: 5,81% bis 6,32% gegenüber 3,5% in Bayern und 6,5% in Nordrhein-Westfalen, ein bindender Vertrag vor dem Notaire statt bei ihm, zehn Kalendertage zum Umdenken und ein vorgeschriebener Satz an Diagnosen, den der Verkäufer schuldet. AiMYNDi liest das Inserat, die Unterlagen der copropriété und eben diese Diagnosen zu einer konkreten Immobilie, damit ihr Inhalt innerhalb der zehn Tage ankommt und nicht danach. Sie können sich vorher ein Beispiel für einen Bericht ansehen.