Haus in Spanien kaufen als Deutscher: die Notar-Illusion
Deutsche kaufen nach den Briten die meisten spanischen Wohnungen. Der notario ähnelt dem Notar, schützt aber deutlich weniger. Das ist die Lücke.
In Spanien und in Deutschland steht beim Immobilienkauf ein Notar im Mittelpunkt. Nur in einem der beiden Länder ist er für den Vertrag verantwortlich, den Sie unterschreiben.
Deutsche kauften im vierten Quartal 2025 genau 1.651 spanische Wohnungen, mehr als jede andere Nationalität außer den Briten, und damit 6,65% aller Käufe durch Ausländer, so das Colegio de Registradores. Das Wort notario lässt sich sauber übersetzen. Die Aufgabe nicht.
| Nationalität | Anteil (%) | |
|---|---|---|
| Briten | 7.9% | |
| Niederländer | 6.8% | |
| Deutsche | 6.7% | |
| Marokkaner | 5.8% | |
| Rumänen | 5.5% | |
| Italiener | 5.3% | |
| Franzosen | 4.9% | |
| Belgier | 4.4% |
Warum schützt der spanische notario weniger?
Die beiden Rollen sitzen an unterschiedlichen Stellen des Ablaufs. Ein deutscher Notar entwirft den Kaufvertrag, verliest ihn beiden Parteien, und diese Verlesung ist der Moment, in dem das Geschäft bindend wird. Alles davor ist unverbindlich.
In Spanien kommt der bindende Moment früher und ohne Notar. Er kommt, wenn die Parteien das contrato de arras unterschreiben, den privaten Anzahlungsvertrag, meist über rund 10% des Kaufpreises. In der üblichen Form, den arras penitenciales, verliert ein zurücktretender Käufer die Anzahlung, und ein zurücktretender Verkäufer zahlt das Doppelte zurück. Der notario tritt erst später auf, bei der escritura pública, um zu prüfen, dass die Urkunde rechtmäßig ist und die Parteien die sind, die sie zu sein vorgeben.
Ein deutscher Käufer, der bis zum Notartermin wartet, um genau zu lesen, ist also seit Wochen gebunden. Das Dokument, das die Prüfung braucht, sind die arras, und kein Amtsträger ist verpflichtet, sie Ihnen zu erklären.
Was den Grundbuchauszug ersetzt
Die nota simple, und Sie müssen selbst danach fragen.
Ein deutscher Käufer erwartet, dass der Notar den Grundbuchauszug selbstverständlich einholt. Das spanische Gegenstück ist die nota simple aus dem Registro de la Propiedad, die den eingetragenen Eigentümer, die eingetragenen Grenzen und alle Lasten, Hypotheken oder Pfändungen ausweist. Sie ist günstig und vor jeder Unterschrift erhältlich, aber niemand in der Kette ist verpflichtet, sie Ihnen unaufgefordert vorzulegen.
Zwei weitere Dokumente zählen aus demselben Grund. Der letzte IBI-Bescheid zeigt die tatsächlich erhobene jährliche Gemeindesteuer auf Immobilien. Eine Bescheinigung der comunidad de propietarios bestätigt, dass der Verkäufer der Eigentümergemeinschaft nichts schuldet, was deshalb zählt, weil Schulden gegenüber der Gemeinschaft am Objekt haften und auf den Käufer übergehen.
Was die EU-Mitgliedschaft steuerlich wert ist
Den ermäßigten Satz auf Mieteinnahmen und das Recht, Kosten dagegen abzuziehen.
Deutschland ist in der EU, also zahlt ein deutscher Eigentümer, der eine spanische Immobilie vermietet, die Einkommensteuer für Nichtansässige, den Impuesto sobre la Renta de no Residentes oder IRNR, mit 19% auf den Gewinn statt der 24% auf die Bruttomiete, die für Ansässige in Drittstaaten gelten. Die Agencia Tributaria legt diese Unterscheidung fest, und Artikel 24.6 des Gesetzes erlaubt Ansässigen in der EU und im EWR den Abzug.
Beim Verkauf wird eine konkrete Zahl spürbar. Die Anweisungen zum Modelo 210 besteuern Gewinne aus der Übertragung von Vermögensgegenständen bei jedem Nichtansässigen mit 19%, ohne Unterschied nach Wohnsitz. Zusätzlich behält beim Verkauf durch einen Nichtansässigen der Käufer 3% des Preises über das Modelo 211 als Vorauszahlung ein: bei einem Verkauf über 300.000 Euro sind das 9.000 Euro, die der Verkäufer zurückfordert, wenn die tatsächliche Schuld niedriger ist. Diese Zahl ist Rechnung auf Basis des veröffentlichten Satzes, keine eigenständig veröffentlichte Größe.
Die Erwerbsteuer funktioniert wieder anders. Sie wird von jeder autonomen Region festgelegt und nicht bundesweit, und die Spanne ist groß genug, um ein Budget zu verschieben.
| Region | ITP-Satz (%) | |
|---|---|---|
| Madrid | 6.0% | |
| Kanaren | 6.5% | |
| Andalusien | 7.0% | |
| Murcia | 7.8% | |
| Balearen (ab) | 8.0% | |
| Valencia | 9.0% | |
| Katalonien (ab) | 10.0% |
Für deutsche Käufer wiegt das schwerer als für die meisten, weil die beiden Regionen, auf die sie sich konzentrieren, an entgegengesetzten Enden liegen. Die Kanaren erheben pauschal 6,5%. Die Balearen haben eine progressive Skala, die bei 8% beginnt und oberhalb von zwei Millionen Euro 13% erreicht. Bei einer Wohnung auf Mallorca für 800.000 Euro macht die balearische Skala gegenüber demselben Kauf auf den Kanaren einen fünfstelligen Unterschied.
Was vor den arras zu klären ist
Die Reihenfolge ist die eigentliche Lehre. Holen Sie nota simple, IBI-Bescheid und Gemeinschaftsbescheinigung vor dem Anzahlungsvertrag ein, nicht vor der Urkunde. In Deutschland wird Ihnen diese Abfolge abgenommen; in Spanien liegt sie bei Ihnen.
Wir geben keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen, und nichts hiervon sagt, ob eine spanische Immobilie ein guter Kauf ist. Nachprüfbar ist, was die Quellen tragen: bindend sind die arras und nicht die notarielle Urkunde, der notario prüft die Rechtmäßigkeit und vertritt Sie nicht, 19% IRNR auf den Gewinn für einen EU-Eigentümer, 19% auf den Veräußerungsgewinn für alle, und 3% Einbehalt beim Verkauf. Zum schwedischen Markt haben wir den Kauf in Schweden für deutsche Käufer beschrieben.
AiMYNDi liest Exposé, Gemeinschaftsunterlagen und Rechtsdokumente einer konkreten Immobilie, damit eine Last im Register oder eine anstehende Umlage sichtbar wird, solange Sie noch handeln können. Sie können sich zuerst ein Beispiel für einen Bericht ansehen.