Acheter en France quand on est norvégien: dix jours pour renoncer

En Norvège, une offre acceptée est déjà un contrat. En France, l'acquéreur dispose de dix jours pour changer d'avis, et d'une facture de mutation plus de deux fois plus lourde.

Deux choses bougent en même temps. Les droits de mutation sur un logement ancien atteignent 5,81 % du prix là où le département a maintenu son taux, et environ 6,32 % là où il a voté le taux relevé, contre une dokumentavgift norvégienne de 2,5 %. En contrepartie, le droit français accorde à l'acquéreur un délai de rétractation de dix jours que le droit norvégien ne connaît pas.

De quoi les frais de notaire sont-ils réellement faits?

Surtout d'impôt, et une petite part seulement revient au notaire. DMTO est l'abréviation de droits de mutation à titre onéreux, les droits dus lorsqu'un bien change de mains contre paiement. Sur sa page consacrée à l'achat dans l'ancien, la Direction générale des Finances publiques les décompose en un droit départemental compris entre 1,20 % et 4,50 % du prix, le taux de 4,50 % étant le plus répandu, une taxe additionnelle de 1,20 % perçue au profit des communes, et des frais d'assiette et de recouvrement perçus au profit de l'État à hauteur de 2,37 % du droit départemental. Elle fixe le taux global maximal à 5,81 % du prix d'achat, auquel s'ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.

Pourquoi la même maison coûte-t-elle plus cher dans un département?

Un vote local en décide. Le Bulletin officiel des finances publiques, bulletin officiel de l'administration fiscale, indique que la loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever le taux au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 %, pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 2025. Appliquez les mêmes composantes à un droit départemental de 5 % et le total ressort à environ 6,32 %.

Le bulletin ajoute que la hausse ne s'applique pas lorsque le bien constitue pour l'acquéreur une première propriété destinée à son habitation principale, et que la loi de finances pour 2026 a modifié le calendrier de ces délibérations départementales. Le dispositif est écrit autour d'une première résidence principale, ce qu'une maison de vacances n'est pas.

Sur un appartement à 400 000 euros, le calcul est brutal. À 5,81 %, les droits atteignent 23 240 euros; à 6,32 %, 25 280 euros. La dokumentavgift norvégienne de 2,5 % sur le même prix représenterait 10 000 euros.

Les dix jours qu'un Norvégien n'a jamais eus

La France offre à l'acquéreur un retrait légal que le droit norvégien ignore. Service-Public, le service d'information de l'administration française, précise que l'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation dispose de 10 jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat. Il situe le dépôt de garantie d'un compromis de vente autour de 10 % du prix de vente, conservé sur le compte séquestre du notaire jusqu'à la vente.

La Norvège fonctionne à l'envers. Les ventes de logements y sont régies par l'avhendingslova, la loi sur la cession de biens immobiliers, et dès qu'une offre est acceptée les deux parties sont liées: pas de seconde étape contractuelle, pas de délai légal de réflexion. Un Norvégien qui traite le compromis français comme un point de non-retour renonce à dix jours gratuits.

La Norvège est aussi hors de l'Union européenne mais dans l'espace Schengen, si bien que la limite de 90 jours sur toute période de 180 que la Commission européenne fixe aux ressortissants de pays tiers ne s'applique pas aux Norvégiens.

Ce que la propriété coûte chaque année

Trois charges récurrentes, plus une qui ne touche que les patrimoines élevés. Service-Public expose la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui a survécu à la suppression de sa version sur la résidence principale et varie selon la commune. Les charges de copropriété viennent s'y ajouter.

Si le bien est loué, la Direction générale des Finances publiques applique un taux minimum de 20 % sur les revenus de source française d'un non-résident, porté à 30 % au-delà d'un seuil, avec l'option du taux moyen lorsqu'il est plus favorable. Et un non-résident dont le patrimoine immobilier net en France dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier relève de l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière.

Là où les chiffres s'arrêtent

Personne ne publie le nombre de logements français achetés par des Norvégiens. Notaires de France, l'organe national de la profession, indique que les étrangers non-résidents ont représenté environ 2 % des acquisitions de logements anciens en moyenne sur 2005 à 2015, et 1,5 % sur 2010 à 2015. Sa répartition par nationalité regroupe le Danemark, la Suède et la Norvège sur une seule ligne intitulée Scandinaves, soit 5 % des acquéreurs étrangers non-résidents en 2015. La Norvège n'est jamais isolée, et la Finlande n'y figure pas du tout.

Nous ne donnons aucun conseil d'achat ou de vente, et rien ici ne constitue une opinion sur l'immobilier français. Ce que les sources citées permettent de vérifier: 5,81 % de droits au total là où le département est resté à 4,50 %, environ 6,32 % là où il a voté le plafond de 5 %, dix jours pour se rétracter sans motif, et l'IFI au-delà de 1,3 million d'euros. Notre article sur la façon dont un département fixe votre facture de mutation entre dans le détail du vote local.

AiMYNDi lit l'annonce, les comptes de la copropriété et les documents juridiques d'un bien précis, pour qu'une charge ou un programme de travaux voté apparaisse avant le compromis plutôt qu'après. Vous pouvez d'abord voir un exemple de rapport.