Droits de Mutation 2026: Votre Département Fixe la Facture

Deux appartements identiques dans deux départements arrivent aujourd'hui avec deux factures différentes chez le notaire. L'écart est fixé par un vote local, pas par le bien.

Les départements peuvent appliquer jusqu'à 5% de droits de mutation au lieu de 4,50%, une hausse autorisée par la loi de finances pour 2025 et qui court jusqu'en 2028. Les acquéreurs d'une première résidence principale échappent à cette hausse, et un département peut aller plus loin et les exonérer entièrement de la part départementale.

De quoi sont faits les droits de mutation?

De plusieurs prélèvements distincts, dont un seul relève du département. Sur sa page consacrée à l'achat dans l'ancien, la Direction générale des Finances publiques décompose les droits de mutation à titre onéreux en un droit départemental variable compris entre 1,20% et 4,50% du prix, le taux de 4,50% étant le plus répandu en pratique, une taxe additionnelle de 1,20% perçue au profit des communes, et des frais d'assiette et de recouvrement perçus au profit de l'État de 2,37% du montant du droit départemental. Elle en tire un taux global maximal d'imposition de 5,81% du prix d'achat, auquel s'ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10%.

Cette page décrit le plafond tel qu'il était avant la hausse, ce qui explique précisément pourquoi la ligne départementale est celle à vérifier. Tout le reste de l'empilement est national et fixe. L'expression "frais de notaire" recouvre l'ensemble de ce paquet plus les émoluments du notaire, si bien que l'essentiel de ce qu'un acheteur français appelle frais de notaire est en réalité de l'impôt.

Qui peut appliquer 5%, et jusqu'à quand?

Les départements qui l'ont voté, sur un calendrier qui s'arrête en 2028. Service-Public.gouv.fr, le service d'information du gouvernement français, indique que la loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever de 0,5 point le plafond des droits de mutation, soit 5% du prix de vente, depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 30 avril 2028. Le site précise que les taux départementaux oscillaient entre 3,8% et 4,5%, que chaque hausse doit être votée par le conseil départemental, et qu'une trentaine de collectivités étaient concernées dès avril 2025.

La même page porte la règle de calendrier qui piège les acheteurs en cours d'acquisition: toute délibération votée après le 15 avril 2025 ne pouvait prendre effet qu'à partir de janvier 2026. Service-Public invite les lecteurs à vérifier auprès de leur notaire ou de leur conseil départemental si leur département est concerné, ce qui résume bien la difficulté d'établir ce point de l'extérieur.

Qui est primo-accédant?

Une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes et qui achète un logement pour y vivre. Service-Public indique que la hausse ne s'applique pas aux primo-accédants, définis comme les acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les deux dernières années précédant la signature de l'acte d'acquisition, lorsque le bien acquis est destiné à un usage de résidence principale. Pour eux, le taux départemental reste au plafond antérieur.

Un second dispositif, plus large, se tient derrière cette exclusion, et il est facultatif. La Chambre des Notaires de Paris explique qu'en application de l'article 1594 F septies du Code général des impôts, les primo-accédants peuvent bénéficier, pour leur résidence principale, sur décision du conseil départemental, d'une exonération de la taxe de publicité foncière et des droits d'enregistrement. La chambre rappelle que le dispositif a été créé par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, et ajoute la phrase la plus importante: à la date de sa publication, le 24 novembre 2025, très peu de conseils départementaux avaient pris une telle décision.

Les conditions sont strictes. La Chambre des Notaires de Paris cite l'obligation pour l'acquéreur de prendre l'engagement d'affecter le bien exclusivement et de manière continue à l'usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition, et précise comment cela se mesure: le logement doit être occupé à titre principal pendant au moins huit mois dans l'année, dans un délai d'un an suivant la date d'acquisition. Elle indique que le délai passe à six ans lorsque l'acquisition se fait dans le cadre d'un départ à la retraite et que le bien est loué entre-temps, et que des dérogations strictement encadrées existent en cas de force majeure et d'obligation de déménagement liée à l'activité professionnelle, dans la limite de trois ans. Un décret du 8 septembre 2025, numéroté 2025-946, précise les cas dans lesquels l'engagement n'est pas exigé pour conserver l'avantage.

Ce que cela change pour un acheteur

Le poste le plus lourd du coût d'une acquisition française relève désormais d'une décision politique locale assortie d'une échéance nationale, et il n'apparaît pas dans l'annonce. Savoir si un département a voté le plafond de 5%, et séparément s'il a voté l'exonération des primo-accédants, sont deux questions distinctes aux réponses distinctes.

Nous ne donnons pas de conseil d'achat ou de vente, et rien ici n'est une appréciation du marché français. Ce que les sources citées établissent se vérifie auprès du conseil départemental: le plafond peut atteindre 5% jusqu'au 30 avril 2028, les primo-accédants en résidence principale échappent à cette hausse, l'exonération totale de l'article 1594 F septies existe mais avait très peu de preneurs en novembre 2025, et elle est subordonnée à un engagement d'occupation de cinq ans. AiMYNDi lit l'annonce, les comptes et les documents juridiques d'un bien précis pour que les questions de coût tombent avant le compromis, et non après. Vous pouvez d'abord voir un exemple de rapport.