Visura catastale e atto di provenienza: leggili prima del compromesso

La visura dice che l'appartamento è di categoria A/2 con una rendita di 1.240 euro. Non dice di chi è.

La visura catastale è l'estratto del catasto gestito dall'Agenzia delle Entrate: comune, foglio, particella e subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita catastale, l'indirizzo e gli intestatari. Dal 1° luglio 2010 ogni atto che trasferisce un fabbricato esistente deve contenere l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione che entrambe corrispondono allo stato di fatto, a pena di nullità, in base al decreto-legge 78/2010.

Cosa contiene una visura catastale?

Quattro blocchi, secondo la guida alla lettura della visura dell'Agenzia delle Entrate. I dati identificativi: comune catastale, foglio, particella e, per un'unità dentro un fabbricato, il subalterno. I dati di classamento: categoria, classe, consistenza e rendita, il reddito catastale ottenuto moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria di comune, zona, categoria e classe. Gli intestatari registrati in catasto. E l'indirizzo, fino a scala, piano e interno.

Ciò che non è, è una prova di proprietà. Il catasto è un inventario fiscale; il servizio dell'Agenzia rimanda chi deve verificare la titolarità ai registri immobiliari tenuti dalla Conservatoria, che si consultano con una distinta ispezione ipotecaria.

Perché il rogito richiede una dichiarazione di conformità?

Una legge del 2010 ne ha fatto una condizione di validità. L'articolo 19, comma 14, del decreto-legge 78/2010 ha aggiunto un comma 1-bis all'articolo 29 della legge 52/1985: gli atti pubblici e le scritture private autenticate che trasferiscono, costituiscono o sciolgono diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane e a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Un'attestazione di un tecnico abilitato può sostituire la dichiarazione. Prima della stipula, il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Per chi compra è la clausola che trasforma una difformità in un problema prima che diventi un acquisto. Un muro spostato senza planimetria aggiornata, un terrazzo chiuso, una cantina unita all'appartamento: ciascuno è una planimetria che non corrisponde più, e il rogito non può essere firmato finché non corrisponde.

Dove compaiono ipoteche e pignoramenti?

Non nella visura catastale. Il Consiglio Nazionale del Notariato elenca tra le funzioni del notaio la verifica della presenza di ipoteche, di pignoramenti e di prelazioni, e quei controlli si fanno sui registri immobiliari, non sul catasto. Il servizio online dell'Agenzia offre l'ispezione ipotecaria accanto alla visura per il proprietario dell'immobile, ed è il documento da chiedere quando la domanda riguarda i debiti e non la descrizione.

Cos'è l'atto di provenienza?

Il titolo di proprietà del venditore. È l'atto con cui l'attuale proprietario ha acquistato l'immobile, una compravendita, una donazione, una successione, ed è il documento da cui il notaio parte per ricostruire la catena dei trasferimenti nei registri immobiliari. Gli intestatari del catasto e i proprietari dei registri dovrebbero coincidere; la regola del 2010 citata sopra impone al notaio di verificare che sia così.

Come si ottiene la visura e quanto costa?

Gratis, online, dall'Agenzia. L'Agenzia delle Entrate indica che il proprietario può ottenere a titolo gratuito, in formato pdf, visure attuali e storiche, planimetrie e ispezioni ipotecarie tramite i servizi online con SPID, CIE o CNS, e che chiunque può richiedere visure di immobili non di proprietà tramite il servizio gratuito dedicato, mentre le planimetrie restano riservate al titolare.

Non diamo consigli di acquisto. Ciò che le pagine dell'Agenzia e la legge del 2010 sostengono è questo: la visura descrive e tassa l'appartamento ma non prova chi ne è proprietario, il rogito non può essere firmato finché dati catastali e planimetrie non corrispondono alla realtà, e le ipoteche vivono in un registro diverso che il notaio deve controllare. AiMYNDi legge la visura, la planimetria e l'annuncio insieme e segnala le difformità nella tua lingua. Un esempio di come appare un report mostra la sezione legale, e comprare casa in Italia da acquirente tedesco percorre il resto del processo.