Comprar casa em Portugal sendo finlandês: IMT de 7,5% e 6 meses

Um apartamento finlandês é um conjunto de ações numa sociedade de habitação. Um apartamento português é um bem imóvel, e quem continue residente fiscal na Finlândia paga 7,5% para o adquirir.

O Decreto-Lei n.º 97/2026 fixou uma única taxa para o comprador não residente de habitação portuguesa, 7,5%, e desligou ao mesmo tempo todas as isenções e reduções. Quem decide isso é a residência fiscal, não o passaporte. Existem três exceções estreitas e, quando alguma se verifica, o dinheiro só volta se for pedido no prazo de seis meses.

IMT é a sigla de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Incide uma vez, na compra, e é a rubrica onde um orçamento construído sobre o varainsiirtovero finlandês se desmancha.

Imposto na compra de habitação, Finlândia e Portugal

O que se compra	Taxa (%)
Finlândia, asunto-osake		1.5%
Finlândia, kiinteistö		3.0%
Portugal, comprador não residente		7.5%

O que tributa a Finlândia que o direito português nem sequer conhece?

Um título de ações. A habitação finlandesa vive dentro de uma sociedade, a portuguesa não.

A página da autoridade fiscal finlandesa para quem compra um asunto-osake fixa o imposto em 1,5% do preço de compra somado ao yhtiölainaosuus, a parcela do empréstimo da própria sociedade imputada àquela fração. O que é tributado é o velaton hinta, o preço com essa dívida incluída, e a autoridade diz expressamente que é indiferente liquidar essa parcela no momento da venda ou continuar a pagá-la mensalmente como rahoitusvastike. Num kiinteistö, um bem imóvel como uma moradia ou uma casa de férias, a taxa é de 3%.

Portugal não tributa nenhuma das duas coisas, porque não tem nenhuma delas. O artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT alcança o prédio urbano ou a fração autónoma de prédio urbano. O apartamento é, ele próprio, o ativo. Não há sociedade entre si e ele, não há empréstimo de sociedade dobrado no preço pedido, e as partes comuns são geridas por um condomínio que lhe cobra ao lado da sua propriedade e não através dela.

Dois reflexos finlandeses deixam de funcionar à chegada. Comparar velaton hinta entre anúncios não significa nada onde nenhum anúncio carrega dívida de sociedade. E o balanço do taloyhtiö, o documento mais informativo de uma compra na Finlândia, não tem equivalente nenhum: a caderneta predial e a certidão de registo predial descrevem o imóvel e os ónus nele inscritos, não as contas de uma sociedade.

Porque é que um comprador finlandês fica nos 7,5%?

A residência fiscal, e mais nada dentro da regra.

O artigo 17.º, n.º 10, na redação do texto consolidado do Decreto-Lei n.º 97/2026, fixa a taxa em "sempre 7,5%" quando um não residente adquire habitação urbana e acrescenta que não se aplica qualquer isenção ou redução. Essa parte final custa mais do que a taxa em si, porque retira da mesa o IMT Jovem, o benefício para compradores jovens, e tudo o resto que o código oferece.

A lei enumera depois três saídas: já era residente fiscal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS; torna-se residente fiscal no prazo de dois anos; ou coloca o imóvel no arrendamento habitacional em seis meses, com renda limitada a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, mantendo-o arrendado 36 meses nos primeiros cinco anos.

Nas duas últimas, o artigo 17.º, n.º 11, manda a Autoridade Tributária anular a diferença face à escala progressiva, mas apenas "a requerimento do interessado", e o artigo 17.º, n.º 12, dá seis meses para o apresentar, contados do dia em que se torne residente ou em que o contrato de arrendamento seja celebrado. Num apartamento de 300 000 euros estão em jogo 22 500 euros de IMT, aritmética sobre a taxa publicada. Deixe passar os seis meses e o valor fica simplesmente gasto.

A Finlândia retirou um benefício em 2024. Portugal retira a categoria toda.

Os compradores finlandeses já viveram uma versão mais pequena disto.

A autoridade fiscal finlandesa afirma sem rodeios que a isenção de varainsiirtovero na primeira habitação terminou a 1 de janeiro de 2024 e que só subsiste quando o contrato vinculativo foi assinado antes dessa data. Um finlandês que compre hoje a primeira casa paga um imposto que uma geração anterior não pagou.

A versão portuguesa é mais ampla. Não ser residente não retira um benefício: retira a classe inteira. O IMT Jovem e todas as outras isenções ou reduções do código ficam indisponíveis, seja qual for a idade do comprador, o preço, ou se se trata ou não de primeira habitação.

Quem declara o imposto e quem precisa de representante fiscal?

Na Finlândia o comprador trata disso por iniciativa própria; em Portugal o imposto é liquidado e vence dentro de uma janela.

A autoridade fiscal finlandesa faz o comprador declarar e pagar o varainsiirtovero oma-aloitteisesti, por iniciativa própria, através do OmaVero. Portugal liquida o IMT e, ao abrigo do artigo 36.º alterado pelo mesmo decreto, permite o pagamento no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, quando antes era imediato. O selo segue ao lado: o guia fiscal 2026 da PwC Portugal situa o Imposto do Selo da compra em 0,8%, mais 2 400 euros naquele apartamento de 300 000 euros.

Há uma obrigação de que o finlandês escapa. A orientação da Autoridade Tributária sobre representação fiscal diz que, para residentes num país da União Europeia, na Noruega, na Islândia ou no Liechtenstein, designar representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas é sempre facultativo, ao passo que os residentes em país terceiro proprietários de imóveis em Portugal têm de fazer uma das duas coisas. A pertença à União Europeia resolve essa questão e mais nenhuma. Os 7,5% são um teste de residência e alcançam um finlandês exatamente como alcançam um britânico.

O que decidir antes de assinar

Duas perguntas fixam a taxa, e nenhuma delas é sobre o apartamento: vai ser residente fiscal em Portugal e vai arrendar o imóvel. A via do arrendamento começa a contar no dia em que o contrato é assinado, não no dia em que se lembra de perguntar. Vale a pena saber também que nenhuma fonte portuguesa publica compras por nacionalidade do comprador, pelo que não há aqui um número finlandês, e há razão para isso.

Não damos conselhos de compra ou de venda, e nada acima diz se um imóvel em Portugal é uma boa compra. A parte verificável é curta: 7,5% para não residentes, nenhum benefício de espécie alguma, três exceções, e um reembolso que tem de ser pedido dentro de seis meses. O nosso guia para compradores britânicos em Portugal percorre o mesmo decreto a partir de fora da União Europeia.

AiMYNDi lê o anúncio, as contas e a documentação legal de um imóvel concreto, para que aquilo que um relatório de taloyhtiö diria na Finlândia esteja visível antes de se comprometer. Pode ver um exemplo de relatório primeiro.