Andrahem i Sverige: de verkliga kostnaderna och avkastningen

En nederländsk köpare som tittar på en sjönära stuga i Småland jämför oftast två utropspriser och stannar där. Utropspriset är den minst intressanta siffran i hela affären. Det som avgör om stugan är en bra idé är stapeln under den: vad förvärvet kostar, vad varje ägarår kostar, vad som blir kvar av hyresintäkten efter skatt, och vad svenska staten tar när du säljer.

Kort version: förvärvskostnaderna i Sverige är låga, runt 1,5 procent plus en fast avgift på ett hus och i praktiken noll på en lägenhet. De årliga kostnaderna är takade och förutsägbara. Uthyrningsinkomst beskattas lindrigt upp till en gräns. Notan kommer vid utgången, med 22 procent på vinsten.

Här är hela stapeln, med räkneexemplen, och hur den står sig mot Norge och Danmark.

Vad du betalar vid förvärvet: lagfart, och inte mycket mer

Köp av en fastighet i Sverige utlöser lagfart, registreringen av äganderätten hos Lantmäteriet. Den kostar 1,5 procent av köpeskillingen plus en expeditionsavgift på 825 kronor, enligt Lantmäteriets uppgifter om stämpelskatt och avgifter.

Det är hela överlåtelseskatten. Satsen skiljer inte på permanentbostad och fritidshus, och den skiljer inte på nationalitet. En detalj som köpare går bet på: skatten tas ut på det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, så ett fyndpris ger inte automatiskt en fyndskatt. Tar du nytt lån kan nya pantbrev behövas, till 2 procent av det nya beloppet plus 375 kronor per pantbrev, men befintliga pantbrev följer med fastigheten. Hur pantbrev fungerar beskriver vi i vår guide till att köpa bostad i Sverige som nederländare, som finns på engelska och nederländska.

Mäklararvodet betalas av säljaren i Sverige. Som köpare finansierar du det inte direkt.

Varför en bostadsrätt inte bär någon överlåtelseskatt alls

En bostadsrätt är en andel i en förening och inte fast egendom. Överlåtelsen noteras hos föreningen i stället för hos Lantmäteriet, och på andelen utgår ingen stämpelskatt.

För en investerare som kommer från den nederländska marknaden är det en stor strukturell fördel på lägenheter. Du köper en lägenhet för 3 000 000 kronor och förvärvsskatten är noll.

Baksidan är att föreningens balansräkning blir din via en omväg. En bostadsrättsförening kan bära betydande skulder på huset, och den skulden syns i din månadsavgift och i andrahandsvärdet på din andel. Billigt att köpa är inte samma sak som billigt att äga.

Nederländerna tar 8 procent. Sverige 1,5.

Det är jämförelsen som ritar om hela beslutet för en nederländsk köpare.

Den nederländska överlåtelseskatten på en bostad man inte själv ska bo i, alltså även fritidshus och hyresobjekt, sänktes från 10,4 till 8 procent den 1 januari 2026. Belastingdiensts regler för 8 procentsatsen beskriver vad som faller in under den.

Ställ dem bredvid varandra på ett köp för 400 000 euro. I Nederländerna 32 000 euro i överlåtelseskatt. I Sverige ungefär 1,5 procent plus 825 kronor på ett hus, eller ingenting på en lägenhet. Den nederländska sänkningen från 10,4 till 8 procent var betydande, och Sverige är ändå fem gånger billigare.

De årliga kostnaderna: fastighetsavgift, försäkring och uppvärmning

Den löpande svenska bostadsavgiften är fastighetsavgiften, en kommunal avgift snarare än en skatt på marknadsvärdet. För ett småhus är den 0,75 procent av taxeringsvärdet (det åsatta värdet, normalt klart under marknadspriset), med ett tak på 10 425 kronor per bostadsbyggnad för inkomståret 2026 enligt Skatteverket.

Taket är poängen. Hur dyrt huset än är stannar den årliga avgiften där. En nederländsk köpare som är van vid öppna kommunala pålagor på en andrabostad får gärna läsa den siffran två gånger.

För en bostadsrätt betalar du ingen fastighetsavgift själv. Föreningen äger huset och betalar den, vilket betyder att den redan ligger i din avgift.

Det nederländska köpare underskattar är driftkostnaderna. En svensk vinter kostar märkbart mer att elda igenom än en nederländsk, en försäkring på en bostad som står tom i månader är prissatt därefter, och ett hus på landet har egen vattenförsörjning och eget avlopp med eget underhåll.

Vad ger uthyrningen netto?

Sverige beskattar uthyrning av privatbostad generöst, och där ligger en stor del av argumentet för ett fritidshus.

Hyresintäkten är kapitalinkomst och beskattas med 30 procent, men först efter två avdrag. Varje bostad får ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år. Hyr du ut ett småhus eller en ägarlägenhet får du dessutom dra av 20 procent av hyresintäkten. Avdragen får aldrig överstiga intäkten, så något underskott går inte att skapa.

Räkna igenom det. Hyr ut stugan åtta veckor för 7 000 kronor i veckan och bruttohyran blir 56 000 kronor. Dra av schablonavdraget på 40 000 kronor och 20 procent av hyran (11 200 kronor), så blir det skattepliktiga överskottet 4 800 kronor. Skatt med 30 procent blir 1 440 kronor.

Det är en effektiv skatt på ungefär 2,6 procent av bruttohyran. Hyr ut tolv veckor i stället så växer överskottet, men den första delen ligger fortsatt nära skattefritt.

Vad kostar utgången? 22 procent på vinsten

Sverige tar betalt vid försäljningen. Kapitalvinst på en privatbostad beskattas effektivt med 22 procent, beräknat som 30 procent skatt på 22/30 av vinsten, enligt Skatteverkets vägledning om att räkna ut vinst, förlust och skatt. En förlust är avdragsgill till 50 procent.

Förbättringsutgifter och den lagfart du betalade vid förvärvet sänker vinsten, så spara varje faktura från dag ett. Det är den vanligaste luckan i pappersarbetet vid en gränsöverskridande försäljning, och den är dyr: en odokumenterad renovering på 200 000 kronor kostar dig 44 000 kronor i onödig skatt.

Nederländska skattskyldiga tar dessutom upp bostaden i box 3 i den nederländska deklarationen. Skatteavtalet ger landet där fastigheten ligger den primära beskattningsrätten, så avräkning finns att få, men innehavet måste redovisas. Ta det steget med en rådgivare och inte med en blogg.

Ett räkneexempel på en stuga för 2 miljoner

Anta ett hus i Småland för 2 000 000 kronor, ett taxeringsvärde på 1 500 000 kronor och åtta veckors uthyrning per år.

• Förvärv. Lagfart med 1,5 procent blir 30 000 kronor plus 825 kronor. Säg 30 825 kronor, alltså ungefär 1,5 procent totalt.
• Årligen. Fastighetsavgift med 0,75 procent av 1 500 000 kronor skulle bli 11 250 kronor, så taket på 10 425 kronor gäller. Ovanpå det kommer försäkring, uppvärmning, vatten och avfall.
• Uthyrning. 56 000 kronor brutto, 1 440 kronor i svensk skatt.
• Utgång. Försäljning för 2 600 000 kronor med 100 000 kronor i dokumenterade förbättringar ger en vinst på ungefär 469 000 kronor, beskattad med 22 procent, alltså cirka 103 000 kronor.

Samma 400 000 euro spenderade i Nederländerna hade kostat 32 000 euro i överlåtelseskatt redan dag ett.

Sverige, Norge, Danmark: 1,5 mot 2,5 mot 0,6 procent

De nordiska regimerna för överlåtelsekostnader skiljer sig verkligen åt, och rangordningen är inte den de flesta nederländska köpare antar.

• Norge är dyrast. Dokumentavgift är 2,5 procent av marknadsvärdet vid överlåtelse av fast egendom, betald till Kartverket vid tinglysning, plus en registreringsavgift. Kartverket beskriver reglerna, inklusive att avgiften tas ut på marknadsvärdet och inte på det avtalade priset. Andelar i ett borettslag, den norska motsvarigheten till bostadsrättsföreningen, är undantagna, vilket speglar den svenska behandlingen av bostadsrätter nästan exakt.
• Danmark är billigast. Registreringsavgiften vid ägarbyte är 0,6 procent av överlåtelsesumman plus ett fast belopp, enligt reglerna som administreras av Skattestyrelsen, den danska skattemyndigheten.
• Sverige ligger mittemellan på 1,5 procent, och går ned till noll på en lägenhet.

Rent på transaktionskostnad vinner alltså Danmark. Problemet är att de flesta nederländska köpare inte kan använda det.

Regeln som stänger Danmark för de flesta nederländare

Danmark förhandlade fram ett permanent undantag vid inträdet i den Europeiska gemenskapen, och det gäller fortfarande. Har du inte bott i Danmark och inte haft hemvist där i minst fem år behöver du som huvudregel tillstånd från Civilstyrelsen för att förvärva fast egendom. För en fritidsbostad ligger ribban ännu högre: tillstånd kräver en särskilt stark anknytning till Danmark. En nederländsk familj som vill ha ett danskt sommarhus utan dansk förhistoria klarar den sällan.

Norge begränsar inte på nationalitet, men för fritidshus på landsbygden och jordbruksmark kan konsesjon från kommunen krävas, och vissa områden har boplikt. De reglerna gäller lika hårt för norrmän, men de smalnar av utbudet.

Sverige har ingetdera. Ingen nationalitetsprövning, ingen bosättningsprövning, inget tillstånd för ett fritidshus. Den öppenheten, och inte de 1,5 procenten, är Sveriges verkliga fördel mot grannländerna för en utländsk köpare.

Var avkastningen faktiskt kommer ifrån

Var ärlig om uthyrningskalkylen. Åtta till tolv veckors sommaruthyrning av en svensk stuga ger ingen avkastning som mäter sig med en nederländsk hyreslägenhet, och den låga effektiva skatten är generös just för att volymerna är små.

Avkastningen på ett svenskt andrahem kommer från tre andra håll: låg ingångskostnad, en takad årlig avgift, och bruksvärdet av ett hus du faktiskt vill vara i. Behandla hyresintäkten som ett bidrag till driftkostnaderna, inte som investeringskalkylen.

Vad detta betyder för nederländska köpare

Sverige är billigt att gå in i, billigt att behålla och beskattat vid utgången. Den profilen belönar långt innehav och bestraffar snabb vidareförsäljning, alltså raka motsatsen till en nederländsk hyresinvestering.

Två saker att göra innan du binder dig:

1. Fråga efter taxeringsvärdet, inte bara utropspriset. Det avgör fastighetsavgiften och säger dig om du hamnar under taket på 10 425 kronor.
2. Öppna en mapp för förbättringsfakturor redan dag ett. Vid 22 procent på vinsten kostar varje odokumenterad krona i renovering dig 22 öre vid försäljningen.

Läs vår guide till den svenska köpprocessen och budgivningen innan du budar, och behöver du finansiering svenska bolån för köpare utan hemvist i Sverige. AiMYNDi läser en annons och, för en lägenhet, föreningens årsredovisning, och ger tillbaka skuld per kvadratmeter, sparande och räntekänslighet på sekunder, så att driftkostnaden du planerar efter är den riktiga.