Köpa bostad i Sverige som portugisisk köpare: 8 skillnader

En portugisisk köpare som kommer in på den svenska bostadsmarknaden förväntar sig en notário, en escritura pública de compra e venda och ett contrato-promessa de compra e venda (CPCV) uppbackat av en sinal. Sverige har inget av det. Sverige har en registrerad och opartisk mäklare, öppen budgivning via sms som stänger på ungefär fjorton dagar, och avgifter för lagfart som toppar på 1,5 procent för hus och noll för bostadsrätter. Mekaniken är enklare än i Portugal. Omställningen i huvudet är det inte.

Den här guiden går igenom de åtta skillnader som brukar överraska portugisiska köpare, med de svenska termerna, de faktiska siffrorna och de handlingar man ska begära.

Det finns ingen notário. Mäklaren och Lantmäteriet fyller den rollen.

I Portugal är ingen bostadsaffär juridiskt verklig förrän en notário, en advokat eller tjänsten Casa Pronta upprättat escritura pública och överlåtelsen registrerats hos Conservatória do Registo Predial. Sverige har ingen notarie i bostadsaffärer. Det oroar portugisiska köpare, men skyddet ligger bara på ett annat ställe.

En svensk fastighetsmäklare är ett reglerat yrke. Mäklaren ska ha högskoleutbildning, vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), ha obligatorisk ansvarsförsäkring och agera som opartisk mellanman mellan köpare och säljare, inte som säljarens ombud. Registreringen kan återkallas om mäklaren låter bli att upplysa om kända fel.

Kontraktet upprättas av mäklaren, undertecknas av båda parter, och överlåtelsen registreras hos Lantmäteriet, den svenska motsvarigheten till Conservatória do Registo Predial, för fastigheter, eller noteras hos föreningen för bostadsrätter. Något separat notariesteg behövs inte, eftersom den registrerade mäklaren och registret tillsammans fyller den funktionen.

För en portugisisk köpare van vid formaliteten kring escritura pública känns frånvaron förvirrande. Det är inte mindre säkert. Det är uppbyggt på ett annat sätt.

Bostadsrätt är inte condomínio. Föreningen äger själva huset.

I Sverige är bostadsrätt den dominerande ägandeformen i stad. Du köper en andel i en bostadsrättsförening (BRF), den förening som äger huset. Andelen ger dig rätt att bo i en bestämd lägenhet på obestämd tid.

En portugisisk köpare läser det och tänker condomínio eller propriedade horizontal. Modellerna skiljer sig på två punkter:

I portugisisk propriedade horizontal äger du din bostad i pleno domínio, och condomínio, alltså ägarkollektivet, förvaltar partes comuns. Du innehar lagfarten, registrerad hos Conservatória. I en svensk förening äger föreningen hela huset, och du äger en andel i föreningen som ger dig nyttjanderätt. Du innehar ingen lagfart på lägenheten; du innehar andelen i föreningen.

Ännu viktigare är att en svensk förening kan bära betydande långfristig skuld mot fastigheten, ofta lån på marken eller finansiering av tidigare renoveringar. Den skulden blir i praktiken din skuld, eftersom den höjer din månadsavgift och pressar ner andrahandsvärdet på din andel. Ett portugisiskt condomínio bär normalt inte skuld på husnivå i den storleksordningen; större arbeten finansieras genom fundo comum de reserva och quotas extraordinárias.

Innan du lägger bud, begär föreningens årsredovisning och kontrollera tre siffror:

• Skuld per kvadratmeter. Under 5 000 kronor är lågt. Närmar det sig 12 000 kronor är det högt, och föreningens stabilitet bör ifrågasättas.
• Sparande per kvadratmeter. Ett vanligt riktmärke ligger kring 300 kronor.
• Räntekänslighet. Hur många procent avgiften skulle behöva höjas om räntan går upp en procentenhet. Tio procent betyder att en höjning med en procentenhet lyfter avgiften med tio procent.

Riktmärkena kommer från SBC och Svensk Fastighetsförmedling. Årsredovisningen är den svenska motsvarigheten till ett portugisiskt relatório de contas do condomínio plus husets låneakt, i ett och samma dokument.

Så fungerar budgivningen (och därför är budet inte bindande före underskrift)

Ett portugisiskt bostadsköp inleds normalt med ett CPCV, contrato-promessa de compra e venda, tillsammans med en sinal på ofta 10 till 30 procent av priset. Handpenningen gör åtagandet allvarligt: drar köparen sig ur förlorar hen den, drar säljaren sig ur ska den betalas tillbaka i dubbel storlek. Sverige har varken CPCV eller sinal.

Svenska bud är öppna, går via sms och syns för alla deltagare i realtid. Varje bud noteras av mäklaren och rapporteras vidare till de övriga. Säljaren väljer köpare på slutet. Det är budgivningen, den öppna budrundan.

Buden är inte juridiskt bindande. Fram till att båda parter undertecknat kontraktet kan endera sidan dra sig ur utan påföljd. Det finns ingen förskottsbetalning som låser köparen, och ingen påföljd av typen sinal em dobro. Affären blir bindande först vid underskrift, som brukar ske inom en eller två dagar efter att budet accepterats.

I praktiken betyder det tre saker:

• Du kan bjuda över dig själv i hettan under sms-växlingen. Bestäm ditt tak innan budgivningen börjar.
• Säljaren är inte skyldig att ta det högsta budet. Ett lägre bud från en köpare med starkare lånelöfte kan mycket väl vinna.
• Ett vinnande bud är inget köp förrän du skrivit under. Behandla tiden mellan bud och kontrakt som ett sista granskningsfönster, eftersom det inte finns något CPCV-fönster för besiktning eller finansieringsvillkor.

Mer om mekaniken finns i Notars guide till budgivning och hos The Local.

Vad du faktiskt betalar: lagfart, pantbrev och ingen progressiv IMT

Portugisiska köpomkostnader domineras av IMT, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, en progressiv skatt från 0 till 7,5 procent beroende på bostadens värde och användning, plus imposto do selo på 0,8 procent, plus notarie- och registreringsavgifter. De svenska kostnaderna är lägre och platta.

För en fastighet, enligt Lantmäteriet:

• Lagfart. 1,5 procent av köpeskillingen plus en fast avgift på 825 kronor. Det motsvarar IMT och imposto do selo tillsammans, och 1,5 procent platt är betydligt lägre än de portugisiska satserna i de högre prisintervallen.
• Pantbrev. 2 procent av nytt pantbrevsbelopp plus 375 kronor per pantbrev. Befintliga pantbrev som redan täcker lånet behöver inte tas ut på nytt.

För en bostadsrätt gäller varken lagfart eller pantbrev. Överlåtelsen registreras hos föreningen, inte hos Lantmäteriet, och det finns ingen stämpelskatt på själva andelen. För en portugisisk köpare van vid 6 till 7,5 procent IMT på en lägenhet i Lissabon eller Porto är det en betydande kostnadsfördel.

Löpande kostnader att budgetera för:

• Avgift. Månadsavgift till föreningen. I centrala Stockholm ofta 3 000 till 7 000 kronor för en trea, beroende på föreningens skuld och sparande. Ungefär analogt med quota de condomínio, men den svenska siffran är ofta känsligare för föreningens ekonomiska hälsa.
• Driftkostnad. Värme, el, internet. En svensk vinter är betydligt kallare än en portugisisk; uppvärmningen blir den största posten under större delen av året.

Det svenska bolånet är rörligt; portugisiska euriborkopplingar har ändå något att lära

Portugisiska bolån är i början av 2026 typiskt kopplade till euribor med en marginal, alltså rörliga, eller bundna på kortare perioder om 3 till 10 år. Svenska bolån sätts om var till var femte år mot Riksbankens styrränta, inte mot euribor. Den som inte är bosatt i Sverige betalar 0,1 till 0,9 procentenheter över bosattnivån, vilket placerar räntan i intervallet 2,9 till 4,0 procent.

En portugisisk köpare van vid att följa euribor behöver följa Riksbankens kalender i stället. Den rörliga mekaniken är bekant, men referensräntan är en annan. Sveriges Riksbank publicerar sina beslut enligt tydlig tidsplan.

Valutan är också en detalj. Kronan har varit svagare än euron under stora delar av de senaste åren. En portugisisk köpare som betalar ett kronlån ur euroinkomst bär valutarisk både på amorteringarna och på tillgången. Planera för svängningarna.

Det finns ingen svensk motsvarighet till portugisisk hipoteca som notariell registrering. Det svenska pantbrevet utfärdas av Lantmäteriet, förvaras av banken och följer fastigheten. Befintliga pantbrev följer med huset; nya behövs bara om du lånar mer än föregående ägare.

Samordningsnummer: den svenska motsvarigheten till NIF

Portugal använder NIF, número de identificação fiscal, för skatteidentitet. Sveriges motsvarighet för utländska köpare är samordningsnumret, som utfärdas av Skatteverket. Flyttar du din folkbokföring till Sverige får du ett fullständigt personnummer.

Två saker att känna till:

• Du behöver det för att få svenskt bolån. Det krävs inte juridiskt för ett kontantköp, men samtliga större svenska långivare kräver antingen personnummer eller samordningsnummer som del av sin normala kreditprövning.
• Identitetskontrollen sker på plats. Ansökan kan påbörjas digitalt (blankett SKV 7540) men identifieringen är fysisk. Planera in ett besök på ett av Skatteverkets servicekontor.

Handläggningen tar normalt några veckor upp till en månad.

Tomträtt: när huset är ditt men inte marken

Portugals direito de superfície är den närmaste parallellen men är ovanlig i bostadssammanhang. I Stockholm står många föreningshus på tomträtt, mark som arrenderas långsiktigt av kommunen. Köparen äger en andel i huset. Kommunen äger marken. Föreningen betalar en årlig tomträttsavgäld som omförhandlas periodvis, ofta ungefär vart tionde år.

Två följder:

• Tomträttslägenheter ligger ofta 10 till 20 procent under motsvarande med äganderätt. Det gapet speglar den löpande avgälden, det är inget fynd.
• När avtalet omförhandlas kan avgälden stiga kraftigt. Föreningen för vidare den kostnaden som höjd månadsavgift.

Letar du i centrala Stockholm, fråga mäklaren eller läs årsredovisningen för att se om huset står på tomträtt och när nästa omförhandling ska ske.

Portugisisk skatt på svensk bostad: AIMI, uthyrning och avtalet

En svensk bostad som ägs av någon skattskyldig i Portugal ska redovisas i Portugal. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Portugal och Sverige tilldelar den primära beskattningsrätten på fast egendom till det land där bostaden ligger, alltså Sverige. I praktiken:

• Svensk fastighetsavgift är för småhus takad till 9 525 kronor för 2026 (kontrollera aktuellt belopp hos Skatteverket) och betalas årligen. Den betalar du i Sverige. Det är den svenska motsvarigheten till IMI och tas ut på bostaden, inte på ägarens globala innehav.
• AIMI i Portugal. Överstiger ditt samlade Valor Patrimonial Tributário på portugisisk stadsfastighet tröskeln tas AIMI ut i Portugal med 0,7 till 1,5 procent. Din svenska bostad har inget portugisiskt VPT och ingår därför normalt inte i AIMI.
• Hyresinkomst. Hyr du ut stugan som arrendamento de curta duração beskattas hyresintäkten först i Sverige, ungefär 30 procent schablonskatt med ett skattefritt avdrag på 40 000 kronor plus 20 procent av hyresintäkten vid tillfällig uthyrning av privatbostad, och du deklarerar den i Portugal med avtalslättnad.

För fullständig skatteplanering, rådgör med en portugisisk contabilista certificado som kan svensk fastighet och avtalet mellan Portugal och Sverige. Autoridade Tributária har grundläggande vägledning om utländsk bostad.

Kontantinsatsen för den som inte är bosatt i Sverige

De svenska bolånereglerna ändrades från 1 april 2026. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent av marknadsvärdet för bosatta, vilket innebär att den lagstadgade lägsta kontantinsatsen sjönk från 15 till 10 procent.

Utländska köpare som inte är bosatta i Sverige får inte den siffran. Bankerna behandlar låntagare med utländsk inkomst som högre risk och kräver normalt 20 till 40 procent kontantinsats, plus styrkt inkomst, helst beskattad i Sverige, eller en långivare som uttryckligen accepterar inkomst från portugisiska källor, som Swedbank eller SEB.

För en Stockholmslägenhet på 4 miljoner kronor betyder det 800 000 till 1 600 000 kronor i kontantinsats, ungefär 70 000 till 140 000 euro kontant innan du kan skriva under. Många portugisiska köpare av svensk bostad betalar kontant eller använder ett portugisiskt lån med säkerhet i den portugisiska bostaden.

Vad det här betyder för portugisiska köpare

Den svenska processen är snabbare, billigare i avgifter och mer digital än den portugisiska, men den tar bort de steg som ger portugisiska köpare trygghet: notarien, CPCV, handpenningen och escritura pública. Skydden finns kvar, men de ligger på två ställen: mäklarens lagstadgade skyldigheter och föreningens årsredovisning. Läs båda.

Två praktiska saker att göra innan du lägger bud:

1. Påbörja ansökan om samordningsnummer redan medan du letar. Besöket hos Skatteverket kan lägga till tre till fyra veckor.
2. Skaffa föreningens senaste årsredovisning och läs skulden per kvadratmeter och räntekänsligheten, inte bara månadsavgiften. Intuition från portugisiskt condomínio underskattar hur mycket skuld en svensk förening kan bära på husnivå.

AiMYNDi läser årsredovisningen och annonsen automatiskt och lyfter fram skuld, sparande, räntekänslighet och tomträttsstatus på sekunder, på portugisiska. För en portugisisk köpare som har fjorton dagar på sig är det skillnaden mellan att bjuda informerat och att bjuda hoppfullt.