Köpa bostad i Sverige som portugis: inget skatteavtal sedan 2022

De flesta portugisiska köpare frågar vad en svensk bostad kostar. Den första frågan borde vara vem som beskattar den. Portugal och Sverige har inte haft något skatteavtal sedan 1 januari 2022.

Utan avtal tillämpar varje land sin egen lag fullt ut. Sverige beskattar en portugisisk ägares hyresöverskott med 30 procent och vinsten vid försäljning med effektivt 22 procent. Portugal beskattar sina invånare för hela världsinkomsten och ger sedan en ensidig avräkning enligt artikel 81 i den portugisiska inkomstskattelagen. Sedan juli 2026 krävs dessutom ett svenskt id-nummer för lagfart på ett hus.

Den här guiden följer skattespåret. Det är den del av ett svenskt köp som skiljer sig för en portugisisk köpare och för ingen annan i serien.

Finns det ett skatteavtal mellan Portugal och Sverige?

Nej. Riksdagen beslutade 2021 att säga upp 2002 års avtal. Skatteutskottets betänkande 2020/21:SkU35 förklarar varför. Portugal ratificerade aldrig det ändringsprotokoll från 2019 som skulle ha låtit Sverige beskatta vissa pensioner till Portugal. Tillsammans med Portugals regler för icke stadigvarande bosatta blev vissa svenska pensioner obeskattade i båda länderna.

Portugal kungjorde uppsägningen i Diário da República som Aviso n.º 2/2022, med verkan från 1 januari 2022. Det senaste vi hittade i riksdagens dokument är en motion från september 2024 om ett nytt skatteavtal. Den konstaterar att Sverige saknat skatteavtal med Portugal sedan 2 juni 2021, och riksdagen avslog den.

För en fastighetsägare betyder "inget avtal" inte "ingen skatt". Det betyder att inget av länderna har lovat att avstå, och att inget avtal begränsar vad någon sida kan ta ut.

Vad beskattar Sverige en portugisisk ägare för?

Samma saker som alla andra, enligt svensk intern rätt. Skatteverket anger på sin sida för ägare av svensk fastighet som bor utomlands att du ska deklarera i Sverige om du äger en fastighet här och har hyrt ut eller sålt den. Sista dag 2026 var 4 maj. Den som bor utomlands får ingen förseningsavgift fram till 1 juni.

Vad Sverige tar ut av en privat ägare

Skatt	Sats (%)
Hyresöverskott, privatbostad		30.0%
Vinst vid försäljning av bostad (effektiv)		22.0%
Stämpelskatt vid lagfart, hus		1.5%
Stämpelskatt, bostadsrätt		0.0%

• Hyra. Skatteverkets regler för fastighetsägare ger avdrag med 40 000 kronor per fastighet plus 20 procent av hyran och beskattar överskottet med 30 procent.
• Försäljning. Skatteverket beskattar 22/30 av vinsten med 30 procent för en privatbostad, och samma andel för en bostadsrätt. På en vinst om 500 000 kronor blir det 110 000 kronor i skatt.
• Lagfart. Lantmäteriet tar ut 1,5 procent plus 825 kronor för lagfart på ett hus. En bostadsrätt ger ingen stämpelskatt.

Hur avräknar Portugal svensk skatt utan avtal?

Genom artikel 81 i Código do IRS (CIRS), den portugisiska lagen om inkomstskatt för fysiska personer. Texten som Autoridade Tributária, den portugisiska skattemyndigheten, publicerar ger den som har utländska inkomster en avräkning för internationell dubbelbeskattning som motsvarar det lägsta av två belopp:

• den inkomstskatt som betalats utomlands, eller
• den del av den portugisiska skatten, beräknad före avräkning, som hör till de inkomster som det andra landet får beskatta.

Punkt 2 i samma artikel begränsar avräkningen ytterligare när ett avtal finns, till den skatt avtalet tillåter. Med Sverige finns inget avtal, så bara punkt 1 styr. Svensk hyresinkomst och den svenska skatten på den redovisas i Anexo J, bilagan för utländska inkomster i deklarationen Modelo 3. Ordem dos Contabilistas Certificados, den portugisiska yrkesorganisationen för auktoriserade redovisningskonsulter, förklarar i ett tekniskt yttrande att utländsk inkomst tas upp brutto i Anexo J och att den utländska skatten ska styrkas med ett dokument från det andra landets skattemyndighet.

Ingen av källorna avgör var den som delar året mellan Lissabon och Stockholm är skatterättsligt bosatt. Den frågan hör hemma hos en contabilista certificado.

Från NIF till samordningsnummer: id-kravet sedan juli 2026

I Portugal händer ingenting utan NIF, Número de Identificação Fiscal. Sverige har nu samma spärr för hus. Lantmäteriet skriver på sin sida för utländska köpare att överlåtelser från 1 juli 2026 kräver den nya ägarens svenska personnummer eller samordningsnummer. Utan det kan ärendet förklaras vilande, med extra avgifter.

• Skatteverkets sida om samordningsnummer låter dig ansöka själv på blankett SKV 7540, följt av en id-kontroll på ett servicekontor med pass eller nationellt id-kort.
• Skatteverkets handläggningstider anger upp till 12 veckor innan en egen ansökan får en handläggare (läst 21 september 2026).

Vår guide om lagfart och samordningsnummer går igenom övergångsreglerna.

CPCV och sinal: vad ersätter dem i Sverige?

Ingenting. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken sker köp av fast egendom genom en skriftlig köpehandling som båda parter undertecknar. Före den finns inget föravtal med sinal, handpenning som binder parterna. Ett accepterat bud i en svensk budgivning binder ingen.

Reflexen från condomínio leder också fel. I portugisisk propriedade horizontal äger du din lägenhet. I en svensk bostadsrätt äger föreningen, BRF:en, huset och kan ha egna lån som når dig via månadsavgiften. Vår guide om föreningens räntekänslighet visar var det står i årsredovisningen.

Att föra över euro till ett svenskt köp

Mäklaren kommer att fråga hur du betalar. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) kräver att mäklare tar in information om hur köpet ska finansieras, från köpare såväl som säljare. Skärpta åtgärder gäller kunder som är etablerade utanför EES. Portugal ligger innanför, men frågan kommer ändå.

Lånar du i Sverige höjde Finansinspektionen bolånetaket vid bostadsköp från 85 till 90 procent den 1 april 2026. Bankerna sätter egna villkor för låntagare med inkomst i euro.

Vad källorna stödjer

Vi ger inga köp- eller säljråd, och inget här säger om en svensk bostad är värd att köpa. Källorna stödjer fyra punkter. Det har inte funnits något skatteavtal mellan Portugal och Sverige sedan 1 januari 2022. Sverige beskattar en utlandsbosatts hyresöverskott med 30 procent och vinst vid bostadsförsäljning med effektivt 22 procent. Portugal avräknar utländsk skatt bara inom gränserna i artikel 81 CIRS. Ett samordningsnummer krävs nu innan ett hus kan få lagfart.

Vår guide för svenska köpare i Portugal täcker den omvända riktningen. AiMYNDi läser en svensk annons och föreningens årsredovisning och förklarar båda på portugisiska. Du kan se ett exempel på hur en rapport ser ut först.