Investiční hypotéky 2026: 30 % vlastních zdrojů na nájem

Kdo už v Praze vlastní pár bytů a chystal se přidat třetí, dostal v bance vyšší účet. Od 1. dubna 2026 uplatňuje Česká národní banka přísnější limity na hypotéky sjednané za účelem investice a rozdíl mezi koupí pro vlastní bydlení a koupí na pronájem je nově zapsán přímo do pravidel pro úvěry.

Od 1. dubna 2026 je investiční hypotéka v Česku omezena na 70 procent LTV, což znamená, že potřebujete alespoň 30 procent ceny ve vlastních zdrojích, a celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu. Limity platí pro třetí a další nemovitost a pro jakoukoli nemovitost koupenou na pronájem. Úvěry na vlastní bydlení se nemění.

Co se přesně mění 1. dubna 2026?

Pro investiční úvěry se zpřísňují dva stropy. Podle České národní banky (ČNB) klesá limit LTV (loan to value) pro investiční účely na 70 procent, takže kupující musí mít 30 procent kupní ceny předem. Zároveň je limit DTI (debt to income) nastaven na sedm, což znamená, že celkový dluh dlužníka nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu. Oba limity spadají do makroobezřetnostního rámce ČNB.

U bytu za 12 milionů korun znamená strop 70 procent zhruba 3,6 milionu korun vlastních zdrojů, výrazně více než akontace, kterou by mohl vyžadovat běžný úvěr na vlastní bydlení.

Co se počítá jako investiční hypotéka?

ČNB ji definuje účelem. Investiční hypotéka je úvěr na koupi třetí a další obytné nemovitosti nebo úvěr na koupi jakékoli obytné nemovitosti určené k pronájmu. Pokud platí jedno z toho, uplatní se LTV 70 procent a DTI sedm.

Zpřísnění je záměrnou reakcí na rozpálený trh. ČNB popsala české bydlení jako ve vzestupné fázi cyklu, kdy ceny po propadu z roku 2023 opět rostou, ve svém hodnocení trhu s bydlením.

Koho se to netýká?

Těch, kdo kupují vlastní bydlení. Hypotéky pro vlastníky bydlení si zachovávají stávající podmínky, včetně výhodnějšího zacházení s mladými žadateli do 36 let. Pokud je byt, který kupujete, ten, ve kterém budete bydlet, nové investiční limity se na vás nevztahují.

Co to znamená, než koupíte byt na pronájem v Praze

Plánujte vlastní zdroje, ne jen nájem. Pokud přidáváte byt na pronájem nebo třetí nemovitost, počítejte s 30 procenty předem a ověřte, že vám stávající dluhy nechávají prostor pod stropem sedminásobku příjmu, ještě než podáte nabídku. Pro širší obrázek o koupi v hlavním městě si přečtěte našeho průvodce koupí nemovitosti v Praze. Projetí inzerátu přes analýzu nemovitostí AiMYNDi zkontroluje záznam v katastru nemovitostí a případné zástavy dříve, než složíte zálohu.