Købe bolig i Portugal som dansker: tilladelse eller pris
Danmark kræver Justitsministeriets tilladelse af en køber uden bopæl. Portugal kræver intet og tager 7,5 procent, kun refunderet inden for seks måneder.
Danmark bestemmer, hvem der må købe en dansk bolig, og beder Justitsministeriet om et ja, når køberen ikke har boet i landet. Portugal lader hvem som helst købe og opkræver så 7,5 procent af den, der ikke er bosat der.
De to lande begrænser udenlandske købere i hver sin valuta: Danmark bruger tilladelse, Portugal bruger penge. Decreto-Lei n.º 97/2026 fastsætter den portugisiske sats til 7,5 procent for en køber uden bopæl der, annullerer alle lempelser bagved og betaler forskellen tilbage i to situationer, hvis ansøgningen når skattemyndigheden inden for seks måneder.
Den portugisiske afgift hedder Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, IMT i kort form, og kommunen opkræver den, når ejerskabet skifter. Den screener ingen, og netop derfor ender den med at være hele historien for en dansk køber.
| Hvor du køber, og som hvad | Sats (%) | |
|---|---|---|
| Portugal, køber uden bopæl der | 7.5% | |
| Portugal, bosat, laveste trin | 0.0% | |
| Sverige (stämpelskatt) | 1.5% | |
| Danmark (tinglysningsafgift) | 0.6% |
Hvilket af landene begrænser faktisk en udenlandsk køber?
Danmark gør, med tilladelse. Civilstyrelsen, styrelsen under Justitsministeriet, der behandler sagerne, skriver, at hvis du ikke har bopæl i Danmark i erhvervelseslovens forstand eller ikke har haft bopæl i Danmark i mindst fem år, skal du som udgangspunkt have styrelsens tilladelse til at erhverve fast ejendom i landet.
Barren stiger for en fritidsbolig. Civilstyrelsen deler sin vejledning mellem en helårsbolig og en sekundærbolig, og styrelsens egen overskrift om det sekundære tilfælde lyder, at tilladelse til køb af sekundærbolig kræver "særlig stærk tilknytning til Danmark". En dansker, der er flyttet ud, møder det maskineri på vejen ind igen.
Portugal har ingen sådan port. Artikel 17.º, stk. 10, er en sats og ikke en tilladelse, og en udenlandsk køber af en portugisisk bolig behøver intet ministerium til at godkende handlen. Det, køberen møder i stedet, er en pris, og det er den samme pris for en dansker, en brasilianer og en portugiser bosat i København.
Hvad opkræver artikel 17.º, stk. 10, for, og hvad er de seks måneder?
Den opkræver for ikke at være bosat. Den konsoliderede tekst sætter satsen til "altid 7,5 procent" på bybeboelse købt af en, der ikke er bosat, "uden at nogen fritagelse eller nedsættelse finder anvendelse", og det er i sætningens anden halvdel, de fleste penge gemmer sig: lempelserne trækkes tilbage i stedet for at blive beskåret, IMT Jovem for unge købere sammen med resten.
Tre situationer slipper uden om den faste sats, og to af dem betaler penge tilbage:
- Portugisisk skattemæssigt hjemsted var der allerede, efter artikel 16.º i den portugisiske indkomstskattelov.
- Det kommer til inden for to år fra erhvervelsen.
- Ejendommen udlejes til beboelse inden for seks måneder, på eller under det loft for moderat leje, som artikel 2.º, stk. 2, sætter til 2,5 gange mindstelønnen pr. måned for 2026, og forbliver udlejet 36 måneder i løbet af de første fem år.
Artikel 17.º, stk. 11, lader Autoridade Tributária annullere det overskydende "efter ansøgning fra den berørte", og artikel 17.º, stk. 12, giver seks måneder fra man bliver bosat eller underskriver lejekontrakten. Tilbagebetalingen er et krav og ikke et tilgodehavende, og et krav, der ikke rejses, udløber ganske enkelt.
| Hvad loven kræver | Frist (måneder) | |
|---|---|---|
| Søg om tilbagebetaling inden | 6måneder | |
| Eller underskriv lejekontrakt inden | 6måneder | |
| Eller bliv skattemæssigt hjemmehørende inden | 24måneder | |
| Hold den udlejet i mindst | 36måneder |
Hvad koster tinglysningen i Danmark?
Seks tiendedele af en procent plus et fast beløb, og det køber en indførsel i et register frem for at afregne en skat på selve handlen.
Skatteministeriets satstabel for tinglysningsafgiftsloven sætter tinglysning af et ejerskifte til 0,6 procent af overdragelsessummen plus et fast beløb på 1.850 kroner. Hold øje med det faste tal. De 1.825 kroner, der næsten overalt citeres som tinglysningsafgiften, hører til tinglysning af et pant og ikke af et ejerskifte, og sekundære kilder modsiger kun hinanden, fordi de beskriver to forskellige afgifter.
Skalér det. På en lejlighed til 300.000 euro tager den portugisiske sats 22.500 euro, hvor 0,6 procent ville tage 1.800 euro plus det faste beløb. Begge tal er regnet ud fra de offentliggjorte satser.
Det andet danske sekstal, og hvorfor det ikke rejser med
Seks hverdage, og det er en beskyttelse og ikke en frist.
Den danske lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom giver en privat køber fortrydelsesret i seks hverdage efter aftalen mod betaling af 1 procent af købesummen. Den virker af sig selv; køberen gør intet for at fortjene den. De portugisiske seks måneder har den modsatte form. De giver ingenting, beskytter ingen og løber ud, medmindre et dokument bliver indleveret. At læse de to som beslægtede, fordi begge tælles i sekstaller, er den hurtigste måde for en dansk køber at tabe et femcifret beløb.
Hvad afgør EU-medlemskabet?
Papirarbejde og tid i landet, og intet som helst på satsen.
Autoridade Tributárias vejledning om skatterepræsentation behandler bosatte i et EU-land, Norge, Island eller Liechtenstein som den gruppe, for hvem det forbliver frivilligt at udpege en representante fiscal, og alle andre som tredjelandsbosatte, der skal udpege en, så snart de har en skatteretlig relation i Portugal. At eje en bolig skaber netop sådan en. Schengen-medlemskabet løfter separat reglen om 90 dage inden for 180 af skuldrene på en dansk ejer.
Begge indrømmelser svarer på spørgsmål om status. De 7,5 procent svarer på et spørgsmål om bopæl, og en dansker, der beholder sit skattemæssige hjem i Danmark, betaler dem fuldt ud.
Hvor tallene stopper
Ingen tæller danske købere af portugisiske boliger. Portugal offentliggør opholdstilladelser efter nationalitet, en optælling af folk, der flyttede, og ikke af folk, der købte, så ingen kilde bærer et tal for dansk ejerskab dernede.
Vi giver ikke købs- eller salgsråd, og intet ovenfor siger, om en bolig i Portugal er et godt køb. Alt det, kilderne bærer, kan stå på én linje: ingen tilladelse nødvendig for at købe, faste 7,5 procent for ikke bosatte, lempelser trukket tilbage snarere end beskåret, tre udgange, og en tilbagebetaling, der udløber seks måneder efter, du er berettiget. Vores guide til at købe bolig i Spanien som dansker dækker et marked, der hverken kræver tilladelse eller en højere sats af en udenlandsk køber.
AiMYNDi læser annoncen, økonomien og de juridiske dokumenter for en konkret bolig, så de forpligtelser, der følger med den, bliver synlige, før du binder dig. Du kan se et eksempel på, hvordan en rapport ser ud først.