Haus in Portugal kaufen als Deutscher: 7,5% IMT und 6 Monate Frist
Nichtansässige zahlen in Portugal pauschal 7,5% IMT, ohne jede Vergünstigung. Und gebunden sind Sie lange bevor ein Notar den Vertrag vorliest.
Das deutsche Recht lässt Sie kein Haus kaufen, ohne dass ein Notar Ihnen den Vertrag zuvor laut vorliest. In der portugiesischen Praxis sind Sie mit gezahlter Anzahlung längst gebunden, bevor es diese Stufe überhaupt gibt.
Nach dem Decreto-Lei n.º 97/2026 beträgt der Satz für den Erwerb portugiesischen Wohnraums durch Nichtansässige pauschal 7,5%, und dieselbe Vorschrift streicht jede Befreiung und Ermäßigung, die sonst greifen würde. Die Staatsangehörigkeit ist dabei nebensächlich, entscheidend ist die steuerliche Ansässigkeit. Drei Ausnahmen bestehen, und zwei davon erstatten nur auf einen Antrag binnen sechs Monaten.
IMT steht für Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, die einmalige Steuer auf den Eigentümerwechsel, und ist das portugiesische Gegenstück zur Grunderwerbsteuer. § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes setzt den deutschen Satz auf 3,5%, während Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes jedem Bundesland die Befugnis gibt, einen eigenen zu bestimmen, weshalb die geltenden Sätze von 3,5% bis 6,5% auseinandergehen.
| Steuer | Satz (%) | |
|---|---|---|
| Deutschland, Grunderwerbsteuer im Bund | 3.5% | |
| Portugal, Imposto do Selo beim Kauf | 0.8% | |
| Portugal, IMT für Nichtansässige | 7.5% |
Ab wann genau sind Sie gebunden?
In Deutschland an einem Tisch, an dem ein Notar vorliest. In Portugal Wochen früher, unter vier Augen.
Das deutsche Recht legt drei Schlösser an dieselbe Tür. § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verlangt für einen Vertrag über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die notarielle Beurkundung. § 925 Absatz 1 verlangt, dass die Auflassung, also die Einigung, die das Eigentum tatsächlich überträgt, bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt wird, und benennt jeden Notar als zuständig. Und § 13 Absatz 1 des Beurkundungsgesetzes verlangt, dass der Inhalt der Niederschrift in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben wird. Ein deutscher Käufer hat damit einen festen, unübersehbaren Punkt, an dem das Geschäft ernst wird.
Portugal teilt diesen Punkt und stellt die bindende Hälfte nach vorn. Der contrato-promessa de compra e venda, der Vorvertrag, wird privat unterzeichnet, mit einem sinal, einer Anzahlung, deren Sanktionen gegen die jeweils abspringende Seite laufen. Erst danach folgt die escritura pública oder ein documento particular autenticado vor einem notário oder einem Anwalt, und anschließend die Eintragung bei der Conservatória do Registo Predial. Niemand in dieser Kette ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen den Vorvertrag vorzulesen, und wenn endlich jemand etwas vorliest, steht die Anzahlung längst im Feuer.
Warum landet ein deutscher Käufer bei 7,5%?
Die Vorschrift stellt darauf ab, wo Sie steuerlich ansässig sind, und sonst auf nichts.
Artikel 17.º Absatz 10 des Código do IMT setzt in der konsolidierten Fassung des Decreto-Lei n.º 97/2026 den Satz auf "stets 7,5%", wenn ein Nichtansässiger städtischen Wohnraum erwirbt, ohne dass eine Befreiung oder Ermäßigung Anwendung findet. In dieser zweiten Hälfte steckt das eigentliche Geld, denn sie streicht das IMT Jovem, die Vergünstigung für junge Käufer, und alles Weitere, was das Gesetzbuch hergibt.
Drei Auswege stehen im selben Absatz: Sie waren nach Artikel 16.º des Einkommensteuergesetzbuchs bereits steuerlich ansässig; Sie werden es binnen zwei Jahren; oder Sie vermieten die Immobilie binnen sechs Monaten zu Wohnzwecken, zu einer Miete von höchstens dem 2,5-Fachen des monatlichen Mindestlohns für 2026, und halten sie in den ersten fünf Jahren 36 Monate lang vermietet.
Beim zweiten und dritten Weg annulliert die Autoridade Tributária nach Artikel 17.º Absatz 11 die Differenz zur progressiven Skala, aber ausschließlich "auf Antrag des Interessierten", wobei Artikel 17.º Absatz 12 sechs Monate ab dem Zuzug oder ab Unterzeichnung des Mietvertrags einräumt. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro hängen an diesem Antrag 30.000 Euro IMT, gerechnet auf dem veröffentlichten Satz. Artikel 36.º desselben Dekrets entschärft immerhin die Zahlung und erlaubt sie am Tag der Festsetzung oder binnen der folgenden 30 Tage.
Grundbuch gegen certidão: wer muss Ihnen was zeigen?
Keines der beiden Länder reicht die Akte unaufgefordert herüber, aber sie sichern den Zugang unterschiedlich ab.
§ 12 Absatz 1 der Grundbuchordnung öffnet das Grundbuch jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und in einem deutschen Kauf erledigt das der Notar als Selbstverständlichkeit. Das portugiesische Register erreicht man über eine certidão de registo predial, die den eingetragenen Eigentümer und die auf der Immobilie lastenden Belastungen ausweist, und daneben steht die caderneta predial, die eigene Beschreibung des Finanzamts. Beides kommt nicht von allein, und beides lässt sich vor dem Vorvertrag beschaffen statt danach.
Drei weitere Papiere gehören in dieselbe Mappe und haben kein einzelnes deutsches Gegenstück: die licença de utilização, die Genehmigung für die tatsächliche Nutzung des Gebäudes, das certificado energético und die ficha técnica de habitação. Wer daran gewöhnt ist, dass der Notar die Akte zusammenstellt, stellt diese hier selbst zusammen.
Hausgeld, condomínio und wer den Makler bezahlt
Zwei vertraut wirkende Kosten sind ganz unterschiedlich geregelt.
§ 28 des Wohnungseigentumsgesetzes verpflichtet den Verwalter, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, und lässt die Eigentümer nach Jahresablauf über Nachschüsse beschließen, neben Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Dieser gesetzliche Berichtsrhythmus macht deutsches Hausgeld für einen Käufer überhaupt lesbar. Das portugiesische condomínio erledigt für die gemeinschaftlichen Teile praktisch dieselbe Aufgabe, und der Steuerleitfaden 2026 von PwC Portugal erinnert daran, dass auf den Kauf selbst noch das Imposto do Selo mit 0,8% kommt, bei derselben Wohnung für 400.000 Euro also 3.200 Euro.
Deutlicher ist der Bruch bei der Provision. § 656c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt, dass sich ein Makler, der sich von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Lohn versprechen lässt, dies nur in gleicher Höhe tun kann, und dass er von der anderen Partei nichts verlangen darf, wenn er für eine Seite unentgeltlich tätig wird. Für einen portugiesischen Verkauf gilt keine solche Teilungsregel, weshalb die Frage, wer den Makler bezahlt, zu klären und nicht zu unterstellen ist.
Was vor dem Vorvertrag zu klären ist
Ob Sie in Portugal steuerlich ansässig werden und ob die Immobilie vermietet wird, entscheidet nun über den Satz, und der Vermietungsweg startet am Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags eine Uhr von sechs Monaten. Ein Vorbehalt zum Markt: Keine portugiesische Quelle veröffentlicht Käufe nach Staatsangehörigkeit, eine Zahl deutscher Käufer lässt sich hier also nicht nennen.
Wir geben keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen, und nichts hier sagt, ob eine portugiesische Immobilie den Kauf wert ist. Was das Dekret trägt, ist eng und nachprüfbar: pauschal 7,5%, keinerlei Vergünstigung, drei Ausnahmen und eine Erstattung nur auf einen rechtzeitigen Antrag. Unser Beitrag zur Grundsteuer 2026 und dem Hebesatz in Duisburg behandelt die laufende Seite derselben Rechnung zu Hause.
AiMYNDi liest das Inserat, die Zahlen und die rechtlichen Unterlagen zu einer konkreten Immobilie, damit das, was ein deutscher Notar am Tisch aufgedeckt hätte, sichtbar wird, solange der Vorvertrag noch nicht unterschrieben ist. Sie können sich zuerst ein Beispiel ansehen, wie ein Bericht aussieht.