Asunto Ranskassa: varainsiirtovero 1,5 prosentista kuuteen

Suomalainen, joka on ostanut asunnon kotimaassaan, ei ole koskaan omistanut asuntoa. Hän omisti osakkeet yhtiössä, joka omisti rakennuksen.

Ranska myy itse kohteen. Ranskalainen asunto on kiinteää omaisuutta copropriété-yhteisön sisällä, joten jokainen suomalaiseen osakemalliin rakennettu tapa on opeteltava uusiksi. Verohallinto perii 1,5 prosenttia taloyhtiön osakkeista ja 3 prosenttia kiinteistöstä; Ranskan maksut yltävät julkaistuun enimmäismäärään 5,81 prosenttia, tai noin 6,32 prosenttiin departementin äänestyksen jälkeen.

Mitä suomalainen oikeastaan omistaa allekirjoituksen jälkeen Ranskassa?

Itse kohteen, ilman yhtiötä välissä. Asunto-osakemallissa ostaja hankkii osakkeet taloyhtiöstä, joka omistaa rakennuksen, ja osakkeet tuovat oikeuden hallita yhtä asuntoa. Ranskassa tällaista kerrosta ei ole: asunto omistetaan suoraan, ja copropriété on osakkaiden yhteisö, joka hallinnoi yhteisiä tiloja ja perii charges de copropriété -vastikkeita, ei yhtiö joka omistaisi rakennuksen heidän puolestaan.

Se poistaa rivin, jota suomalainen ostaja on koulutettu etsimään. Verohallinto määrittää varainsiirtoveron perusteeksi velattoman kauppahinnan, johon osakkeiden kohdalla sisältyy asunnon osuus taloyhtiön omista lainoista. Suomalainen veropohja siis nielaisee jo rakennuksen velan, ja pyyntihinta kertoo vain puolet tarinasta.

Ranskalaisen hinnan sisällä ei ole yhtiön lainaa, koska ei ole yhtiötäkään sitä kantamassa. Se, mitä ostaja täällä punnitsee, löytyy copropriété-yhteisön omista asiakirjoista, mikä on eri paikka katsoa ja helppo ohittaa.

Kuka ilmoittaa veron ja kuka pitää rahat?

Suomessa ostaja tekee molemmat. Verohallinto edellyttää, että ostaja ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron oma-aloitteisesti OmaVerossa, sen verkkopalvelussa, sen sijaan että jäisi odottamaan verotuspäätöstä. Ranska ohjaa koko kaupan sen sijaan yhden viranomaisen kautta: Service-Public, Ranskan valtion tiedotuspalvelu, kuvaa notaarin, julkisen viranhaltijan, laativan acte authentique -kauppakirjan ja säilyttävän ostajan varat compte séquestre -sulkutilillä kaupan päättymiseen asti.

Sama sivu antaa ranskalaiselle ostajalle 10 päivää perua esisopimus, laskettuna siitä päivästä, joka seuraa sen ilmoittavan kirjatun kirjeen ensimmäistä esittämistä, ja toteaa, ettei ostaja lähtökohtaisesti luovuta myyjälle rahaa compromis de vente -sopimusta allekirjoitettaessa, vaikka noin 10 prosentin käsiraha on käytännössä tavallinen.

Suomi lopetti ensiasunnon huojennuksen samaan aikaan kun Ranska loi omansa

Maat liikkuivat vastakkaisiin suuntiin noin puolentoista vuoden sisällä. Verohallinto ilmoittaa, että ensiasunnon vapautus varainsiirtoverosta poistettiin 1. tammikuuta 2024. Bulletin officiel des finances publiques, veroviranomaisen virallinen tiedote, kirjaa Ranskan vastakkaisen liikkeen: vuoden 2025 finanssilain sallima departementin korotus, joka on voimassa kolme vuotta 1. huhtikuuta 2025 alkaen, ei koske tilannetta, jossa kohde on ostajan ensimmäinen omistusasunto ja tarkoitettu hänen vakituiseksi asunnokseen.

Kumpikaan huojennus ei tavoita samaa ihmistä. Suomen omaa ei enää ole, ja ranskalainen edellyttää molempia ehtoja yhtä aikaa, joten ranskalaista kakkosasuntoa ostava suomalainen jää sen ulkopuolelle jo toisen ehdon kohdalla.

Mistä ranskalainen maksu oikeastaan koostuu?

Kolmesta hinnan päälle pinotusta erästä, ja paikallinen äänestys asettaa haarukan ylärajan. Droits de mutation à titre onéreux, lyhennettynä DMTO, on se, minkä Ranska perii kun kiinteistö luovutetaan vastiketta vastaan. Direction générale des Finances publiques asettaa departementin osuuden 1,20 ja 4,50 prosentin välille hinnasta, useimmiten 4,50 prosenttiin, lisää 1,20 prosenttia kunnille ja 2,37 prosenttia departementin osuudesta valtiolle, ja julkaisee enimmäismääräksi 5,81 prosenttia. Siellä missä departementti äänesti vuoden 2025 finanssilain salliman 5 prosentin puolesta, sama pino tuottaa laskennallisesti noin 6,32 prosenttia.

400 000 euron asunnossa se on 23 240 euroa tai 25 280 euroa, kun Suomen 1,5 prosenttia olisi 6 000 euroa ja 3 prosentin kanta 12 000 euroa. Omistaminen käynnistää sitten oman mittarinsa. Taxe foncière lankeaa sille, joka omistaa asunnon 1. tammikuuta, taxe d'habitation yltää yhä kakkosasuntoon, vuokraaminen laukaisee 20 prosentin vähimmäiskannan Ranskasta saatuun tuloon, ja yli 1 300 000 euron nettomääräinen ranskalainen kiinteistövarallisuus tuo IFI:n, impôt sur la fortune immobilière -veron.

Julkaiseeko kukaan lukua ranskalaisia asuntoja ostavista suomalaisista?

Ei lainkaan, ei edes ryhmän sisällä. Notaires de France julkaisee ulkomailla asuvien ulkomaalaisten osuudeksi noin 2 prosenttia käytettyjen asuntojen kaupoista keskimäärin vuosien 2005 ja 2015 välillä, ja sen alla kansalaisuusjakauman. Jakaumassa on Scandinaves-rivi, joka kattaa Tanskan, Ruotsin ja Norjan yhdessä ja oli 5 prosenttia ulkomailla asuvista ulkomaalaisista ostajista vuonna 2015. Suomi ei ole siinä eikä esiinny muuallakaan tutkimuksessa.

Emme anna osto- tai myyntineuvoja, eikä mikään tässä ole näkemys ranskalaisesta kiinteistömarkkinasta. Jokainen väite on jäljitettävissä lähdesivulle: 1,5 prosenttia osakkeista ja 3 prosenttia kiinteistöstä Suomessa vastaan julkaistu ranskalainen enimmäismäärä 5,81 prosenttia, ei yhtiön velkaa ranskalaisen hinnan sisällä, ensiasunnon vapautus poissa 1. tammikuuta 2024 alkaen, ja ranskalainen ensiostajan huojennus joka vaatii myös vakituista asuntoa. Ruotsia koskeva versio vie vertailun toiseen markkinaan.

AiMYNDi lukee ilmoituksen, copropriété-yhteisön tilit ja kohteen juridiset asiakirjat, jotta rasite tai päätetty remonttiohjelma tulee näkyviin ennen compromis-esisopimusta eikä sen jälkeen. Voit ensin katsoa esimerkin siitä, miltä raportti näyttää.