Asunto Italiassa: asunto-osaketta ei siellä ole
Asunto-osakkeelle ei ole Italiassa vastinetta, ja vero näyttää sen: kotimainen 1,5 prosenttia muuttuu 9 prosenttiin, tai 2:een prima casa -huojennuksella.
Suomessa ostat nipun osakkeita. Italiassa ostat asunnon, eivätkä ensimmäisen varaan rakennetut tavat kestä toista.
Verohallinto verottaa asunto-osaketta eli asunto-osakeyhtiön osakkeita 1,5 prosentilla ja kiinteistöä 3 prosentilla velattomasta kauppahinnasta. Italiassa ei ole asunto-osakeyhtiötä lainkaan. Asunto on siellä kiinteää omaisuutta condominio-taloyhtiön sisällä, ja Agenzia delle Entrate perii 9 prosenttia toissijaisesta asunnosta tai 2 prosenttia prima casa -huojennuksella.
| Vero ja markkina | Prosentti (%) | |
|---|---|---|
| Italia, toissijainen asunto | 9.0% | |
| Suomi, kiinteistö | 3.0% | |
| Italia, prima casa -huojennuksella | 2.0% | |
| Suomi, asunto-osake | 1.5% |
Mitä suomalainen ostaja olettaa kulkevan mukana?
Kolme asunto-osakkeen varaan rakennettua tapaa, eikä yhdelläkään niistä ole Italiassa mitään mihin tarttua.
Ensimmäinen on hinta. Verohallinto perii varainsiirtoveron velattomasta kauppahinnasta eli hinnasta, johon on laskettu mukaan ostajan osuus taloyhtiön omista lainoista. Juuri siksi suomalainen ostaja lukee yhtiön taseen ennen tarjousta, ja juuri siksi pyyntihinta ja verotettava hinta ovat kotona kaksi eri lukua.
Toinen on ilmoittaminen. Verohallinnon mukaan ostaja ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron oma-aloitteisesti OmaVero-palvelussa. Italia antaa tuon tehtävän notaiolle, julkiselle viranhaltijalle, joka toimii molempien osapuolten eikä ostajan puolesta, perii verot ja rekisteröi kaupan Agenzia delle Entratelle ja Catastolle. Suomalaisen ostajan oma ilmoitusvelvollisuus yksinkertaisesti katoaa.
Kolmas on prosentti itse. Se 1,5 kuuluu nimenomaan asunto-osakeyhtiön osakkeille, eikä mikään Italian markkinoilla ole asunto-osakeyhtiön osake, joten mikään siellä ei voi kelvata prosentille, joka on rakennettu sellaista varten.
Mitä suomalaisen ei tarvitse kantaa mukanaan, on kansalaisuustarkistus. Vastavuoroisuussääntö itsessään on preleggi-säädösten artiklassa 16, joka liittyy asetukseen Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 262 ja tekee ulkomaalaisen siviilioikeuksista Italiassa ehdollisia, mutta Consiglio Nazionale del Notariato asettaa Euroopan unionin ja Euroopan talousalueen kansalaiset tuon ehdon ulkopuolelle.
Millesimi: mitä Italiassa on asunto-osakeyhtiön sijasta
Condominio, joka ei omista osakkeita eikä kanna velkaa ostajan puolesta, sekä tuhannesosien joukko, joka määrää kunkin asunnon osuuden talosta.
Nuo tuhannesosat ovat millesimi. Ne mittaavat, kuinka paljon yhteisistä rakenteista kuuluu kullekin huoneistolle ja miten spese condominiali eli talon käyttökulut jaetaan omistajien kesken. Ei ole osakerekisteriä, ei yhtiön tasetta kauppahinnan sisällä eikä yhtiölainaa, joka saapuisi asunnon mukana.
Talon talous ei ole kadonnut, se on siirtynyt. Suomessa se on hinnan sisällä, velattoman kauppahinnan velkaosuuden kautta. Italiassa se on condominion kirjanpidossa ja spese condominiali -kuluissa, jolloin se on erillinen luettava asiakirja eikä luku sen sisällä, josta neuvottelet.
Kaksi menetettyä etua ja yksi, jota kannattaa yhä pyytää
Ensiasunnon verovapaus poistui 2024, eikä 1,5 prosentin osakekantaa ole Italiassa, mutta prezzo-valore on yhä käytettävissä sille, joka pyytää sitä kauppakirjassa.
Verohallinto poisti ensiasunnon verovapauden 18 ja 39 ikävuoden väliltä 1.1.2024, joten alle 40 vuotias suomalainen ostaja maksaa kotona nyt saman 1,5 tai 3 prosenttia kuin kaikki muutkin. Italiaan siirtyminen vie myös koko 1,5 prosentin sarakkeen: Agenzia delle Entrate perii imposta di registroa 9 prosenttia toissijaisesta asunnosta, joka ostetaan yksityiseltä myyjältä, ja 2 prosenttia prima casa -huojennuksella, sekä kiinteän imposta ipotecarian ja imposta catastalen, 50 euroa kumpikin.
Prezzo-valore kulkee toiseen suuntaan. Agenzia delle Entrate antaa asuinhuoneistoa ostavan luonnollisen henkilön laskettaa rekisteröintiveron valore catastale -arvosta sovitun hinnan sijaan. Sitä on pyydettävä itse kauppakirjassa, eikä jälkikäteistä hakemusta ole.
400 000 euron asunnossa italialainen 9 prosenttia tekee 36 000 euroa ja prima casa 2 prosentilla 8 000 euroa. Suomalainen 1,5 prosenttia samanarvoisista osakkeista olisi 6 000 euroa ja 3 prosenttia kiinteistöstä 12 000 euroa. Neljä prosenttia yhtä hintaa vasten, eikä takana ole julkaistua vertailua.
Mitä Italia laskuttaa vuosittain
IMU asunnosta, TARI jätteistä ja spese condominiali talosta, ja jokainen niistä on irrallaan kauppahinnasta.
IMU on lyhenne sanoista imposta municipale propria, vero jonka comune perii rakennuksista. Laki Legge 160/2019 artiklassa 1, commi 740, 748 ja 754 määrää rakenteen, ja Dipartimento delle Finanze julkaisee luvut: 0,86 prosenttia perusprosenttina asunnolle, joka ei ole omistajan vakituinen koti, 1,06 prosenttia korkeimpana johon comune voi mennä, ja 1,14 prosenttia siellä missä aiempi TASI-korotus oli käytössä.
| Prosentti | Osuus kiinteistörekisteriarvosta (%) | |
|---|---|---|
| Perusprosentti | 0.86% | |
| Comunen katto | 1.06% | |
| Katto aiemmalla TASI-korotuksella | 1.14% |
Prosentti kerrotaan valore catastale -arvolla. TARI on tassa sui rifiuti eli jätemaksu. Spese condominiali ovat jo kuvatut yhteiset kulut. Vertailun vuoksi voit lukea, mitä samat kysymykset maksavat lähempänä kotia, oppaastamme suomalaisille Ruotsin asuntokaupassa.
Missä luvut loppuvat
Italia ei julkaise ostajia kansalaisuuden mukaan. Agenzia delle Entraten Osservatorio del Mercato Immobiliare ei jaottele kauppoja niin, eivätkä myöskään Banca d'Italia, ISTAT eli maan tilastokeskus tai Consiglio Nazionale del Notariato. Suomalaisten ostajien lukumäärää Italiassa ei ole olemassa lähteessä, emmekä aio koota sellaista.
Emme anna osto- tai myyntineuvoja, eikä mikään yllä sano, kannattaako italialainen asunto ostaa. Se mitä lähteet kantavat: kotona 1,5 prosenttia asunto-osakkeesta ja 3 prosenttia kiinteistöstä ilman ensiasunnon verovapautta 1.1.2024 jälkeen, italialaiset markkinat joilla ei ole asunto-osakeyhtiötä ostettavaksi, 9 prosenttia imposta di registroa toissijaisesta asunnosta yksityiseltä myyjältä vastaan 2 prosenttia prima casa -huojennuksella, 50 euroa kummastakin, ipotecariasta ja catastalesta, kiinteistörekisteriarvo perusteena vain kauppakirjassa pyydettäessä, ja vuosittainen IMU, jonka comune asettaa välille 0 ja 1,06 prosenttia.
AiMYNDi lukee myynti-ilmoituksen, condominion kirjanpidon ja yhden konkreettisen asunnon oikeudelliset asiakirjat, jolloin rekisterimerkinnän rasite tai tuleva korjausmaksu tulee näkyviin ennen compromessoa eikä sen jälkeen. Voit ensin katsoa esimerkin siitä, miltä raportti näyttää.