Asunto Saksassa: unohda asunto-osakeyhtiö

Suomessa ostat osakkeita asunto-osakeyhtiöstä. Saksassa ostat itse asunnon, eikä yhtiötä, johon liittyä, ole olemassa.

Suomalainen asunto on asunto-osake eli osuus yhtiöstä, jonka omat lainat ovat osa maksamaasi hintaa. Saksalainen asunto on Wohnungseigentum, huoneiston oma omistus, jonka sisällön määrittelee Teilungserklärung eli jakoasiakirja. Kuukausimaksu on Hausgeld, ja talon säästöt ovat Instandhaltungsrücklage-korjausrahastossa.

Asunnon hankinnan vero, Suomi ja Saksa

Mitä ostat	Verokanta (%)
Suomi, asunto-osake		1.5%
Suomi, kiinteistö		3.0%
Saksa (liittovaltion perustaso)		3.5%
Saksa (ylin taso)		6.5%

Mikä korvaa asunto-osakkeen Saksassa?

Ei mikään, ja juuri siihen sopeutuminen on koko juttu. Wissenschaftliche Dienste, Saksan liittopäivien tutkimuspalvelu, selittää rakenteen selvityksessään Rechtsfragen des ausländischen Immobilienerwerbs in Deutschland, viite WD 7-3000-036/22: maahan kiinteästi liitettyä rakennusta ei voi omistaa erillään maasta, mutta 1950-luvulta lähtien Saksan laki on sallinut yksittäisen asuinhuoneiston omistamisen rakennuksen sisällä, irrallaan tontista. Se on Wohnungseigentum, ja selvityksen mukaan se hankitaan samoin edellytyksin kuin maa itse.

Kolme asiaa vaihtuu. Teilungserklärung eli jakoasiakirja määrittelee huoneistosi ja yhteiset tilat, ja se korvaa yhtiöjärjestyksen, jonka lukisit kotona. Hausgeld eli kuukausittainen hoitomaksu korvaa yhtiövastikkeen. Ja katon uusimiseen varattu raha on Instandhaltungsrücklage, joka on omistajayhteisön sisäinen rahasto eikä yhtiön tase omine lainoineen.

Tarvitseeko suomalainen luvan ostaa?

Ei. Sama selvitys toteaa, ettei Saksan laki sisällä erityisiä aineellisia rajoituksia kiinteän omaisuuden hankintaan, jotka liittyisivät ulkomaiseen kansalaisuuteen tai ulkomaiseen asuinpaikkaan: ei lupaa, ei asuinpaikkatestiä. Yhden muodollisen seikan se nostaa esiin: rekisteröinnissä voi tulla erityispiirteitä aviopareilla, joissa vähintään toisella puolisolla ei ole Saksan kansalaisuutta, joten ota se esiin notaarin kanssa ajoissa.

Kuinka suuri Grunderwerbsteuer on, ja kuka päättää verokannan?

Jokainen osavaltio päättää sen, ja haarukka on 3,5 prosentista 6,5 prosenttiin. Ylimpänä on Nordrhein-Westfalen: Finanzamt NRW ilmoittaa sen osalta 6,5% kaikista 1. tammikuuta 2015 jälkeen notaarin vahvistamista sopimuksista. Grunderwerbsteuer on kiinteän omaisuuden luovutuksesta perittävä vero, ja Grunderwerbsteuergesetzin eli varainsiirtoveroa vastaavan lain 11 pykälä toteaa liittovaltion perustason yhdellä rivillä: "Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert", vero on 3,5 prosenttia. Syyskuun 1. päivästä 2006 lähtien Saksan perustuslain Grundgesetzin artikla 105(2a) on antanut jokaisen osavaltion poiketa siitä. Emme esitä tässä osavaltiokohtaista taulukkoa, koska emme löytäneet sille yhtä varmennettavaa virallista lähdettä. Tarkista sen osavaltion verokanta, jossa kohde sijaitsee; yhtä valtakunnallista lukua ei ole.

Kotona jako menee omaisuuslajin mukaan. Verohallinto perii varainsiirtoveroa 3 prosenttia kiinteistöistä ja 1,5 prosenttia asunto-osakkeista velattomasta kauppahinnasta, johon asunto-osakkeen kohdalla lasketaan mukaan osuutesi yhtiön lainoista. Ensiasunnon verovapaus, joka koski 18 vuotta täyttäneitä ja alle 40 vuotiaita ostajia, poistettiin 1. tammikuuta 2024.

Mittakaavaa: 400 000 euron saksalaisesta asunnosta vero on 14 000 euroa 3,5 prosentin perustasolla ja 26 000 euroa siellä, missä osavaltio perii 6,5 prosenttia, kun taas asunto-osakkeesta samalla velattomalla hinnalla menisi 6 000 euroa. Nämä on laskettu julkaistuista verokannoista. Saksassa ei ole asunto-osakeyhtiötä eikä siten yhtiölainaa mukaan laskettavaksi, joten kysy notaarilta, mistä Saksan vero määrätään, sen sijaan että päättelisit suomalaisesta veropohjasta.

Kaupanvahvistajasta notaariin

Suomalainen kauppa vahvistetaan, saksalainen kauppa toimitetaan. Suomessa käytetään kaupanvahvistajaa. Saksa edellyttää Notarin, julkisen notaarin, joka on pakollinen ja toimii molempien osapuolten puolesta, joten kukaan huoneessa ei edusta yksin sinua. Notaari laatii kauppakirjan eli Kaufvertragin ja lukee sen ääneen, ja allekirjoitus tuossa lukemisessa on sitova hetki.

Liittopäivien selvitys lisää rajoituksen, jolla on merkitystä Helsingistä käsin: Auflassungiin eli omistusoikeuden luovutussopimukseen tarvittavat tahdonilmaisut voidaan antaa vain Saksaan sijoittautuneen notaarin edessä, ulkomailla vain Saksan konsuliviranomaisen edessä. Sen jälkeen Auflassungsvormerkung eli etuoikeusmerkintä varaa paikkasi Grundbuchissa, Saksan kiinteistörekisterissä.

Kuka ilmoittaa varainsiirtoveron, sinä vai rekisteri?

Suomessa sinä, ja Saksassa rekisteri odottaa verottajaa. Verohallinto edellyttää, että ostaja ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron oma-aloitteisesti OmaVerossa, sen verkkopalvelussa. Saksa kääntää paineen toisin päin: Grunderwerbsteuergesetzin 22 pykälän mukaan ostaja voidaan merkitä Grundbuchiin vasta, kun verotoimisto antaa Unbedenklichkeitsbescheinigungin eli todistuksen siitä, ettei merkinnälle ole verotuksellista estettä, ja se annetaan, kun Grunderwerbsteuer on maksettu, turvattu tai lykätty. Eigentumsumschreibung eli omistajan vaihtuminen rekisterissä tulee viimeisenä.

Kuka maksaa välittäjän, ja kuinka paljon?

Joulukuun 23. päivästä 2020 lähtien ostajalle ei voi sälyttää yli puolta. Saksan siviililain Bürgerliches Gesetzbuchin pykälät 656a, 656b, 656c ja 656d säätelevät Makleria eli kiinteistönvälittäjää asunnon tai omakotitalon kaupassa. Pykälän 656d mukaan tilanteessa, jossa vain toinen osapuoli on tehnyt välityssopimuksen, sopimus toisen osapuolen maksuvelvollisuudesta pätee vain, jos toimeksiantaja pysyy vastuussa vähintään yhtä suuresta summasta, ja ostajan osuus erääntyy vasta, kun myyjä on maksanut ja esittänyt siitä todisteen.

Mitä kukaan ei ojenna sinulle

Viisi asiakirjaa kantaa riskin, eikä yksikään tule pyytämättä: Kaufvertrag, Grundbuchauszug eli rekisteriote omistajineen ja kaikkine rasituksineen, Energieausweis eli energiatodistus, Teilungserklärung, joka määrittelee mikä on sinun ja mikä yhteistä, ja Baulastenverzeichnis, johon on kirjattu tonttiin kohdistuvat julkisoikeudelliset velvoitteet. Grundsteuer eli vuotuinen kunnallinen kiinteistövero toistuu Hausgeldin rinnalla, ja kunnat muuttavat sitä, kuten Duisburg, joka nosti asuinkiinteistöjen laskuja 32 prosenttia vuonna 2026.

Missä luvut loppuvat

Kukaan ei laske ulkomaisia ostajia Saksassa. Liittopäivien selvitys sanoo sen suoraan: sikäli kuin on nähtävissä, Saksan asuntomarkkinoilta ei ole olemassa tilastoja ulkomaisten ostajien osuudesta. Emme siis voi kertoa, kuinka monta saksalaista asuntoa suomalaiset ostavat, eikä sitä voi kukaan muukaan, joka viittaa alkuperäislähteeseen.

Emme anna osto- tai myyntineuvoja, eikä mikään tässä sano, kannattaako saksalainen asunto ostaa. Lähteiden kantama on tarkistettavissa: Wohnungseigentum asunto-osakkeen sijaan, Teilungserklärung yhtiöjärjestyksen sijaan, liittovaltion 3,5 prosentin perustaso, jonka jokainen osavaltio voi nostaa 6,5 prosenttiin, ja rekisteri, joka ei merkitse sinua omistajaksi ennen kuin verottaja antaa luvan. Oppaamme asunnon ostamisesta Espanjassa suomalaisena tekee saman vertailun hyvin erilaiseen markkinaan.

AiMYNDi lukee ilmoituksen, talon tilinpäätöksen ja juridiset asiakirjat tietystä kohteesta, jolloin rasitus Grundbuchissa tai ohut korjausrahasto tulee näkyviin ennen notaarikäyntiä eikä sen jälkeen. Voit ensin katsoa esimerkin siitä, miltä raportti näyttää.