Asunto Portugalissa: 7,5 %:n IMT ja kuuden kuukauden määräaika
Ulkomailla asuva maksaa Portugalissa 7,5 %:n IMT-veron ilman huojennuksia, Suomessa 1,5 %. Kaksi reittiä palauttaa veron, mutta hakuaika on kuusi kuukautta.
Suomalainen asunto on nippu osakkeita asunto-osakeyhtiössä. Portugalilainen asunto on pala kiinteää omaisuutta, ja ostaja, joka pysyy Suomessa verotuksellisesti asuvana, maksaa sen hankinnasta 7,5 prosenttia.
Decreto-Lei n.º 97/2026 kiinnitti ulkomailla asuvalle portugalilaisen asunnon ostajalle yhden verokannan, 7,5 prosenttia, ja sammutti samalla jokaisen vapautuksen ja alennuksen. Sen ratkaisee asuinpaikka, ei passi. Kolme kapeaa poikkeusta on olemassa, ja kun jokin niistä täyttyy, rahat palautuvat vain jos niitä osaa pyytää kuuden kuukauden kuluessa.
IMT on lyhenne sanoista Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Se osuu kerran, kaupanteossa, ja se on se rivi, jolla suomalaisen varainsiirtoveron varaan rakennettu budjetti menee pahasti pieleen.
| Mitä ostat | Verokanta (%) | |
|---|---|---|
| Suomi, asunto-osake | 1.5% | |
| Suomi, kiinteistö | 3.0% | |
| Portugali, ulkomailla asuva ostaja | 7.5% |
Mitä Suomi verottaa, mitä Portugalin oikeus ei edes tunne?
Osakekirjaa. Suomalainen asuminen istuu yhtiön sisällä, portugalilainen ei.
Verohallinnon sivu asunto-osakkeen ostajalle asettaa veroksi 1,5 prosenttia kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta, eli asuntoon kohdistuvasta osuudesta taloyhtiön omasta lainasta. Verotettava määrä on velaton hinta, jossa tuo velka on laskettu mukaan, ja Verohallinto sanoo suoraan, ettei ole väliä maksatko lainaosuuden pois kaupantekohetkellä vai jatkatko sen maksamista kuukausittain rahoitusvastikkeena. Kiinteistöstä, kuten omakotitalosta tai kesämökistä, vero on 3 prosenttia.
Portugali ei verota kumpaakaan, koska sillä ei ole kumpaakaan. Código do IMT:n 17.º artiklan 10 kohta ulottuu prédio urbanoon tai prédio urbanon fração autónomaan eli kaupunkirakennukseen tai sen itsenäiseen osaan. Asunto itse on se omaisuuserä. Sinun ja sen välissä ei ole yhtiötä, pyyntihintaan ei ole taitettu yhtiölainaa, ja yhteisiä osia hoitaa condomínio, joka laskuttaa omistuksesi rinnalla eikä sen kautta.
Kaksi suomalaista refleksiä lakkaa toimimasta heti perillä. Velattomien hintojen vertailu kohteiden välillä ei merkitse mitään siellä, missä yksikään kohde ei kanna yhtiön velkaa. Eikä taloyhtiön taseella, suomalaisen kaupan informatiivisimmalla asiakirjalla, ole lainkaan vastinetta: caderneta predial ja certidão de registo predial kuvaavat kohdetta ja siihen kirjattuja rasitteita, eivät yhtiön taloutta.
Miksi suomalainen ostaja päätyy 7,5 prosenttiin?
Verotuksellinen asuinpaikka, eikä säännössä muuta.
17.º artiklan 10 kohta, sellaisena kuin se on kirjoitettu konsolidoidussa Decreto-Lei n.º 97/2026:ssa, asettaa kannaksi "aina 7,5 %", kun ulkomailla asuva hankkii kaupunkialueen asuinkohteen, ja lisää ettei mitään vapautusta tai alennusta sovelleta. Tuo loppulause maksaa enemmän kuin itse verokanta, sillä se vie pöydästä IMT Jovemin eli nuoren ostajan huojennuksen ja kaiken muunkin, mitä koodeksi tarjoaa.
Laki nimeää sitten kolme ulospääsyä: olit jo verotuksellisesti asuva henkilöverotuksen koodeksin 16.º artiklan nojalla; sinusta tulee verotuksellisesti asuva kahden vuoden kuluessa; tai vuokraat kohteen asumiskäyttöön kuuden kuukauden kuluessa vuokralla, joka on enintään 2,5 kertaa vuoden 2026 vähimmäiskuukausipalkka, ja pidät sen vuokrattuna 36 kuukautta ensimmäisen viiden vuoden aikana.
Kahdessa jälkimmäisessä 17.º artiklan 11 kohta panee Autoridade Tributárian mitätöimään erotuksen tavanomaiseen progressiiviseen asteikkoon nähden, mutta vain "asianosaisen hakemuksesta", ja 17.º artiklan 12 kohta antaa hakemukselle kuusi kuukautta siitä päivästä, jona sinusta tulee maassa asuva tai jona vuokrasopimus allekirjoitetaan. 300 000 euron asunnossa pelissä on 22 500 euroa IMT-veroa, laskutoimitus julkaistulla kannalla. Anna kuuden kuukauden kulua umpeen, ja se on yksinkertaisesti mennyttä.
Suomi poisti yhden huojennuksen 2024. Portugali poistaa koko luokan.
Suomalaiset ostajat ovat jo eläneet tästä pienemmän version.
Verohallinto toteaa suoraan, että ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 ja että se säilyy enää vain, jos sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen tuota päivää. Tänään ensiasuntonsa ostava suomalainen maksaa veron, jota aiempi ikäluokka ei maksanut.
Portugalin versio on laajempi. Ulkomailla asuminen ei poista yhtä huojennusta vaan koko niiden luokan. IMT Jovem ja jokainen muu koodeksin vapautus tai alennus ovat poissa käytöstä riippumatta ostajan iästä, hinnasta ja siitä, onko kyseessä ensiasunto.
Kuka ilmoittaa veron ja kuka tarvitsee veroedustajan?
Suomessa ostaja hoitaa sen omasta aloitteestaan, Portugalissa vero määrätään ja erääntyy sitten tietyn ikkunan sisällä.
Verohallinto antaa ostajan ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron oma-aloitteisesti OmaVerossa. Portugali määrää IMT:n ja sallii saman asetuksen muuttaman 36.º artiklan nojalla maksun määräämispäivänä tai 30 päivän kuluessa siitä, kun se aiemmin erääntyi heti. Leimavero kulkee rinnalla: PwC Portugalin vuoden 2026 vero-oppaan mukaan kaupan Imposto do Selo on 0,8 prosenttia eli tuossa 300 000 euron asunnossa 2 400 euroa lisää.
Yhdeltä velvollisuudelta suomalainen säästyy. Portugalin veroviranomaisen ohjeistus veroedustuksesta toteaa, että EU-maassa, Norjassa, Islannissa tai Liechtensteinissa asuville representante fiscalin nimeäminen tai sähköisiin tiedoksiantoihin liittyminen on aina vapaaehtoista, kun taas kolmannessa maassa asuvien portugalilaisen kiinteistön omistajien on tehtävä jompikumpi. EU-jäsenyys ratkaisee tämän kysymyksen eikä yhtään muuta. 7,5 prosenttia on asuinpaikkatesti, ja se tavoittaa suomalaisen täsmälleen kuten britinkin.
Mitä pitää ratkaista ennen allekirjoitusta
Kaksi kysymystä asettaa verokannan, eikä kumpikaan koske asuntoa: tuletko olemaan verotuksellisesti Portugalissa asuva ja vuokrataanko kohde. Vuokrausreitin kello käynnistyy sinä päivänä, jona vuokrasopimus allekirjoitetaan, eikä sinä päivänä, jona asiaa tulee kysyneeksi. Kannattaa tietää myös, ettei yksikään portugalilainen lähde julkaise asuntokauppoja ostajan kansalaisuuden mukaan, joten suomalaista lukua ei tässä ole syystä.
Emme anna osto- tai myyntineuvoja, eikä mikään edellä sano, kannattaako portugalilainen asunto ostaa. Tarkistettava osuus on lyhyt: 7,5 prosenttia ulkomailla asuville, ei minkäänlaista huojennusta, kolme poikkeusta ja palautus, jota on haettava kuuden kuukauden sisällä.
AiMYNDi lukee ilmoituksen, talousluvut ja oikeudelliset asiakirjat tietystä kohteesta, jotta se, minkä taloyhtiön raportti olisi kotona kertonut, näkyy ennen sitoutumista. Voit ensin katsoa esimerkin siitä, miltä raportti näyttää.