Licencia de primera ocupación: het papier dat water en licht eisen

De akte is getekend, de sleutels zijn van jou, en het energiebedrijf opent geen contract. Het document dat het wil zien heeft in Spanje vier namen, met achter elke naam een andere wet.

De licencia de primera ocupación is de gemeentelijke bevestiging dat een opgeleverd gebouw bewoond mag worden. De Spaanse regio's regelen het ieder anders: Catalonië en de Balearen geven een cédula de habitabilidad af met een vervaldatum, Valencia en Andalusië werken inmiddels met een declaración responsable die bij de gemeente wordt ingediend, en in alle vier mogen de nutsbedrijven een woning zonder dat papier niet aansluiten.

Catalonië: een cédula die 25 of 15 jaar leeft

De Catalaanse woningwet, de Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, bepaalt in artikel 26 dat een woning de cédula de habitabilidad nodig heeft voordat zij bewoond mag worden, dat de verkoper bij elke verkoop, verhuur of ingebruikgeving, ook bij tweede en latere overdrachten, een geldige cédula moet overhandigen, en dat elektriciteits-, water-, gas- en telecombedrijven haar moeten eisen voordat zij een contract sluiten. Artikel 26.5 bis voegt een waarschuwing toe die je twee keer moet lezen: de cédula bewijst alleen de technische bewoonbaarheid en legaliseert geen gebouw onder het bouwrecht, en als bij de aanvraag twijfel ontstaat over de planologische legaliteit moet dat op de cédula worden vermeld en moet de notaris de koper inlichten. Artikel 132 verplicht de notaris de cédula te eisen voordat hij een overdracht verlijdt, tenzij de koper de verkoper uitdrukkelijk ontslaat omdat de woning wordt gerenoveerd of gesloopt of niet als woning zal dienen.

Het Decret 141/2012 van de Generalitat vult de details in. Artikel 8 onderscheidt drie soorten, eerste bewoning voor nieuwbouw, tweede bewoning voor bestaande woningen en eerste bewoning na renovatie, en artikel 9 geeft de cédula een looptijd van 25 jaar voor nieuwbouw en 15 jaar voor tweede bewoning en renovatie. Artikel 11 herhaalt de regel voor de nutsbedrijven, en artikel 13 maakt de Agència de l'Habitatge de Catalunya de uitgever. De procedure voor tweede bewoning van het agentschap vereist een bewoonbaarheidsverklaring, getekend door een architect of technisch architect, kost 20,90 euro per woning aan het loket of 14,65 euro online, en wordt binnen 30 werkdagen afgehandeld.

Valencia: een vergunning die vernieuwd moet worden, ingediend als verklaring

De Valenciaanse woningwet, de Ley 8/2004 de la Vivienda, maakt in artikel 5 de gemeentelijke licencia de ocupación tot voorwaarde om een woning te bewonen en verbiedt water-, elektriciteits-, gas- en telecombedrijven een contract te sluiten en te leveren zonder bewijs ervan. De termijn staat in de bouwkwaliteitswet, de Ley 3/2004, LOFCE, artikel 33.2: tien jaar na de eerste vergunning is vernieuwing nodig bij de tweede of elke latere overdracht en bij elk nieuw water-, gas- of elektriciteitscontract, en artikel 34 koppelt de vernieuwing aan een verklaring van een technicus dat de woning nog aan de voorwaarden van de eerdere vergunning voldoet. Artikel 16 van de woningwet zet de vergunning bij de documenten die de verkoper van een opgeleverde woning moet overhandigen, en de artikelen 17 en 18 maken haar tot voorwaarde voor verhuur.

De procedure veranderde met de ruimtelijke wet. Artikel 233 van de geconsolideerde TRLOTUP, Decreto Legislativo 1/2021, onderwerpt de eerste bewoning van voltooide gebouwen en de tweede en volgende bewoning van woningen aan een declaración responsable in plaats van een vergunning, ingediend bij de gemeente met het certificaat van de technicus. De vergunning blijft het document waar nutsbedrijven en notaris naar vragen; veranderd is de weg om het te krijgen.

Andalusië: een declaración responsable die de nutsbedrijven moeten zien

De Andalusische ruimtelijke wet, de LISTA, Ley 7/2021, plaatst bewoning en gebruik van gebouwen in artikel 138 onder een declaración responsable: onder d) voor gebouwen die onder een bouwvergunning of bouwverklaring zijn voltooid en daarmee overeenstemmen, onder e) voor bestaande gebouwen op stedelijke grond die aan het plan voldoen of in de rechtspositie fuera de ordenación verkeren en niet zijn verbouwd. Artikel 142 is de hefboom. Nutsbedrijven mogen alleen een voorlopig contract sluiten tegen de bouwvergunning en het definitieve contract voor elektriciteit, water, gas of telecom alleen tegen de licencia de ocupación o utilización, de declaración responsable of de mededeling, met de bijbehorende stukken. Hetzelfde artikel aanvaardt in plaats daarvan het besluit dat een gebouw asimilado a fuera de ordenación verklaart, of de certificering voor gebouwen die vóór de grondwet van 1975 zijn voltooid.

De Balearen: een cédula van tien jaar van de eilandraad

Op de eilanden is het document opnieuw een cédula de habitabilidad, geregeld in Decret 145/1997 en afgegeven door elke Consell Insular. Artikel 7 van het decreet verbiedt water-, riool-, elektriciteits-, gas- en telefooncontracten voor een gebouw, woning of bedrijfsruimte zonder geldige cédula, artikel 8 onderscheidt drie soorten, eerste bewoning, vernieuwing en carència voor werken die vóór 1 maart 1987 zijn voltooid, en artikel 13 laat elke cédula tien jaar na afgifte vervallen, ongeacht wie de woning bezit of bewoont. De Consell Insular de Menorca rekent 25,24 euro per woning voor een vernieuwde cédula, op basis van een technisch certificaat en een gedateerde foto.

Wat een koper uit het buitenland hiermee doet

Vraag het document onder zijn regionale naam vóór de arras, niet na de akte: cédula in Catalonië en op de Balearen, licencia of declaración responsable de ocupación in Valencia, declaración responsable de ocupación o utilización in Andalusië. Leg de datum naast de geldigheidstermijn van de regio, want voor de nutsbedrijven is een verlopen cédula een ontbrekende. Onthoud artikel 26.5 bis van de Catalaanse wet: een geldige cédula bewijst niet dat het gebouw of de aanbouw ooit vergund is, en de nota simple van het kadaster is de plek waar lasten en planologische aantekeningen opduiken. De andere Spaanse controle die kopers verrast, de bewoningsstatus van het pand zelf, staat in onze gids over het okupa-risico.

Vraag de verkoper om het bewoningsdocument met datum, samen met de nota simple, en laat de wet van de regio zeggen of het nog leeft. AiMYNDi leest beide tegen de regionale regels en markeert een verlopen of ontbrekende vergunning naast de prijs.