Huis kopen in Spanje als Nederlander: geen bedenktijd
Nederlanders zijn de op een na grootste groep buitenlandse kopers in Spanje. De drie dagen bedenktijd bestaan daar niet, en de notaris werkt niet voor u.
In Nederland heeft u drie dagen bedenktijd na ondertekening. In Spanje heeft u die niet.
Nederlanders zijn de op een na grootste groep buitenlandse kopers van Spaanse woningen: 6,77% van alle aankopen door buitenlanders en 1.462 transacties in het vierde kwartaal van 2025, volgens het Colegio de Registradores. Het Spaanse proces mist twee beschermingen die een Nederlandse koper vanzelfsprekend vindt: de wettelijke bedenktijd, en een notaris die de hele transactie draagt.
| Nationaliteit koper | Aandeel (%) | |
|---|---|---|
| Brits | 7.9% | |
| Nederlands | 6.8% | |
| Duits | 6.7% | |
| Marokkaans | 5.8% | |
| Roemeens | 5.5% | |
| Italiaans | 5.3% | |
| Frans | 4.9% | |
| Belgisch | 4.4% |
Waar is de bedenktijd gebleven?
Het Spaanse recht kent een particuliere koper van een woning geen equivalent toe van de Nederlandse wettelijke bedenktijd van drie dagen. Wat ervoor in de plaats komt is een contract, geen recht.
Het instrument heet contrato de arras, het aanbetalingscontract dat voor de akte wordt getekend. In de gebruikelijke vorm, arras penitenciales, kopen beide partijen het recht om terug te treden en beide betalen ervoor: een koper die zich terugtrekt verliest de aanbetaling, een verkoper die zich terugtrekt betaalt het dubbele terug. De aanbetaling ligt vaak rond 10% van de prijs.
Let goed op het verschil. De Nederlandse bedenktijd is gratis en automatisch. De Spaanse arras is een geprijsde, symmetrische uitstap waarover u onderhandelt. Een Nederlandse koper die arras tekent in de veronderstelling nog enkele dagen te kunnen nadenken, heeft de aanbetaling al vastgelegd.
De notario is niet uw notaris
Een Spaanse notario is een openbaar ambtenaar die controleert of de akte rechtsgeldig is en of partijen zijn wie zij zeggen te zijn. Daar houdt de taak op.
De notario treedt niet op voor de koper, onderhandelt niet, en is er niet verantwoordelijk voor u te vertellen dat de vereniging een bijzondere heffing in voorbereiding heeft of dat de omschrijving in het register afwijkt van de advertentie. Een Nederlandse notaris draagt veel meer van de transactie, inclusief de levering en de nota van afrekening. Aannemen dat dat in Spanje ook zo werkt, is de duurste aanname die een Nederlandse koper maakt.
Het document dat wel beschermt is de nota simple, het uittreksel uit het Registro de la Propiedad met de eigenaar en de lasten. Het is goedkoop en u kunt het opvragen voordat u iets tekent.
Wat een EU-koper in Spanje waard is
Ongeveer vijf procentpunt per jaar op huurinkomsten, plus het recht om kosten af te trekken.
Omdat Nederland in de EU zit, betaalt een Nederlandse eigenaar die een Spaanse woning verhuurt inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, de Impuesto sobre la Renta de no Residentes of IRNR, tegen 19% over de winst in plaats van de 24% over de bruto huur die geldt voor inwoners van derde landen. De Agencia Tributaria stelt dat onderscheid vast, en artikel 24.6 van die wet geeft inwoners van de EU en de EER het recht kosten af te trekken die rechtstreeks met het Spaanse inkomen samenhangen.
Ter vergelijking: de Nederlandse overdrachtsbelasting op een tweede woning is 8% vanaf 1 januari 2026, dus op een Nederlands vakantiehuis van 400.000 euro is dat alleen al 32.000 euro, volgens de tarieventabel van de Belastingdienst. Op een woning van 400.000 euro is dat verschil echt geld: 6% in Madrid is 24.000 euro en 10% in Catalonië is 40.000 euro, een verschil van 16.000 euro bij dezelfde prijs. Valencia verlaagde het algemene tarief op 1 juni 2026 van 10% naar 9% via Ley 5/2025, met nog altijd 11% boven een miljoen euro. Dit is gerekend op de gepubliceerde regionale tarieven.
| Regio | ITP-tarief (%) | |
|---|---|---|
| Madrid | 6.0% | |
| Canarische Eilanden | 6.5% | |
| Andalusië | 7.0% | |
| Murcia | 7.8% | |
| Balearen (vanaf) | 8.0% | |
| Valencia | 9.0% | |
| Catalonië (vanaf) | 10.0% |
Bij verkoop is het tarief voor iedereen gelijk. De instructies bij Modelo 210 zetten winst uit vervreemding van vermogensbestanddelen op 19%, zonder onderscheid naar waar de verkoper woont, en de koper houdt 3% van de prijs in via Modelo 211 als voorschot op de aanslag van de verkoper.
Wat u in handen wilt hebben voor u de arras tekent
Drie documenten beantwoorden het meeste wat een Nederlandse koper niet uit de advertentie kan halen: de nota simple, de laatste aanslag van de IBI met de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting, en een verklaring van de comunidad de propietarios dat de verkoper niets openstaan heeft. Schulden aan de vereniging blijven aan het pand kleven, dus een openstaand saldo wordt het probleem van de nieuwe eigenaar.
Wij geven geen koop- of verkoopadvies, en niets hierboven zegt of een Spaanse woning een goede aankoop is. Wat de bronnen wel dragen is controleerbaar: geen wettelijke bedenktijd, in plaats daarvan een aanbetalingscontract met symmetrische boetes, 19% IRNR over de winst voor een EU-eigenaar, 19% over de verkoopwinst voor iedereen, en 3% inhouding bij verkoop. Voor het Zweedse proces schreven wij eerder over bieden en het koopproces voor Nederlandse kopers.
AiMYNDi leest de advertentie, de verenigingsstukken en de juridische documenten van een concreet pand, zodat een aanstaande heffing of een last in het register zichtbaar wordt vóór de arras in plaats van erna. U kunt eerst een voorbeeld van een rapport bekijken.