Nota simple in Spanje: zo lees je het uittreksel vóór je betaalt

De advertentie belooft drie slaapkamers, 95 vierkante meter en geen schulden. Het eigendomsregister zegt misschien iets anders.

De nota simple is het informatieve uittreksel uit het Spaanse Registro de la Propiedad, het eigendomsregister. Het Colegio de Registradores, de beroepsorganisatie van de registerhouders, stelt dat het de woning identificeert, de houder of houders van de ingeschreven rechten noemt, zoals volle eigendom, hypotheek of vruchtgebruik, en de omvang, aard en beperkingen daarvan beschrijft. Online kost het 9,02 euro plus belasting en is het meestal binnen twee uur klaar.

Wat staat er in een nota simple?

Vier dingen, volgens de onlinedienst van de registerhouders: de identificatie van de woning, de identiteit van de houders van ingeschreven rechten, de aard en omvang van die rechten, en de lasten en beperkingen die op de woning rusten. In de praktijk is dat waar een buitenlandse koper voor het eerst een nog ingeschreven hypotheek ziet, een beslag, een vruchtgebruik dat iemand anders er laat wonen, of een ingeschreven oppervlakte die niet klopt met de advertentie.

Dezelfde dienst is duidelijk over de status van het document: het heeft een louter informatieve waarde en bevestigt de inhoud van de registerinschrijvingen niet. Het wordt per e-mail als pdf geleverd, en je kunt het aanvragen via de unieke registercode van de woning, via de kadastrale referentie, via het identiteitsnummer van de eigenaar of via het adres.

Wat bewijst het niet?

Eigendom, in juridische zin. Het Colegio de Registradores onderscheidt de nota simple van de certificación registral: de certificering is een openbaar document, ondertekend door de registerhouder, dat de inhoud van het register bevestigt en tegenover iedereen werkt. De nota simple beperkt zich tot de houders, rechten en lasten die op het moment van de aanvraag gelden en draagt geen handtekening. De registerhouders merken op dat banken een nota simple accepteren voor een eerste hypotheekbeoordeling, terwijl de certificering juridisch het enige middel is om een ingeschreven recht tegenover derden te bewijzen.

Voor een koper zit het praktische gevolg in de timing. Een nota simple beschrijft één moment. Een last die de week erna wordt ingeschreven, staat er niet in, en daarom vraagt de notaris vóór de akte verse gegevens op.

Welke schulden staan er nooit in?

Die van de vereniging van eigenaren. Artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal, de wet op het appartementsrecht, maakt de koper van een appartement of bedrijfsruimte met de woning zelf aansprakelijk voor wat vorige eigenaren aan de comunidad de propietarios verschuldigd zijn voor algemene kosten, tot het deel van het jaar waarin de koop plaatsvindt en de drie voorgaande kalenderjaren. Het artikel voegt de woorden toe die tellen voor wie het register leest: dit geldt ook wanneer de titel van de koper is ingeschreven in het Registro de la Propiedad.

Hetzelfde artikel geeft de koper een schild. In de openbare akte moet de verkoper verklaren dat de bijdragen aan de vereniging betaald zijn, of aangeven wat hij verschuldigd is, en moet hij een verklaring over de schuldpositie overleggen die binnen zeven kalenderdagen is afgegeven door degene die als secretaris optreedt, met goedkeuring van de voorzitter. Zonder die verklaring mag de notaris de akte niet verlijden, tenzij de koper er uitdrukkelijk afstand van doet. Die afstandsverklaring is de zin om naar te zoeken in een conceptakte.

Klopt het register met het kadaster?

Niet altijd, en daar bestaat een procedure voor. Sinds Ley 13/2015 hebben de Dirección General del Catastro, de kadasterautoriteit, en het register een coördinatiesysteem waarin het register de gegeorefereerde grafische beschrijving van de woning overneemt met de kadastrale kaart als basis. Het Catastro stelt dat zodra de kadastrale grafische weergave is ingeschreven, de woning grafisch gecoördineerd is en de ligging, grenzen en oppervlakte voor alle juridische doeleinden als juist worden vermoed.

Een nota simple bevat de kadastrale referentie wanneer die is vastgelegd, dus een eerste controle is of de ingeschreven oppervlakte en de kadastrale oppervlakte dezelfde woning beschrijven. Waar ze verschillen, laat de coördinatiestatus zien of iemand ze op elkaar heeft afgestemd.

Hoe vraag je het aan, en in het Engels?

Rechtstreeks bij de registerhouders. Het Colegio de Registradores noemt als officiële kosten 9,02 euro plus btw bij aanvraag via zijn platform, met een gemiddelde levertijd van minder dan twee uur. De onlinedienst biedt een Engelse vertaling voor 30 euro per document, en incidentele gebruikers hebben geen abonnement nodig. Het alternatief is persoonlijk langsgaan bij het bevoegde register.

Wij geven geen koopadvies. Wat de gepubliceerde regels ondersteunen is dit: de nota simple laat zien wie eigenaar is en wat er op één moment tegen de woning is ingeschreven, ze laat geen verenigingsschulden zien die de wet toch aan het appartement koppelt, en ze bewijst op zichzelf geen eigendom. AiMYNDi leest de nota simple, de kadastrale gegevens en de verklaring van de vereniging samen en markeert de afwijkingen in het Nederlands. Een voorbeeld van hoe een rapport eruitziet toont de opbouw van het juridische deel, en de gids voor Nederlanders die een huis kopen in Spanje behandelt de rest van het traject.