Huis kopen in Italië als Nederlander: geen 3 dagen bedenktijd
Artikel 7:2 BW geeft drie dagen vanaf de terhandstelling van de akte. Italië geeft er geen, heft 9% op een tweede woning en houdt de caparra die u betaalde.
Het Nederlandse recht geeft u een getekende akte en daarna drie dagen om die te verscheuren. Het Italiaanse recht geeft u een getekend contract en houdt de aanbetaling die u erbij deed.
Die drie dagen komen uit artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, en ze beginnen zodra de akte in uw handen ligt, niet bij ondertekening. Italië kent geen vergelijkbaar venster. De verplichting valt daar bij het contratto preliminare, het compromesso, en de overdrachtsbelasting valt op 9% voor een tweede woning tegenover 8% thuis.
| Wat wordt gekocht | Tarief (%) | |
|---|---|---|
| Nederland, overige onroerende zaken | 10.4% | |
| Italië, tweede woning van een particulier | 9.0% | |
| Nederland, woning waar u niet zelf gaat wonen | 8.0% | |
| Italië, met prima casa korting | 2.0% | |
| Nederland, woning waar u zelf gaat wonen | 2.0% |
Wat geeft artikel 7:2 u precies?
Schriftelijke vorm, een fysieke overhandiging en een uitweg van drie dagen, in die volgorde. Het Burgerlijk Wetboek eist dat de koop van een woning schriftelijk wordt aangegaan wanneer de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De tussen partijen opgemaakte akte, of een afschrift daarvan, moet vervolgens aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen een gedateerd ontvangstbewijs. Vanaf die terhandstelling lopen drie dagen waarin de koper de koop mag ontbinden.
De bepaling sluit ook het voor de hand liggende gat. Komt er nadat de koper van dat recht gebruik heeft gemaakt binnen zes maanden tussen dezelfde partijen opnieuw een koop over dezelfde zaak tot stand, dan ontstaat het recht volgens het artikel niet opnieuw. En het reikt verder dan stenen: dezelfde regels gelden voor de koop van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die recht geven op het gebruik van een woning.
De Nederlandse bescherming is dus automatisch, gratis en bewust lastig te omzeilen.
Wat staat daar in Italië tegenover?
Een onderhandeld contract en geld dat al van uw rekening af is. Het compromesso wordt privé tussen koper en verkoper getekend, er gaat op dat moment een caparra van hand tot hand, en geen enkele ambtsdrager is erbij aanwezig.
De Italiaanse fiscus behandelt die private stap als een echte en niet als een voorbereiding. Uitleg van de Agenzia delle Entrate laat zien dat belasting die over de caparra is geheven bij registratie van het preliminare, later in mindering komt op het bedrag dat bij de akte verschuldigd is. Een document dat al belastinginkomsten oplevert, is geen concept.
Het verschil gaat niet echt over tijd. Het Nederlandse recht geeft u een recht. De Italiaanse praktijk geeft u een afspraak, en de voorwaarden moeten vóór ondertekening gelezen worden en niet erna.
Waarom het Nederlandse tarief afhangt van wat u zegt te gaan doen
De Belastingdienst koppelt de overdrachtsbelasting aan het beoogde gebruik en niet aan het soort gebouw. Het tarief is 2% voor een woning waarin de koper zelf voor langere tijd gaat wonen en waarvoor de startersvrijstelling niet geldt, 8% voor een woning waarin de koper niet zelf voor langere tijd gaat wonen, met als voorbeelden een tweede woning, een vakantiewoning of een woning voor verhuur, en 10,4% voor overige onroerende zaken zoals onbebouwde percelen en bedrijfspanden.
In dat derde tarief zit een val die Nederlandse kopers eerder thuis dan in Italië tegenkomen. De Belastingdienst plaatst een garage die tegelijk met de woning wordt gekocht in de kolom van 8% en een garage die apart wordt gekocht in die van 10,4%. Dezelfde garage, dezelfde koper, vier punten verschil.
Italië sorteert diezelfde aankoop op een heel andere vraag. Het tarief hangt af van de vraag of de prima casa korting geldt, niet van wat u met de kamers van plan bent.
De ene Italiaanse keuze, en hoelang u ervoor heeft
Niet lang. Onder de regel prezzo-valore mag een particuliere koper van een woning de registratiebelasting laten berekenen over de valore catastale, de kadastrale waarde, in plaats van over de overeengekomen prijs. De Agenzia delle Entrate laat de koper dat verzoek aan de notaio doen binnen de koopakte zelf en weigert het in een latere aanvullende akte. Wie het moment mist, houdt de prijs voorgoed als grondslag.
De cijfers eromheen zijn eenvoudig genoeg: 9% imposta di registro op een tweede woning van een particuliere verkoper, 2% waar de prima casa korting geldt, een imposta ipotecaria en een imposta catastale van elk 50 euro, en een ondergrens van 1.000 euro onder de evenredige belasting. Op een aankoop van 400.000 euro is dat 36.000 euro in Italië tegenover 32.000 euro aan overdrachtsbelasting bij het Nederlandse tarief van 8%, beide berekend op de gepubliceerde tarieven.
Artikel 16 van de preleggi maakt de burgerlijke rechten van een buitenlander in Italië afhankelijk van wederkerigheid, maar de Consiglio Nazionale del Notariato plaatst burgers van de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte daarbuiten, dus een Nederlandse koper krijgt die toets nooit.
Wie draagt de overdracht eigenlijk?
In Nederland doet één kantoor dat. De notaris brengt de overdracht tot en met de inschrijving bij het Kadaster en wikkelt het geld af. Italië verdeelt datzelfde werk over een privaat en een publiek deel: koper en verkoper binden zichzelf alleen bij het compromesso, en de notaio verschijnt daarna om het rogito op te maken, na een visura catastale bij het Catasto en een visura ipotecaria bij de registers van hypotheken en beslagen, en schrijft de akte vervolgens in bij de Agenzia delle Entrate en het Catasto.
Dat lezen als vertraging is de fout. De notaio werkt grondig, maar komt ná de beslissing in plaats van eromheen.
Wat Italië jaarlijks in rekening brengt
Drie terugkerende posten, geen daarvan gekoppeld aan wat u betaalde: de spese condominiali van het gebouw, de TARI oftewel de tassa sui rifiuti, de afvalheffing, en de IMU, de imposta municipale propria.
| Positie in de bandbreedte | IMU tarief (%) | |
|---|---|---|
| Minimum dat een comune mag vaststellen | 0.00% | |
| Nationaal basistarief | 0.86% | |
| Maximum dat een comune mag vaststellen | 1.06% | |
| Maximum ter vervanging van de oude TASI verhoging | 1.14% |
Het Ministero dell'Economia e delle Finanze publiceert die cijfers op grond van legge 160/2019, artikel 1 comma 754: 0,86% als basis voor een woning die niet de hoofdverblijfplaats is, 1,06% als plafond van de comune, en 1,14% waar de oude TASI verhoging gold. Welk cijfer u treft, wordt op het gemeentehuis beslist.
Wat u vóór het compromesso regelt
Behandel het compromesso als de koopakte en de bedenktijd tegelijk, want het doet het werk van allebei zonder u het tweede te geven. Het codice fiscale, de registerpositie en de keuze over prezzo-valore moeten allemaal aan deze kant van die handtekening rond zijn.
Goed om te weten voordat u gaat zoeken: Italië publiceert geen uitsplitsing van kopers naar nationaliteit, dus een officiële telling van Nederlandse eigenaren bestaat niet bij het Osservatorio del Mercato Immobiliare, de Banca d'Italia, ISTAT of de Consiglio Nazionale del Notariato.
Wij geven geen koop- of verkoopadvies, en niets hier zegt of een Italiaanse woning de moeite waard is. Wat de bronnen dragen: schriftelijke vorm, terhandstelling en drie dagen ontbindingsrecht op grond van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek, zonder herleving binnen zes maanden tussen dezelfde partijen, Nederlandse tarieven van 2%, 8% en 10,4% naar beoogd gebruik, 9% imposta di registro op een Italiaanse tweede woning van een particulier tegenover 2% met de prima casa korting, een kadastrale grondslag alleen als u die in de akte opeist, en een jaarlijkse IMU tussen 0 en 1,06%.
AiMYNDi leest de advertentie, de stukken van het condominio en de juridische papieren van een concrete woning, zodat een inschrijving in het register of een aankomende extra bijdrage naar boven komt terwijl het compromesso nog niet is getekend. U kunt eerst een voorbeeld bekijken van hoe een rapport eruitziet.