Huis kopen in Portugal als Nederlander: 7,5% IMT, geen bedenktijd
Wie niet in Portugal woont betaalt 7,5% IMT zonder enige vrijstelling, en de drie dagen bedenktijd uit het Nederlandse recht bestaan daar niet.
Het Nederlandse recht geeft een woningkoper drie dagen om na ondertekening terug te treden, gratis en vanzelf. Portugal kent zo'n venster niet, en rekent een koper die er niet woont 7,5% om binnen te komen.
Decreto-Lei n.º 97/2026 legde het tarief voor niet-ingezeten kopers van Portugese woningen vast op een vlakke 7,5%, en zette in dezelfde beweging elke vrijstelling en vermindering buiten werking. Wat telt is waar u fiscaal woont, niet welk paspoort u draagt. Er blijven drie uitzonderingen over, en twee daarvan betalen alleen terug op een verzoek binnen zes maanden.
IMT staat voor Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, de belasting die eenmalig wordt geheven wanneer een Portugees pand van eigenaar wisselt. Het is het werk dat de overdrachtsbelasting thuis doet, met één verschil dat door alles hieronder loopt: het Nederlandse tarief volgt waarvoor u de woning gaat gebruiken, en het Portugese tarief volgt waar u woont.
| Wat u koopt | Tarief (%) | |
|---|---|---|
| Nederland, woning waarin u zelf woont | 2.0% | |
| Portugal, koper die er niet woont | 7.5% | |
| Nederland, tweede woning of verhuur | 8.0% |
Waar is de bedenktijd gebleven?
Die heeft geen Portugese tegenhanger, en wat ervoor in de plaats komt moet u uitonderhandelen in plaats van opeisen.
Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek doet twee dingen voor een particuliere koper van een Nederlandse woning. Het eist dat de koop schriftelijk wordt aangegaan, en het geeft de koper drie dagen vanaf de terhandstelling van de akte om de koop te ontbinden, zonder opgaaf van reden en zonder boete. Het artikel sluit zelfs het voor de hand liggende gat aan de andere kant: gebruikt u het recht, dan doet een nieuwe koop van dezelfde zaak tussen dezelfde partijen binnen zes maanden het niet herleven.
Portugal vervangt een recht door een afspraak. De stap die u vastlegt is het contrato-promessa de compra e venda, de voorlopige koopovereenkomst, getekend met een sinal, een aanbetaling waarvan de sancties bijten bij de partij die terugtreedt. De escritura pública voor een notário volgt later, net als de inschrijving bij de Conservatória do Registo Predial. Een Nederlandse koper die tekent in de verwachting van drie dagen bezinning heeft de aanbetaling al in de waagschaal gelegd, en de stukken die een pauze hadden gerechtvaardigd, de caderneta predial en de certidão de registo predial, zijn vooraf te krijgen maar komen alleen als u erom vraagt.
Waarom komt een Nederlandse koper op 7,5% uit?
De toets is de fiscale woonplaats, toegepast zonder te kijken naar nationaliteit of naar waar de woning voor dient.
Artikel 17.º lid 10 van de Código do IMT zet in de geconsolideerde Decreto-Lei n.º 97/2026 het tarief op "altijd 7,5%" bij verkrijging van stedelijke woonruimte door iemand die er niet woont, en bepaalt dat geen vrijstelling of vermindering van toepassing is. De tweede helft van die zin haalt het IMT Jovem weg, de regeling voor jonge kopers, en elke andere tegemoetkoming in het wetboek.
Drie uitzonderingen staan in dezelfde bepaling: u was al fiscaal inwoner op grond van artikel 16.º van de wet op de inkomstenbelasting; u wordt binnen twee jaar fiscaal inwoner; of u verhuurt de woning binnen zes maanden voor bewoning tegen een huur van ten hoogste 2,5 maal het maandelijkse minimumloon voor 2026, en houdt haar 36 maanden verhuurd in de eerste vijf jaar.
Geldt de tweede of derde, dan laat artikel 17.º lid 11 de Autoridade Tributária het meerdere boven de progressieve schaal vernietigen, maar uitsluitend "op verzoek van de belanghebbende", en artikel 17.º lid 12 geeft zes maanden vanaf het inwoner worden of vanaf het tekenen van het huurcontract. Bij een appartement van 400.000 euro hangt 30.000 euro aan IMT af van de vraag of dat verzoek wordt ingediend, gerekend op het gepubliceerde tarief. Artikel 36.º van hetzelfde decreet verzacht wel de betaalkant en staat betaling toe op de dag van de aanslag of binnen de 30 dagen daarna.
De startersvrijstelling is precies wat Portugal wegneemt
De Nederlandse vrijstelling laat het duidelijkst zien wat "geen vrijstelling of vermindering" in de praktijk betekent.
De Belastingdienst stelt vier voorwaarden aan de startersvrijstelling: u verkrijgt een woning waarin u zelf voor langere tijd gaat wonen, u bent meerderjarig en jonger dan 35 op dat moment, u hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt, en de woningwaarde is niet hoger dan 555.000 euro. Die waarde leest de dienst als de waarde in het economisch verkeer inclusief aanhorigheden als een tuin, schuur of garage, en het moment van verkrijging legt hij vast op de ondertekening van de notariële leveringsakte.
Portugal kent met het IMT Jovem een vergelijkbare regeling voor jonge kopers, en de regel van 2026 sluit die voor een niet-ingezetene af, ongeacht leeftijd of prijs. Een Nederlandse koper onder de 35 gaat dus van een mogelijke 0% thuis naar een zekere 7,5% in Portugal, en de leeftijd die de ene deur opende doet bij de andere niet ter zake. De zegelbelasting komt er nog bovenop: de belastinggids 2026 van PwC Portugal zet het Imposto do Selo op de aankoop op 0,8%, oftewel 3.200 euro bij dat appartement van 400.000 euro.
Verandert verhuren het Portugese tarief?
Alleen via de uitzondering, en alleen op voorwaarden die het Nederlandse stelsel nooit stelt.
De tarieventabel van de Belastingdienst sorteert Nederlandse kopers op het beoogde gebruik bij de notaris: 2% voor een woning waarin u zelf woont, 8% voor een tweede woning of een woning die u verhuurt, en 10,4% waar het pand helemaal geen woning is. U verklaart het gebruik, het tarief staat vast, en daarmee is het klaar.
Portugal begint iedereen die er niet woont op dezelfde 7,5% en maakt van verhuren daarna een weg terug in plaats van een tarief. Die weg vergt een huurcontract binnen zes maanden, een gemaximeerde huur en 36 maanden verhuur verspreid over vijf jaar, waarbij de teruggaaf nog steeds van dat verzoek afhangt. Eén verplichting ontloopt een Nederlandse eigenaar wel: de toelichting van de Portugese belastingdienst op fiscale vertegenwoordiging maakt een representante fiscal of elektronische kennisgeving altijd vrijwillig voor wie in een EU-land, Noorwegen, IJsland of Liechtenstein woont, en verplicht voor wie in een derde land woont en er onroerend goed bezit.
Wat u vóór het contrato-promessa moet regelen
Woonplaats en gebruik zijn nu tariefbeslissingen in plaats van leefstijlkeuzes, en de verhuurroute begint te tellen op de dag dat een huurcontract wordt getekend. Over de markt zelf moeten we duidelijk zijn: geen enkele Portugese bron publiceert aankopen naar nationaliteit van de koper, dus een Nederlands kopercijfer valt hier niet te geven.
Wij geven geen advies over kopen of verkopen, en niets hierboven zegt of een Portugese woning de aankoop waard is. De controleerbare kern is klein: 7,5% vlak voor wie er niet woont, geen enkele tegemoetkoming, drie uitzonderingen, en zes maanden om het geld terug te vragen. Ons stuk over de overdrachtsbelasting die naar 8% ging zet het tarief uiteen waarmee u vergelijkt.
AiMYNDi leest de advertentie, de cijfers en de juridische stukken van een concrete woning, zodat wat drie dagen bedenktijd u thuis had opgeleverd op tafel ligt vóór de aanbetaling. U kunt eerst een voorbeeld bekijken van hoe een rapport eruitziet.