Huis kopen in Frankrijk als Nederlander: 6,32% tegen 8%

Nederland verlaagde de overdrachtsbelasting op een tweede woning per 1 januari 2026 naar 8%. Een tweede woning in Frankrijk kost nog steeds minder.

Een Frans huis in de bestaande bouw draagt 5,81% tot 6,32% aan overdrachtskosten, afhankelijk van het département, tegenover 8% op een Nederlandse woning waar u zelf niet gaat wonen. Frankrijk geeft de koper bovendien 10 kalenderdagen om terug te treden, waar de Nederlandse wet er drie geeft. De adder zit elders: aan de Franse rekening hangt een vermogensbelasting.

Is Frankrijk echt goedkoper dan een Nederlandse tweede woning?

Op de aankoopbelasting alleen wel, en dat verschil overleefde de verlaging van 2026. De Belastingdienst stelt de tarieven van de overdrachtsbelasting vast op 2% voor een woning waarin u zelf gaat wonen, 8% in 2026 voor een woning waarin u dat niet doet, tegen 10,4% in 2025, 10,4% voor onroerend goed dat geen woning is, en 0% voor een startersvrijstelling. Frankrijk kent die splitsing niet. Niets in de Franse heffing hangt af van de vraag of u er zelf gaat wonen, van uw nationaliteit of van uw woonland.

De twee stelsels lopen uiteen omdat ze iets anders belasten. Nederland belast het beoogde gebruik. Frankrijk belast de overdracht en rekent het gebruik apart af, via de jaarlijkse taxe foncière en, bij een tweede woning, de taxe d'habitation.

Wat zit er werkelijk in de frais de notaire?

Vooral belasting, net zoals kosten koper vooral belasting is en niet de notaris. De Direction générale des Finances publiques, de Franse directie voor overheidsfinanciën, zet op haar pagina over kopen in de bestaande bouw uiteen dat de droits de mutation à titre onéreux, de heffingen bij een eigendomsovergang, bestaan uit een departementaal recht tussen 1,20% en 4,50% van de prijs, waarvan 4,50% het meest voorkomt, een aanvullende 1,20% voor de gemeenten, en heffings- en inningskosten voor de staat ter hoogte van 2,37% van het departementale recht. Het hoogste totaaltarief komt daarmee op 5,81%, plus een contribution de sécurité immobilière van 0,10%. 5,81% is het door de administratie gepubliceerde plafond, berekend op een departementaal recht van 4,50%. Past men dezelfde onderdelen toe op 5,00%, dan komt daar 6,32% uit, een berekening op die onderdelen en geen gepubliceerd cijfer.

Op een huis van 300.000 euro is dat 17.430 euro bij 5,81% en 18.960 euro bij 6,32%. Hetzelfde huis als Nederlandse tweede woning zou 24.000 euro dragen bij 8%. Dat zijn berekeningen op de gepubliceerde tarieven van beide belastingdiensten.

In welk département u koopt is een echte variabele, geen voetnoot. De officiële Franse fiscale doctrine, BOFiP, houdt vast dat départements het tarief van artikel 1594 D van de Code général des impôts boven 4,50% en tot maximaal 5% mogen verhogen, gedurende drie jaar vanaf 1 april 2025. Service-Public.gouv.fr, de voorlichtingsdienst van de Franse overheid, legt de einddatum op 30 april 2028 en stelt dat elke verhoging door de conseil départemental moet worden vastgesteld.

Hoe lang is de Franse bedenktijd?

Tien kalenderdagen, ruim drie keer de Nederlandse. Rijksoverheid stelt dat een koper drie dagen wettelijke bedenktijd heeft na de koopovereenkomst, waarvan er ten minste twee geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn, ingaand op de dag nadat u het getekende contract heeft ontvangen, zonder opgaaf van reden en zonder vergoeding aan de verkoper.

Service-Public.gouv.fr geeft het Franse cijfer als 10 kalenderdagen voor een niet professionele koper van een woning, te rekenen vanaf de dag na de eerste aanbieding van het getekende compromis of de promesse de vente. De verkoper heeft dat recht niet, en de waarborgsom bedraagt gewoonlijk 10% van de prijs.

Die tien dagen zijn ook het venster waarin de papieren van de verkoper gelezen moeten worden. Service-Public somt de diagnostics op die een Franse verkoper moet leveren in het dossier de diagnostic technique: het diagnostic de performance énergétique, het Franse energielabel dat DPE heet, vanaf 50 vierkante meter woonoppervlak, met een energieaudit bij label E, F of G; een loodverklaring bij een gebouw van voor 1 januari 1949; een asbestverklaring als de bouwvergunning van voor 1 juli 1997 dateert; en de staat van de elektrische binneninstallatie zodra die ouder is dan 15 jaar.

Wat de Franse cijfers niet zeggen

Geen enkele Franse bron publiceert hoeveel Nederlandse kopers er zijn. De Notaires de France hebben de buitenlandse kopers zonder woonplaats in Frankrijk onderzocht op basis van de databanken BIEN en Perval die hun beroepsgroep bijhoudt, over 2005 tot 2015, en ramen die hele groep op gemiddeld ongeveer 2% van de aankopen in de bestaande bouw, 2,6% van 2005 tot 2009 en daarna 1,5%, zo'n 8.380 per jaar. De gepubliceerde aandelen betreffen Britten, Belgen, Italianen, Zwitsers en een samengevoegde Scandinavische groep. Er is geen aparte Nederlandse regel, en dat zeggen we liever dan een cijfer elders te lenen.

De terugkerende kosten zijn waar Frankrijk meer vraagt. Eigendom brengt de Impôt sur la Fortune Immobilière mee, de Franse vermogensbelasting op onroerend goed: de belastingdienst stelt dat iemand die buiten Frankrijk woont uitsluitend belastingplichtig is over Franse onroerende goederen en rechten, boven 1,3 miljoen euro nettowaarde op 1 januari. Verhuren valt er ook onder. De administratie hanteert een minimumtarief op Frans inkomen van niet-inwoners van 20%, oplopend tot 30% boven 29.579 euro belastbaar netto-inkomen voor inkomen ontvangen in 2025, met de mogelijkheid van het lagere taux moyen als de belastingplichtige aantoont dat zijn wereldwijde tarief lager ligt.

Wij geven geen koop- of verkoopadvies, en niets hier zegt of een Frans huis het bezitten waard is. Wat de bronnen dragen, is controleerbaar: 5,81% tot 6,32% tegenover 8% hier, tien dagen bedenktijd in plaats van drie, een voorgeschreven diagnosedossier, een vermogensbelasting vanaf 1,3 miljoen euro en een ondergrens van 20% op Franse huurinkomsten. De Nederlandse kant van die vergelijking behandelden we in ons stuk over de verlaging van 2026. AiMYNDi leest de advertentie, de stukken van de copropriété en de diagnostics van een concrete woning, zodat wat daarin staat binnen die tien dagen aankomt en niet daarna. U kunt eerst een voorbeeld van een rapport bekijken.