Huis kopen in Duitsland als Nederlander: geen bedenktijd
Een Nederlandse koper heeft drie dagen bedenktijd. In Duitsland leest de notaris het contract voor en bent u vanaf die handtekening gebonden.
Een Nederlandse koper tekent de koopakte en heeft daarna drie dagen om er alsnog vanaf te zien. Een Duitse koper tekent voor een Notar en is gebonden zodra de voorlezing is afgelopen.
Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek geeft een particuliere koper drie dagen om de koop te ontbinden nadat de akte is overhandigd. Duitsland kent zo'n venster niet. § 311b lid 1 van het Duitse burgerlijk wetboek maakt het koopcontract zelf notarieel, dus de voorlezing bij de notaris is het moment van binding.
| Waar u koopt, en waarvoor | Tarief (%) | |
|---|---|---|
| Nederland, woning waarin u zelf gaat wonen | 2.0% | |
| Nederland, tweede woning vanaf 1 januari 2026 | 8.0% | |
| Duitsland, federaal basistarief | 3.5% | |
| Duitsland, bovenkant van de reeks die de deelstaten vaststellen | 6.5% |
Bestaat er in Duitsland een bedenktijd?
Die bestaat niet, en de reden is dat Duitsland zijn bescherming eerder inzet. Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek eist dat de koop van een woning door een particuliere koper schriftelijk wordt aangegaan, eist dat de tussen partijen opgemaakte akte aan de koper ter hand wordt gesteld, en geeft de koper vanaf die terhandstelling drie dagen om de koop te ontbinden. De Nederlandse waarborg ligt na de handtekening.
Duitsland zet diezelfde waarborg ervoor. § 311b lid 1 van het Bürgerliches Gesetzbuch, het Duitse burgerlijk wetboek, maakt notariële vastlegging tot geldigheidsvereiste voor elk contract tot overdracht van grond, zodat een Duits koopcontract helemaal geen onderhands stuk is. § 13 lid 1 van het Beurkundungsgesetz, de wet over notariële vastlegging, eist vervolgens dat de hele akte in aanwezigheid van de notaris aan partijen wordt voorgelezen, door hen wordt goedgekeurd en eigenhandig ondertekend.
De wachttijd staat in dezelfde wet, en loopt vooraf. § 17 lid 2a van het Beurkundungsgesetz bepaalt dat bij consumentenovereenkomsten die notarieel moeten worden vastgelegd, de notaris de koper de beoogde tekst in de regel twee weken voor de afspraak ter beschikking stelt, en dat een kortere termijn met redenen in de akte wordt vermeld. Twee weken met het concept, dan een voorlezing, dan geen weg terug.
Wat kost de overdrachtsbelasting daar vergeleken met hier?
Minder dan een Nederlandse tweede woning, meer dan een eerste. De tarieventabel van de Belastingdienst zet de overdrachtsbelasting op 2 procent voor een woning waarin u zelf gaat wonen en op 8 procent vanaf 1 januari 2026 voor een woning waarin u dat niet doet. § 11 van het Grunderwerbsteuergesetz zet de Grunderwerbsteuer, de Duitse belasting op de verkrijging van grond, op 3,5 procent en rondt het bedrag naar beneden af op hele euro's.
Het Duitse tarief beweegt vervolgens mee met de geografie in plaats van met het gebruik. Artikel 105 lid 2a van het Grundgesetz, de Duitse grondwet, geeft elke deelstaat de bevoegdheid het eigen tarief voor de Grunderwerbsteuer vast te stellen, een bevoegdheid die de deelstaten sinds 1 september 2006 hebben, en de tarieven lopen van het basistarief van 3,5 procent tot 6,5 procent. Aan de bovenkant staat Noordrijn-Westfalen: Finanzamt NRW noemt 6,5% voor elk contract dat sinds 1 januari 2015 notarieel is vastgelegd. Niets daarin hangt af van de vraag of de koper er zelf gaat wonen, of van de vraag of de koper Nederlander is.
Op een woning van 400.000 euro is dat 32.000 euro Nederlandse belasting bij een tweede woning, tegenover 14.000 euro bij het Duitse basistarief en 26.000 euro bovenin de Duitse reeks. Die drie bedragen zijn rekenwerk op de gepubliceerde tarieven.
Wij drukken geen tabel met zestien tarieven af, en de sites die dat zonder bron wel doen zouden dat ook niet moeten. Alleen het basistarief van 3,5 procent en de grondwettelijke bevoegdheid om ervan af te wijken zijn op primair recht te herleiden; het tarief op uw aanslag is dat van de deelstaat waar de woning ligt.
Kan uw eigen notaris de overdracht doen?
Nee. De Wissenschaftliche Dienste, de onderzoeksdienst van de Bondsdag, stelt in zijn rapport uit 2022 over de verwerving van onroerend goed door buitenlanders in Duitsland dat de verklaringen die nodig zijn voor de Auflassung, de formele overeenkomst tot eigendomsoverdracht, alleen kunnen worden afgelegd voor een in Duitsland gevestigde notaris, en in het buitenland uitsluitend voor een Duitse consulaire ambtenaar. § 925 BGB voegt daaraan toe dat beide partijen daarbij gelijktijdig aanwezig moeten zijn.
De eigendom gaat vervolgens op grond van § 873 BGB pas over bij die overeenkomst plus inschrijving in het Grundbuch, het Duitse kadastrale register, en § 22 GrEStG verbiedt het register de koper in te schrijven voordat de Belastingdienst daar een Unbedenklichkeitsbescheinigung afgeeft, een verklaring dat er geen fiscale bezwaren tegen de inschrijving bestaan. Die verklaring moet worden afgegeven zodra de Grunderwerbsteuer is betaald, zekergesteld of uitgesteld, op papier, waarbij elektronische toezending uitdrukkelijk is uitgesloten. In de tussentijd houdt een Auflassungsvormerkung op grond van § 883 BGB uw plaats vast: elke latere beschikking over het pand is onwerkzaam voor zover die uw aanspraak zou doorkruisen.
Kunt u een Duitse woning opzoeken zoals u het Kadaster raadpleegt?
Niet zelf. § 12 lid 1 van de Grundbuchordnung, de Duitse wet op het kadastrale register, staat inzage alleen toe aan wie een berechtigtes Interesse aantoont, een gerechtvaardigd belang, en dezelfde bepaling verplicht het register bij te houden wie heeft gekeken, waarover de eigenaar navraag kan doen. In de praktijk komt het Grundbuchauszug, het uittreksel, via de verkoper of de notaris naar u toe en niet uit een zoekopdracht die u zelf doet.
Drie documenten dragen de rest. De Teilungserklärung heeft het gebouw opgesplitst in afzonderlijk eigendom van units, bij verklaring aan het register op grond van § 8 van het Wohnungseigentumsgesetz, de wet op het appartementsrecht. Het maandelijkse Hausgeld is het voorschot dat wordt vastgesteld in het jaarlijkse Wirtschaftsplan op grond van § 28 WEG, waarvan een deel de Erhaltungsrücklage voedt, de onderhoudsreserve die eigenaren op grond van § 19 lid 2 nummer 4 WEG moeten opbouwen. En § 80 lid 3 van het Gebäudemodernisierungsgesetz, de Duitse wet over energie in gebouwen, eist bij verkoop een Energieausweis tenzij er al een geldige is.
Wie betaalt de Makler?
Niet de koper alleen, sinds 23 december 2020. §§ 656a tot en met 656d BGB hebben de courtage bij de verkoop van appartementen en eengezinswoningen opnieuw geregeld. § 656d bepaalt dat wanneer slechts een van de partijen de Makler heeft ingeschakeld, een afspraak die de andere partij laat betalen alleen geldig is als de partij die de makelaar inschakelde ten minste voor hetzelfde bedrag aansprakelijk blijft, wat het aandeel van de koper op de helft begrenst. Bovendien wordt dat aandeel pas opeisbaar zodra de inschakelende partij daadwerkelijk heeft betaald en daarvan bewijs heeft geleverd.
Wat niemand in Duitsland telt
Buitenlandse kopers. De onderzoeksdienst van de Bondsdag stelt het in datzelfde rapport onomwonden: voor zover te overzien bestaan er voor de Duitse woningmarkt geen statistieken over het aandeel buitenlandse kopers. Niemand publiceert hoeveel Nederlandse kopers er zijn, dus niemand kan het u eerlijk vertellen. Datzelfde rapport concludeert dat Duitsland geen inhoudelijke beperking kent op het verwerven van onroerend goed die aanknoopt bij buitenlandse nationaliteit of woonplaats, en artikel 86 zin 3 van de invoeringswet bij het burgerlijk wetboek plaatst burgers van de Europese Unie buiten zelfs de smalle reservebevoegdheid die de regering verder behoudt.
Wij geven geen koop- of verkoopadvies, en niets hiervan zegt of een Duitse woning het kopen waard is. Wat de bronnen wel dragen is controleerbaar: geen bedenktijd van drie dagen, in plaats daarvan twee weken met het concept, een bindende notariële voorlezing, 3,5 procent als federaal basistarief met de deelstaat vrij om naar 6,5 te gaan, en een fiscale verklaring tussen handtekening en inschrijving. Ons bericht over de daling van 10,4% naar 8% op tweede woningen in 2026 zet uiteen wat er thuis is veranderd.
AiMYNDi leest de advertentie, de cijfers en de juridische stukken van een concrete woning, zodat de clausule in de Teilungserklärung en de stand van de Erhaltungsrücklage in die twee weken naar boven komen en niet pas na de voorlezing. U kunt eerst een voorbeeld bekijken van hoe een rapport eruitziet.