Köpa bostad i Sverige som italiensk köpare: 8 skillnader

En italiensk köpare som kommer in på den svenska bostadsmarknaden förväntar sig en notaio, en proposta d'acquisto uppbackad av en caparra, och det formella rogito inför notarien som överför äganderätten. Sverige har inget av det. Sverige har en registrerad och opartisk mäklare, öppen budgivning via sms som stänger på ungefär fjorton dagar, och avgifter för lagfart som toppar på 1,5 procent för hus och noll för bostadsrätter. Mekaniken är enklare än i Italien. Omställningen i huvudet är det inte.

Den här guiden går igenom de åtta skillnader som brukar överraska italienska köpare, med de svenska termerna, de faktiska siffrorna och de handlingar man ska begära.

Det finns ingen notaio. Mäklaren och Lantmäteriet fyller den rollen.

I Italien är ingen bostadsaffär juridiskt verklig förrän en notaio upprättat rogito och registrerat det hos Agenzia delle Entrate och Catasto. Sverige har ingen notarie i bostadsaffärer. Det oroar italienska köpare, men skyddet ligger bara på ett annat ställe.

En svensk fastighetsmäklare är ett reglerat yrke. Mäklaren ska ha högskoleutbildning, vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), ha obligatorisk ansvarsförsäkring och agera som opartisk mellanman mellan köpare och säljare, inte som säljarens ombud. Registreringen kan återkallas om mäklaren låter bli att upplysa om kända fel.

Kontraktet upprättas av mäklaren, undertecknas av båda parter, och överlåtelsen registreras hos Lantmäteriet, den svenska motsvarigheten till Agenzia del Territorio och Catasto, för fastigheter, eller noteras hos föreningen för bostadsrätter. Något separat notariesteg behövs inte, eftersom den registrerade mäklaren och registret tillsammans fyller den funktionen.

För en italiensk köpare van vid notarien som central juridisk garant känns frånvaron förvirrande. Det är inte mindre säkert. Det är uppbyggt på ett annat sätt.

Bostadsrätt är inte condominio. Föreningen äger själva huset.

I Sverige är bostadsrätt den dominerande ägandeformen i stad. Du köper en andel i en bostadsrättsförening (BRF), den förening som äger huset. Andelen ger dig rätt att bo i en bestämd lägenhet på obestämd tid.

En italiensk köpare läser det och tänker condominio. Modellerna skiljer sig på två punkter:

I ett italienskt condominio äger du din bostad i piena proprietà, och amministratore förvaltar parti comuni. Du innehar lagfarten. I en svensk förening äger föreningen hela huset, och du äger en andel i föreningen som ger dig nyttjanderätt. Du innehar ingen lagfart på lägenheten; du innehar andelen i föreningen.

Ännu viktigare är att en svensk förening kan bära betydande långfristig skuld mot fastigheten, ofta lån på marken eller finansiering av tidigare renoveringar. Den skulden blir i praktiken din skuld, eftersom den höjer din månadsavgift och pressar ner andrahandsvärdet på din andel. Ett italienskt condominio bär normalt inte skuld på husnivå i den storleksordningen; större arbeten finansieras genom beslut i assemblea condominiale och direkta bidrag.

Innan du lägger bud, begär föreningens årsredovisning och kontrollera tre siffror:

• Skuld per kvadratmeter. Under 5 000 kronor är lågt. Närmar det sig 12 000 kronor är det högt, och föreningens stabilitet bör ifrågasättas.
• Sparande per kvadratmeter. Ett vanligt riktmärke ligger kring 300 kronor.
• Räntekänslighet. Hur många procent avgiften skulle behöva höjas om räntan går upp en procentenhet. Tio procent betyder att en höjning med en procentenhet lyfter avgiften med tio procent.

Riktmärkena kommer från SBC och Svensk Fastighetsförmedling. Årsredovisningen är den svenska motsvarigheten till bilancio condominiale plus husets låneakt, i ett och samma dokument.

Så fungerar budgivningen (och därför är budet inte bindande före underskrift)

Ett italienskt bostadsköp inleds normalt med en proposta d'acquisto uppbackad av en caparra, ofta 10 till 15 procent, följt av ett preliminare di vendita och slutligen rogito inför notarien. Handpenningen låser köparen. Sverige har varken caparra eller preliminare.

Svenska bud är öppna, går via sms och syns för alla deltagare i realtid. Varje bud noteras av mäklaren och rapporteras vidare till de övriga. Säljaren väljer köpare på slutet. Det är budgivningen, den öppna budrundan.

Buden är inte juridiskt bindande. Fram till att båda parter undertecknat kontraktet kan endera sidan dra sig ur utan påföljd. Det finns ingen förskottsbetalning som låser köparen. Affären blir bindande först vid underskrift, som brukar ske inom en eller två dagar efter att budet accepterats.

I praktiken betyder det tre saker:

• Du kan bjuda över dig själv i hettan under sms-växlingen. Bestäm ditt tak innan budgivningen börjar.
• Säljaren är inte skyldig att ta det högsta budet. Ett lägre bud från en köpare med starkare lånelöfte kan mycket väl vinna.
• Ett vinnande bud är inget köp förrän du skrivit under. Behandla tiden mellan bud och kontrakt som ett sista granskningsfönster.

Mer om mekaniken finns i Notars guide till budgivning och hos The Local.

Vad du faktiskt betalar: lagfart, pantbrev och ingen imposta di registro på bostadsrätter

Italienska köpomkostnader på ett andraboende domineras av imposta di registro på 9 procent, beräknat på taxeringsvärdet och inte köpeskillingen, plus fasta avgifter för imposta ipotecaria och imposta catastale, plus notariearvode kring 1 till 2 procent av köpeskillingen. På en prima casa sjunker imposta di registro till 2 procent. De svenska kostnaderna är lägre och uppbyggda helt annorlunda.

För en fastighet, enligt Lantmäteriet:

• Lagfart. 1,5 procent av köpeskillingen plus en fast avgift på 825 kronor. Det är den svenska motsvarigheten till imposta di registro, och den beräknas på köpeskillingen, inte på taxeringsvärdet.
• Pantbrev. 2 procent av nytt pantbrevsbelopp plus 375 kronor per pantbrev. Befintliga pantbrev som redan täcker lånet behöver inte tas ut på nytt.

För en bostadsrätt gäller varken lagfart eller pantbrev. Överlåtelsen registreras hos föreningen, inte hos Lantmäteriet, och det finns ingen stämpelskatt på själva andelen. För en italiensk köpare van vid 9 procent imposta di registro på en Milanolägenhet köpt som investering är det en betydande kostnadsfördel.

Löpande kostnader att budgetera för:

• Avgift. Månadsavgift till föreningen. I centrala Stockholm ofta 3 000 till 7 000 kronor för en trea, beroende på föreningens skuld och sparande. Ungefär analogt med spese condominiali, men den svenska siffran är ofta känsligare för föreningens ekonomiska hälsa.
• Driftkostnad. Värme, el, internet. En svensk vinter är kallare och mörkare än någon italiensk; värmekostnaden kan överraska.

Det svenska bolånet är rörligt; italienskt mutuo a tasso fisso är inte standard här

Italienska bolån har ofta mutuo a tasso fisso i 20 till 30 år. Svenska bolån sätts om var till var femte år mot Riksbankens styrränta. Den som inte är bosatt i Sverige betalar 0,1 till 0,9 procentenheter över bosattnivån, vilket i början av 2026 placerar räntan i intervallet 2,9 till 4,0 procent.

En italienare van vid tasso fisso kommer att tycka att den svenska rörliga strukturen känns obekväm. SEB, Swedbank och Handelsbanken erbjuder svenska bolån till italienska köpare, men räntan sätts om enligt schema. Du kan binda upp till tio år i Sverige, men prissättningen ligger märkbart över den ettåriga räntan, och produkterna är mindre standardiserade än italienskt mutuo fisso.

Det finns ingen svensk motsvarighet till italiensk ipoteca som notariellt instrument. Det svenska pantbrevet utfärdas av Lantmäteriet, förvaras av banken och följer fastigheten. Befintliga pantbrev följer med huset; nya behövs bara om du lånar mer än föregående ägare.

Styrräntan sätts av Sveriges Riksbank.

Samordningsnummer: den svenska motsvarigheten till codice fiscale

Italien använder codice fiscale för skatteidentitet. Sveriges motsvarighet för utländska köpare är samordningsnumret, som utfärdas av Skatteverket. Flyttar du din folkbokföring till Sverige får du ett fullständigt personnummer.

Två saker att känna till:

• Du behöver det för att få svenskt bolån. Det krävs inte juridiskt för ett kontantköp, men samtliga större svenska långivare kräver antingen personnummer eller samordningsnummer som del av sin normala kreditprövning.
• Identitetskontrollen sker på plats. Ansökan kan påbörjas digitalt (blankett SKV 7540) men identifieringen är fysisk. Planera in ett besök på ett av Skatteverkets servicekontor.

Handläggningen tar normalt några veckor upp till en månad.

Tomträtt: när huset är ditt men inte marken

Italiens diritto di superficie är den närmaste parallellen men är ovanlig i bostadssammanhang. I Stockholm står många föreningshus på tomträtt, mark som arrenderas långsiktigt av kommunen. Köparen äger en andel i huset. Kommunen äger marken. Föreningen betalar en årlig tomträttsavgäld som omförhandlas periodvis, ofta ungefär vart tionde år.

Två följder:

• Tomträttslägenheter ligger ofta 10 till 20 procent under motsvarande med äganderätt. Det gapet speglar den löpande avgälden, det är inget fynd.
• När avtalet omförhandlas kan avgälden stiga kraftigt. Föreningen för vidare den kostnaden som höjd månadsavgift.

Letar du i centrala Stockholm, fråga mäklaren eller läs årsredovisningen för att se om huset står på tomträtt och när nästa omförhandling ska ske.

Italiensk skatt på svensk bostad: IVIE, IMU och avtalet

En svensk bostad som ägs av någon skattskyldig i Italien ska redovisas i Italien. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Italien och Sverige tilldelar den primära beskattningsrätten på fast egendom till det land där bostaden ligger, alltså Sverige. I praktiken:

• Svensk fastighetsavgift är för småhus takad till 9 525 kronor för 2026 (kontrollera aktuellt belopp hos Skatteverket) och betalas årligen. Den betalar du i Sverige.
• Italiensk IVIE. Imposta sul valore degli immobili all'estero tas ut med 1,06 procent per år på bostadens värde för investeringsbostad utomlands, med lägre sats för permanentbostad utomlands. Avräkning medges för betald svensk fastighetsavgift, upp till den IVIE som ska betalas. Redovisas i quadro RW i den italienska deklarationen.
• Hyresinkomst. Hyr du ut stugan som affitto breve beskattas hyresintäkten först i Sverige, ungefär 30 procent schablonskatt med ett skattefritt avdrag på 40 000 kronor plus 20 procent av hyresintäkten vid tillfällig uthyrning av privatbostad, och du deklarerar den i Italien med avtalslättnad.

För fullständig skatteplanering, rådgör med en italiensk commercialista som kan svensk fastighet.

Kontantinsatsen för den som inte är bosatt i Sverige

De svenska bolånereglerna ändrades från 1 april 2026. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent av marknadsvärdet för bosatta, vilket innebär att den lagstadgade lägsta kontantinsatsen sjönk från 15 till 10 procent.

Utländska köpare som inte är bosatta i Sverige får inte den siffran. Bankerna behandlar låntagare med utländsk inkomst som högre risk och kräver normalt 20 till 40 procent kontantinsats, plus styrkt inkomst, helst beskattad i Sverige, eller en långivare som uttryckligen accepterar inkomst från italienska källor, som Swedbank eller SEB.

För en Stockholmslägenhet på 4 miljoner kronor betyder det 800 000 till 1 600 000 kronor i kontantinsats, ungefär 70 000 till 140 000 euro kontant innan du kan skriva under. Många italienska köpare av svensk bostad betalar kontant eller använder ett italienskt lån med säkerhet i den italienska bostaden, eftersom svensk finansiering till icke bosatta är svårare att ordna än för en svensk permanentbostad.

Vad det här betyder för italienska köpare

Den svenska processen är snabbare, billigare i avgifter och mer digital än den italienska, men den tar bort de steg som ger italienska köpare trygghet: notarien, handpenningen, preliminare och tasso fisso. Skydden finns kvar, men de ligger på två ställen: mäklarens lagstadgade skyldigheter och föreningens årsredovisning. Läs båda.

Två praktiska saker att göra innan du lägger bud:

1. Påbörja ansökan om samordningsnummer redan medan du letar. Besöket hos Skatteverket kan lägga till tre till fyra veckor.
2. Skaffa föreningens senaste årsredovisning och läs skulden per kvadratmeter och räntekänsligheten, inte bara månadsavgiften. Intuition från italienskt condominio underskattar hur mycket skuld en svensk förening kan bära på husnivå.

AiMYNDi läser årsredovisningen och annonsen automatiskt och lyfter fram skuld, sparande, räntekänslighet och tomträttsstatus på sekunder, på italienska. För en italiensk köpare som har fjorton dagar på sig är det skillnaden mellan att bjuda informerat och att bjuda hoppfullt.