Köpa bostad i Italien som svensk: från 1,5 % till 9 % i skatt
Sverige tar 1,5 procent i stämpelskatt och noll på en bostadsrätt. Italien tar 9 procent, på priset om du inte begär det katastrala värdet i handlingen.
Sverige tittar på två siffror och beskattar den högre. Italien tittar på två siffror och låter en privat köpare välja den lägre.
Lantmäteriet räknar stämpelskatten på det som är högst av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, och tar ut 1,5 procent plus 825 kronor. Italien tar 9 procent på ett andrahem, men prezzo-valore låter en privat köpare sätta det katastrala värdet i prisets ställe. Satserna ligger sex gånger isär, baserna pekar åt varsitt håll.
| Vad som köps | Skattesats (%) | |
|---|---|---|
| Italien, andrahem från privat säljare | 9.0% | |
| Italien, med prima casa-lättnad | 2.0% | |
| Sverige, hus eller annan fast egendom | 1.5% | |
| Sverige, bostadsrätt | 0.0% |
Två skattebaser som pekar åt varsitt håll
Det här är den del som är värd att förstå först, eftersom det är det enda stället där Italien är strukturellt generösare än Sverige.
Lantmäteriet lägger de 1,5 procenten enligt stämpelskattelagen (1984:404) på det högsta av priset och föregående års taxeringsvärde, nedåt avrundat till hela tusental. Att betala under taxeringsvärdet sänker inte notan.
Italien vänder på det. Agenzia delle Entrate låter en privatperson som köper en bostad, och som inte agerar kommersiellt, konstnärligt eller yrkesmässigt, få imposta di registro beräknad på valore catastale i stället för på den överenskomna summan. Mekanismen heter prezzo-valore, och när den katastrala siffran ligger under priset är det den katastrala siffran som beskattas.
Haken är en tidsgräns snarare än ett villkor. Begäran framställs till notaio i själva köpehandlingen, och Agenzia delle Entrate godtar den inte i en tilläggshandling som upprättas senare. En svensk köpare som är van vid en bas ingen kan diskutera måste komma ihåg att den italienska basen är ett val, och ett val som löper ut vid signeringsbordet.
Sverige har ingen notarie alls. Vad tillför en notaio?
En tjänsteman som verkar för båda sidor, och en uppsättning sökningar, båda i slutet av processen. Notaio upprättar rogito efter att först ha tagit en visura catastale ur Catasto och en visura ipotecaria ur registren över inteckningar och belastningar, och skriver därefter in handlingen hos Agenzia delle Entrate och Catasto.
Sverige fördelar det arbetet annorlunda. Ingen läser kontraktet för dig och ingen är utsedd att granska fastigheten för din räkning. Köparen ansöker om lagfart hos Lantmäteriet och betalar då 1,5 procent plus 825 kronor.
Bindningsögonblicket är där svenska vanor fungerar bra. Svensk rätt binder parterna vid det skriftliga köpekontraktet enligt 4 kap. 1 § jordabalken, utan något som liknar ångerrätt. Italien binder dem vid contratto preliminare, compromesso, undertecknat med en caparra. Båda länderna lägger tyngden på ett privat avtal och låter inskrivningen bli följden. Skillnaden är att Italien lägger till en tjänsteman efteråt, vilket kan få compromesso att kännas preliminärt trots att det inte är det. Agenzia delle Entrate tar redan ut skatt på caparra när preliminare registreras, och räknar av den mot summan som förfaller vid rogito.
Varför utlöser en bostadsrätt ingen skatt alls?
Det en svensk köpare äger i en bostadsrätt är en andel i en förening, inte lägenheten. Lantmäteriet har därför ingen lagfart att skriva in och ingen stämpelskatt att ta ut, vilket är varför fjärde raden i tabellen ovan står på noll.
En italiensk lägenhet är fast egendom i ett condominio. De 9 procenten faller på den precis som på ett fristående hus, och den avgiftsstruktur en svensk köpare förknippar med kooperativt boende översätts inte till något undantag. Där en svensk köpare skulle öppna föreningens årsredovisning för att bedöma skuldsättningen före budgivning, lägger ett italienskt köp motsvarande fråga i condominiets egna räkenskaper, och den löpande notan kommer som spese condominiali.
Vad kostar köpet egentligen?
Nio procent, två fasta poster och ett golv. Agenzia delle Entrate sätter imposta di registro till 9 procent på ett andrahem köpt av en privat säljare och 2 procent med prima casa-lättnaden, lägger till en imposta ipotecaria och en imposta catastale på 50 euro vardera, och anger att den proportionella registreringsskatten aldrig kan hamna under 1 000 euro.
Ställt mot ett svenskt köp blir räkningen tydlig. Ett hus för 3 000 000 kronor drar 45 000 kronor i stämpelskatt plus avgiften på 825 kronor. Ett italienskt andrahem för 300 000 euro drar 27 000 euro innan de två posterna på 50 euro. Båda siffrorna är uträknade på de publicerade satserna och inte hämtade ur en tabell.
Artikel 16 i preleggi gör en utlännings civila rättigheter i Italien beroende av ömsesidighet, men Consiglio Nazionale del Notariato placerar medborgare i Europeiska unionen och Europeiska ekonomiska samarbetsområdet utanför det villkoret, så ingen svensk köpare möter det.
Vad som kommer varje år därefter
IMU, imposta municipale propria, plus TARI, tassa sui rifiuti eller avfallsavgiften, och byggnadens spese condominiali. IMU-satsen bestäms lokalt, inom gränser som sätts nationellt.
| Läge i intervallet | IMU-sats (%) | |
|---|---|---|
| Lägsta en comune får fastställa | 0.00% | |
| Nationell grundsats | 0.86% | |
| Högsta en comune får fastställa | 1.06% | |
| Högsta där den ersätter det gamla TASI-påslaget | 1.14% |
Legge 160/2019, artikel 1 comma 754, sätter strukturen, och Ministero dell'Economia e delle Finanze publicerar siffrorna: 0,86 procent som grund på en bostad som inte är ägarens huvudsakliga, 1,06 procent som det högsta en comune får nå, och 1,14 procent där det gamla TASI-påslaget tillämpades. En comune får också sätta den till noll.
Vad du bör ha klart före compromesso
Två svenska reflexer tjänar dig här och en gör det inte. Att lita på kontraktet framför inskrivningen är rätt. Att förvänta dig att skattebasen räcks över är fel, så skaffa codice fiscale tidigt och avgör frågan om prezzo-valore innan du sitter vid notaio-bordet snarare än vid det.
En sak går inte att slå upp: Italien publicerar ingen fördelning av bostadsköpare efter nationalitet, så det finns ingen officiell räkning av svenska ägare. Osservatorio del Mercato Immobiliare hos Agenzia delle Entrate tar inte fram någon, och inte heller Banca d'Italia, ISTAT eller Consiglio Nazionale del Notariato.
Vi ger inte råd om köp eller försäljning, och ingenting här säger om en italiensk bostad är värd pengarna. Det källorna bär: 1,5 procent plus 825 kronor hos Lantmäteriet på det högsta av pris och taxeringsvärde, ingenting alls på en bostadsrätt, 9 procent imposta di registro på ett italienskt andrahem från privat säljare mot 2 procent med prima casa-lättnaden, 50 euro vardera för ipotecaria och catastale, en katastral bas bara om den begärs i handlingen, och en årlig IMU som comune sätter mellan 0 och 1,06 procent.
AiMYNDi läser annonsen, condominio-räkenskaperna och de juridiska handlingarna för en specifik bostad, så att en inteckning i registret eller en kommande extra avgift syns medan compromesso fortfarande är osignerat. Du kan först se ett exempel på hur en rapport ser ut.