Oäkta bostadsrättsförening: skatten som ändrar kalkylen

Lägenheten är billigare än grannens. Skattenotan är det inte.

En bostadsrättsförening räknas som äkta bara när minst 60 procent av verksamheten består av att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna, enligt Skatteverket. Allt annat är ett oäkta bostadsföretag. För en medlem betyder det 25 procent skatt på vinsten i stället för 22, normalt inget uppskov, och möjligen en årlig skatt på själva avgiften.

Vad gör en förening oäkta?

Andelen av verksamheten som är bostäder. Skatteverket definierar ett privatbostadsföretag, den äkta sorten, som en ekonomisk förening eller ett aktiebolag där verksamheten till minst 60 procent består av att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna eller delägarna. En förening som inte klarar testet är oäkta, och Skatteverket anger det vanliga skälet: en stor andel lokaler, som butiker och kontor, i huset.

Statusen bedöms per beskattningsår, och den kan ändras. Skatteverket säger att sättet att ta reda på den är att fråga föreningen eller dess förvaltare, eller att läsa den senaste årsredovisningen, där det ska framgå om föreningen var äkta eller oäkta.

Hur mycket mer skatt vid försäljning?

Tre procentenheter av vinsten. Vid försäljning av en äkta bostadsrätt beskattar Skatteverket 22/30 av vinsten med kapitalskatten 30 procent, effektivt 22 procent. Räkneexemplet är en vinst på 150 000 kronor: 110 000 kronor beskattas och skatten blir 33 000 kronor.

Vid försäljning av en andel i en oäkta förening beskattar Skatteverket 5/6 av vinsten med 30 procent, vilket Skatteverket anger som effektivt 25 procent. Exemplet är en vinst på 100 000 kronor: 83 333 kronor beskattas och skatten blir 25 000 kronor. Lagd på samma vinst på 150 000 kronor blir skatten i en oäkta förening 37 500 kronor, 4 500 kronor mer. Den jämförelsen är vår aritmetik på Skatteverkets två skattesatser.

Skatt på vinsten vid försäljning av bostadsrätt, äkta jämfört med oäkta

Fall	Skatt ( kr)
Vinst 150 000 kr, äkta		33,000 kr
Vinst 150 000 kr, oäkta		37,500 kr
Vinst 1 000 000 kr, äkta		220,000 kr
Vinst 1 000 000 kr, oäkta		250,000 kr

Gäller uppskov?

Inte i normalfallet. Uppskov är möjligheten att skjuta upp skatten på vinsten när du köper en ny bostad. Skatteverkets villkor kräver att den sålda bostaden är en privatbostad, och sidan beskriver det oäkta fallet: sålde du en bostadsrätt i en förening som var oäkta den 1 januari måste den ha blivit en äkta förening när du och köparen skrev på köpekontraktet för att det ska vara möjligt att begära uppskov.

Regeln slår åt andra hållet också. Skatteverket anger att en oäkta bostadsrätt inte kan vara en ersättningsbostad, den nya bostad som ett uppskov följer med till. En köpare som flyttar en uppskjuten vinst till en oäkta lägenhet förlorar uppskovet. Samma sida sätter det lägsta uppskovsbeloppet till 50 000 kronor.

Kan själva avgiften beskattas varje år?

Ja, när den ligger under marknadshyran. Skatteverkets regel om årlig beskattning är att en medlem i en oäkta förening som betalar en årsavgift som är lägre än marknadshyran för en motsvarande hyreslägenhet har en bostadsförmån som motsvarar skillnaden. Med marknadsmässig hyra menas vad det skulle kosta att hyra en lägenhet med motsvarande standard på samma ort. En medlem som har huvudansvaret för reparationer värderar hyran till 90 procent, eller 95 procent om byggnaden har fått ett värdeår inom de senaste tio åren.

Förmånen beskattas som utdelning: 30 procent på 5/6 av beloppet. Skatteverkets exempel är en lägenhet på 70 kvadratmeter med en årsavgift på 76 050 kronor mot en marknadshyra på 94 500 kronor. Efter avdraget på 10 procent för underhåll blir förmånen 9 000 kronor, och skatten på den 2 250 kronor om året, som deklareras på blankett K9.

Var kollar du?

I årsredovisningen, först. Skatteverket säger att statusen ska framgå där. Andelarna av ytan som upplåts till medlemmar och som hyrs ut som lokaler står i samma dokument, och avgiftsnivån mot ortens hyror är det som avgör den årliga förmånen.

Vi ger inga köpråd. Det som Skatteverkets publicerade regler stöder är detta: en oäkta status höjer skatten på din framtida vinst från 22 till 25 procent, tar normalt bort uppskovet och kan lägga till en årlig skatt när avgiften är låg. AiMYNDi läser föreningens årsredovisning och flaggar statusen och siffrorna bakom den, bredvid nyckeltalet räntekänslighet som samma rapport måste innehålla. Ett exempel på hur en rapport ser ut visar uppställningen.