Köpa bostad i Sverige som spanjor: skatteavtal, Modelo 720 och id

En svensk lägenhet blir din med en underskrift. Skattepappren den skapar i två länder, Sverige och Spanien, följer med så länge du äger den.

Är du kvar som skattskyldig i Spanien beskattar Sverige hyran och vinsten vid försäljning först. Spanien beskattar dem också och avräknar sedan den svenska skatten enligt 1976 års avtal mellan länderna. Bostaden ska med i Modelo 720 när dina utländska fastigheter överstiger 50 000 euro. Sedan juli 2026 krävs dessutom ett svenskt id-nummer för att få lagfart på ett hus.

Den här guiden följer det pappersspåret, den del av köpet man inte lär sig på en visning.

Vilket skatteavtal gäller mellan Spanien och Sverige?

Avtalet från 1976. Agencia Tributaria, den spanska skattemyndigheten, listar avtalet om skatter på inkomst och förmögenhet som undertecknades i Madrid den 16 juni 1976 och publicerades i Boletín Oficial del Estado den 22 januari 1977.

Två artiklar spelar roll för en bostad. Agencia Tributarias broschyr för spanska invånare med svenska inkomster sammanfattar dem:

• Artikel 6. Inkomst av fastighet i Sverige får beskattas i både Spanien och Sverige.
• Artikel 13.1. Vinst vid försäljning av fastighet i Sverige får beskattas i båda länderna.

I båda fallen gör den som bor i Spanien avdrag för internationell dubbelbeskattning, deducción por doble imposición internacional. Du betalar i Sverige, deklarerar i Spanien, och den svenska skatten sänker den spanska i stället för att läggas ovanpå.

Vad beskattar Sverige en spansk ägare för?

Hyran, vinsten och lagfarten. Skatteverket anger på sin sida för ägare av svensk fastighet som bor utomlands att du ska lämna svensk deklaration om du äger en fastighet här och har hyrt ut eller sålt den. Sista dag 2026 var 4 maj. Den som bor utomlands får ingen förseningsavgift om deklarationen kommer in senast 1 juni.

• Uthyrning av privatbostad. Skatteverkets regler för fastighetsägare ger ett avdrag på 40 000 kronor per fastighet plus 20 procent av hyran. Överskottet beskattas med 30 procent.
• Försäljning. För en privatbostad beskattas 22/30 av vinsten med 30 procent, vilket blir 22 procent av vinsten. Samma andel gäller för en bostadsrätt.
• Lagfart på hus. Lantmäteriet tar ut 1,5 procent av priset plus 825 kronor i stämpelskatt och avgift. Ett nytt pantbrev kostar 2 procent av beloppet plus 375 kronor.

Engångskostnad för registrering vid ett köp på 4 000 000 kronor

Vad du köper	Kostnad ( kr)
Bostadsrätt		0 kr
Hus: lagfart		60,825 kr
Hus: nytt pantbrev på 3 000 000 kr		60,375 kr

En bostadsrätt ger ingen stämpelskatt alls. Överlåtelsen noteras av föreningen, inte av Lantmäteriet. Spanien har ingen motsvarande upplåtelseform: en begagnad lägenhet är fast egendom och belastas med Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), den regionala skatten vid köp av begagnad bostad.

Modelo 720: måste en svensk bostad redovisas i Spanien?

Ja, när den passerar gränsen. Modelo 720 är den spanska uppgiftsdeklarationen för tillgångar utomlands. Agencia Tributarias vanliga frågor om Modelo 720 behandlar fastigheter utomlands som ett eget informationsblock. Myndighetens räkneexempel visar att utländska fastigheter värda 45 000 euro sammanlagt inte ska redovisas, medan samma fastigheter värda 55 000 euro ska det.

Efter första deklarationen ska den enligt frågan om hur ofta den lämnas lämnas igen först när blockets samlade värde ökat med mer än 20 000 euro. Även en överlåtelse eller avveckling av tillgången nämns som skäl att lämna den på nytt.

Modelo 720 gäller den som är skatterättsligt bosatt i Spanien. En spanjor som redan flyttat till Sverige och skattar här omfattas inte.

Från NIE till samordningsnummer: id-kravet som ändrades i juli 2026

I Spanien kan en utlänning inte köpa utan NIE, Número de Identidad de Extranjero. För en spanjor gör DNI-kortet det jobbet. I Sverige är det du som är utlänning, och sedan juli 2026 är regeln för hus lika strikt. Lantmäteriet skriver på sin sida för utländska köpare att överlåtelser från 1 juli 2026 kräver den nya ägarens svenska personnummer eller samordningsnummer. Utan det kan ärendet förklaras vilande, med extra avgifter.

• Så får du det. Skatteverkets sida om samordningsnummer låter dig ansöka själv på blankett SKV 7540. Därefter krävs en id-kontroll på ett servicekontor med pass eller nationellt id-kort.
• Så lång tid tar det. Skatteverkets handläggningstider anger upp till 12 veckor innan en egen ansökan får en handläggare (läst 21 september 2026).
• Så länge gäller det. Numret är aktivt i fem år och kan sedan återaktiveras.

Vår guide om lagfart och samordningsnummer går igenom övergångsreglerna.

Där spanska reflexer leder fel

Tre vanor från ett spanskt köp gäller inte i Sverige:

• Ingen notarie. Kontraktet upprättas av en registrerad fastighetsmäklare under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI).
• Inga arras. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken sker köp av fast egendom genom en skriftlig köpehandling som undertecknas av säljare och köpare. Ett accepterat bud är inget köp.
• Inget intyg från comunidad. Risken att granska är inte säljarens obetalda avgifter utan föreningens egna lån, som du bär genom månadsavgiften. Vår guide om föreningens räntekänslighet visar var det står i årsredovisningen.

Att flytta pengarna från en spansk bank

Mäklaren kommer att fråga var pengarna kommer ifrån. Enligt FMI:s vägledning om kundkännedom måste mäklaren enligt penningtvättsreglerna ta in information om hur köpet ska finansieras, från köpare såväl som säljare. Skärpta åtgärder gäller kunder som är etablerade utanför Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES). Den som bor i Spanien är innanför, men frågan kommer ändå. Kontoutdrag från det spanska kontot, köpehandlingen för det du sålt för att få ihop pengarna och ett eventuellt låneavtal är den sortens underlag FMI säger att en mäklare kan behöva se.

Lånar du i Sverige höjde Finansinspektionen (FI) bolånetaket vid bostadsköp från 85 till 90 procent den 1 april 2026. Det är det lagstadgade taket. Varje bank sätter egna villkor för låntagare med inkomst i euro.

Vad källorna stödjer

Vi ger inga köp- eller säljråd, och inget här säger om en svensk bostad är värd att köpa. Källorna stödjer fyra kontrollerbara punkter. 1976 års avtal låter båda länderna beskatta svensk hyra och vinst, med avräkning i Spanien. Sverige beskattar hyresöverskott med 30 procent och bostadsvinst med effektivt 22 procent. Modelo 720 gäller över 50 000 euro. Ett samordningsnummer krävs nu innan ett hus kan få lagfart.

Vill du se det från andra hållet jämför vår guide för svenska köpare i Spanien samma saker omvänt. AiMYNDi läser en svensk annons och föreningens årsredovisning och förklarar dem på spanska. Du kan se ett exempel på hur en rapport ser ut först.